N°Minute : 2026/27

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-OMER

1ère Chambre CIVILE

N° RG 23/01609 – N° Portalis DBZ4-W-B7H-B2QZ

JUGEMENT DU : TREIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.E.L.A.S. MJS [T] es qualité de liquidateur judiciaire de la BRASSERIE l’EUROPEEN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

d’une part,

ET :

DÉFENDEUR

M. [I] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxime BATTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Copie exécutoire délivrée

le d’autre part,

à

Copie délivrée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience publique du 23 Janvier 2026, par :

M^me Gersende BUFFET, statuant en Juge Unique assistée de Karine BREBION, F.F. Greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Jugement : contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au Greffe le 13 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement en date du 14 avril 2022, le tribunal de commerce de BOULOGNE-SUR-MER a placé la SAS L’EUROPEEN, exploitante d’un fonds de commerce de Café Brasserie Restaurant, situé [Adresse 3], en liquidation judiciaire et désigné la SELAS MJS [T], représentée par Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur judiciaire.

Dans le cadre des opérations de cession des actifs dépendant de la liquidation judiciaire, Maître [Z] [R] a mis en vente le fonds de commerce de la société.

Par courrier en date du 16 juin 2022, Monsieur [I] [X] a présenté une offre d’achat du fonds de commerce d’un montant de 50.000 euros.

Selon ordonnance en date du 12 juillet 2022, le juge commissaire a autorisé la vente à l’amiable du fonds de commerce à Monsieur [I] [X] au prix net vendeur de 50.000 euros, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir en l’étude de Maîtres [D], [G] et [Q], notaires associés à [Localité 1].

Un certificat de non appel de la décision du juge commissaire a été délivré le 04 janvier 2023.

Monsieur [I] [X] ayant par la suite refusé de réitérer la vente, le juge commissaire a, par ordonnance sur requête en date du 22 juin 2023, autorisé le liquidateur judiciaire à résilier amiablement le bail commercial régissant le fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2023, la SELAS MJS [T], prise en la personne de Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur de la brasserie l’EUROPEEN, a fait assigner en paiement Monsieur [I] [X] devant le tribunal judiciaire de SAINT-OMER.

Par ordonnance en date du 25 mars 2025, le juge de la mise en état a débouté Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la SELAS MJS [T] demande au tribunal de :

débouter Monsieur [I] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

condamner Monsieur [I] [X] à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

condamner Monsieur [I] [X] au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Monsieur [I] [X] aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions fondées sur l’article L642-19 du code de commerce, la SELAS MJS [T] fait valoir que :

l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente, une fois passée en force de chose jugée, rend parfaite la vente entre les parties ;

seule la non-réalisation des conditions suspensives posées dans l’offre d’achat est de nature à permettre une rétractation de l’offre ;

Monsieur [I] [X] a eu communication du protocole transactionnel valant avenant au bail commercial par mail avant de présenter son offre d’achat le 16 juin 2022 ;

il ne peut être reproché au liquidateur de n’avoir pas eu connaissance des intentions du bailleur quant à la poursuite du contrat et à ses conditions futures, postérieures à la cession ;

Monsieur [I] [X] n’a pas assorti son offre d’achat de conditions suspensives et n’a pas non plus exercé de recours contre l’ordonnance du juge commissaire ;

la liquidation a subi un préjudice imputable à l’inertie de Monsieur [I] [X] en ce que les loyers impayés ont alourdi le passif de la procédure et qu’aucun droit au bail n’est désormais cessible du fait du prononcé de la résiliation ;

le comportement fautif de Monsieur [I] [X] résulte de son refus d’exécuter son engagement alors qu’il avait été rendu destinataire de tous les éléments lui permettant de mesurer celui-ci ;

le comportement fautif de Monsieur [I] [X] engage sa responsabilité ;

le préjudice sera couvert par le paiement de la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au prix de vente, puisque ce prix constituait un apport certain à l’actif de la liquidation en vertu du caractère parfait de la vente.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2025, Monsieur [I] [X] demande au tribunal de :

débouter la SELAS MJS [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

condamner la SELAS MJS [T] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SELAS MJS [T] aux entiers frais et dépens.

