TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

B.P. 70376

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01000 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-B766

N° de Minute : 25/00407

JUGEMENT

DU : 24 Décembre 2025

[L] [E]

C/

[C] [K]

[F] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 24 Décembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

M. [L] [E]

né le 16 Janvier 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Romain BODELLE, substitué par M^e Salim IBRAHIMI, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER.

ET :

DÉFENDEURS

M. [C] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

Mme [F] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 06 Novembre 2025

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 24 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er janvier 2021, Monsieur [L] [E] a donné à bail à Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] un immeuble meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel initial payable d’avance de euros hors charges.

Par exploit signifié le 28 mars 2025, Monsieur [L] [E] a fait commandement à Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] d’avoir à lui payer la somme principale de 2582,10 euros au titre des loyers et charges impayés à février 2025, outre 147,74 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par voie électronique (EXPLOC) le 28 mars 2025.

Par acte d’huissier signifié le 21 juillet 2025, Monsieur [L] [E] a fait assigner Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins d’obtenir, sous le maintien de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

l’expulsion sans délai de Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] ainsi que celle de toutes personnes de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 200 euros par jour de retard et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

leur condamnation solidaire à lui payer :

*la somme de 4 130,10 euros représentant les loyers ou indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au titre des loyers échus,

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 656 euros par mois,

*dire que les sommes porteront intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées en application des dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,

*la somme de 840 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique (EXPLOC) avec avis de réception du 23 juillet 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre à Monsieur [C] [K] de produire et communiquer les pièces venants au soutien de sa défense au demandeur, s’agissant notamment du passage d’un bail non meublé à un bail meublé en cours d’occupation des lieux et sans mise à disposition de meuble.

A l’audience du 6 novembre 2025, Monsieur [L] [E], représenté, maintient l’ensemble des demandes contenues dans l’acte introductif et actualise sa demande en paiement à la somme de 4 919,10 euros, échéance d’octobre 2025 incluse.

Monsieur [C] [K], comparant à la première audience, ne comparaît pas. Madame [F] [J], régulièrement citée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Motifs de la décision

1. Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

«Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. (…)

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025 pour la somme en principal de 2582,10 euros.

Il ressort par ailleurs des éléments versés aux débats que ce commandement est demeuré infructueux, aucun règlement n’ayant été effectué par Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] dans le délai de deux mois visé dans le bail et le commandement.

Les défendeurs n’allèguent ni moins encore ne démontrent d’éléments de nature à contester ce constat, alors que Monsieur [C] [K] a reconnu l’existence d’impayés de loyers lors de l’audience du 2 octobre 2025. Ils ne sollicitent ni délai de paiement ni suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025, d’ordonner la libération des lieux et d’autoriser le cas échéant l’expulsion de Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement et sans qu’il n’y ait lieu à astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [E] est par ailleurs bien fondée à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 656 euros, correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait dû si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner, in solidum le temps de leur occupation commune des lieux ou le cas échéant par celui se maintenant dans les lieux, Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Ce montant ayant un caractère indemnitaire de nature quasi délictuelle, il n’y a pas lieu d’en faire évoluer le montant par rapport aux modalités des augmentations propres au bail.

2. Sur la demande en paiement

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire arrêté au jour de l’audience, que Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] reste devoir à Monsieur [L] [E] la somme de 4903,10 euros arrêtée au 28 septembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, après déduction des sommes reconnues perçues en 2024 et 2025 mais non comptabilisées.

Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] n’allèguent ni ne démontrent d’autres sommes que celles reconnues perçues par le bailleur. Si Monsieur [K] a contesté le caractère meublé du logement et a fait valoir qu’un précédent bail non meublé portant sur le même bien était en cours entre les parties antérieurement au 1er janvier 2021, il ne produit aucune pièce et formule aucune demande de ce chef.

La solidarité entre les copreneurs, qui ne se présume pas, est expressement prévu au bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 4 903,10 euros arrêtée au 28 septembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 2582,10 euros, à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 1 548 euros et à compter du présent jugement pour le surplus en application des dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Eu égard au principe d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et Monsieur [L] [E] sera débouté de sa demande ce chef.

Il convient enfin de rappeler que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail conclu entre Monsieur [L] [E] d’une part et Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] sont acquises à la date du 29 mai 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 29 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] de libérer les lieux ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [E] à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE, in solidum le temps de leur occupation commune des lieux ou le cas échéant par celui se maintenant dans les lieux, Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] à payer à Monsieur [L] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 656 euros de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de la somme de 4 903,10 euros arrêtée au 28 septembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 2582,10 euros, à compter du 21 juillet 2025 sur la somme de 1 548 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE Monsieur [L] [E] de sa demande de ce chef ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [K] et Madame [F] [J] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que les frais de notification à la CCAPEX et à la Préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 24 décembre 2025

LE GREFFIER LE JUGE