Monsieur [I] [X] fait valoir que :

la SELAS MJS [T] ne lui a jamais communiqué les documents comptables, le bail commercial et la licence IV de l’établissement, lui permettant d’apprécier la valeur du fonds de commerce, avant sa proposition d’achat ;

ce n’est que postérieurement à l’ordonnance du juge commissaire que le liquidateur judiciaire lui a transmis en date du 25 juillet 2022 le protocole transactionnel valant avenant n°2 au bai commercial ;

il a appris lors de la transmission dudit protocole que le bail faisait l’objet d’une prolongation par tacite reconduction depuis 2018 et pouvait donc prendre fin à tout moment à l’initiative du bailleur ;

au-delà de l’incertitude liée au maintien du bail commercial attaché au fonds de commerce, l’acte de cession ne pouvait pas être signé, faute de présentation du bail commercial initial, de son avenant n°1 et de la licence IV, éléments principaux de tout fonds de commerce de café brasserie.

Au visa des articles 1610 et 1615 du code civil, Monsieur [I] [X] énonce que le liquidateur a manqué à son obligation de délivrance en ce que :

il n’a jamais communiqué au notaire les éléments essentiels du fonds de commerce et indispensable à son exploitation, à savoir le bail commercial initial et son avenant n°1, la licence IV et la carte grise du véhicule cédé, empêchant de ce fait la régularisation de l’acte de vente ;

il a résilié le bail commercial, empêchant ainsi l’exploitation du fonds de commerce.

Monsieur [I] [X] considère que la responsabilité de la SELAS MJS [T] est engagée du fait de son inertie lors de la signature de l’acte de cession du fonds de commerce, à l’origine de son propre préjudice, et de l’absence de communication des informations permettant aux acquéreurs potentiels d’émettre une offre en toute connaissance de cause. Il relève que le liquidateur ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien avec la faute prétendument commise.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1)Sur la responsabilité de Monsieur [I] [X]

Conformément à l’article L642-19 du code de commerce, Le juge-commissaire soit ordonne la vente aux enchères publiques, soit autorise, aux prix et conditions qu’il détermine, la vente de gré à gré des autres biens du débiteur lorsqu’elle est de nature à garantir les intérêts de celui-ci. Lorsque la vente a lieu aux enchères publiques, il y est procédé dans les conditions prévues, selon le cas, au second alinéa de l’article L. 322-2 ou aux articles L322-4 ou L322-7.

Le juge-commissaire peut demander que le projet de vente amiable lui soit soumis afin de vérifier si les conditions qu’il a fixées ont été respectées.

La cession de gré à gré des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, autorisée par le juge commissaire aux prix et conditions qu’il détermine, est une vente faite d’autorité de justice à laquelle le liquidateur ne fait que prêter son concours.

La vente est parfaite avant même que l’acte de cession ne soit rédigé, dès l’ordonnance du juge commissaire, sous condition suspensive qu’elle acquière force de chose jugée.

Une fois les délais de recours expirés, l’acquéreur ne peut plus se rétracter, il est tenu par son offre qui s’est transformée en vente, quand bien même le transfert de propriété n’est effectif qu’au jour de la rédaction de l’acte de cession, à laquelle le liquidateur intervient.

L’acquéreur peut néanmoins invoquer la condition suspensive dont il a assorti son offre d’achat, peu important que l’ordonnance du juge commissaire autorisant la vente à son profit ne la mentionne pas expressément.

En l’espèce, il ressort du courrier en date du 16 juin 2022 que Monsieur [I] [X] a présenté à la SELAS MJS [T] une offre d’achat portant sur le fonds de commerce « L’EUROPEEN », au prix de 50.000 euros, sans l’assortir de conditions suspensives.

A la suite de cette proposition d’achat, le liquidateur judiciaire a déposé une requête au juge commissaire afin d’autoriser la vente de gré à gré du fonds de commerce comprenant :

au titre des éléments incorporels :

— la clientèle, l’achalandage, le nom commercial,

— le droit au bail commercial en cours et plus généralement les droits attachés au fonds de commerce en cause,

— la licence 4

au titre des éléments corporels : le matériel d’exploitation,

Selon ordonnance en date du 12 juillet 2022, le juge commissaire a autorisé la vente à l’amiable du fonds de commerce pris en ses éléments corporels et incorporels à Monsieur [I] [X] au prix net vendeur de 50.000 euros, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir en l’étude de Maîtres [D], [G] et [Q], notaires associés à [Localité 1].

Il apparaît que par courriel daté du 25 juillet 2022, la SELAS MJS [T] a communiqué à Monsieur [I] [X] le protocole d’accord transactionnel valant avenant n°2 au bail commercial en date du 24 octobre 1991 emportant renouvellement. Il s’évince de cet avenant régularisé le 21 décembre 2012 que le contrat de bail du 24 octobre 1991 a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 années à compter du 06 novembre 2009 pour venir à échéance le 05 novembre 2018, moyennant un loyer annuel de 38.655 euros HT et HC.

Le bail commercial faisait ainsi l’objet d’une tacite reconduction depuis 2018, de sorte que le bailleur avait la possibilité de mettre fin à tout moment au contrat.

A la demande de Monsieur [I] [X], la SELAS MJS [T] lui a également adressé les bilans comptables de la brasserie « L’EUROPEEN » par courriel daté du 25 octobre 2022.

La SELAS MJS [T] soutient que l’avenant au bail commercial ainsi que les bilans comptables avaient déjà été transmis à l’acquéreur suite à une conversation intervenue le 27 avril 2022, soit avant la remise de l’offre d’achat. Elle verse à cet égard une pièce intitulée « Mail d’envoi des documents », dont l’examen révèle qu’il s’agit d’un mail non envoyé et visiblement destiné à une autre personne que Monsieur [I] [X].

Il n’est dès lors pas démontré que Monsieur [I] [X] ait eu communication du bail commercial avant de présenter son offre d’achat au vendeur.

Ce n’est donc que postérieurement à l’ordonnance du juge commissaire prévoyant explicitement un droit au bail commercial en cours que Monsieur [I] [X] a eu connaissance du protocole d’accord transactionnel valant avenant n°2 au bail commercial et ce faisant, de la prolongation tacite dudit bail, l’exposant à un risque de non-renouvellement du contrat ou à une hausse du loyer.

Suivant courriel en date du 25 octobre 2022, le conseil du bailleur a indiqué que son client était disposé à consentir un nouveau bail au cessionnaire, mais à des conditions financières différentes.

Monsieur [I] [X] s’est ainsi retrouvé dans une situation d’incertitude quant au sort de son bail, alors même que le droit au bail est étroitement lié à la durée du bail commercial, laquelle garantit une stabilité au locataire lui permettant de développer son activité dans des conditions sécurisées.

Bien que non érigé en condition suspensive dans l’offre d’achat, le droit au bail en cours constituait une condition déterminante de la vente, en ce qu’il devait permettre à l’acquéreur de s’installer dans les locaux soumis au bail commercial en reprenant les droits et obligations du locataire précédent.

Le droit au bail en cours était d’ailleurs explicitement visé dans l’ordonnance du juge commissaire, au titre des éléments incorporels du fonds de commerce.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [I] [X] justifiait d’un motif légitime tiré de la prolongation tacite du bail commercial pour refuser de réitérer la vente ordonnée par le juge commissaire.

Aucune faute ne pouvant être retenue à son encontre, sa responsabilité ne saurait être engagée et la demande de dommages et intérêts présentée par la SELAS MJS [T] sera rejetée.

2)Sur les mesures de fin de jugement

*Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SELAS MJS [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

*Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SELAS MJS [T], partie perdante, sera condamnée à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 1.500 euros.

*Sur l’exécution provisoire du jugement

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SELAS MJS [T], prise en la personne de Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur de la brasserie l’EUROPEEN, de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [I] [X] ;

Condamne la SELAS MJS [T], prise en la personne de Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur de la brasserie l’EUROPEEN, à payer à Monsieur [I] [X] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SELAS MJS [T], prise en la personne de Maître [Z] [R], en qualité de liquidateur de la brasserie l’EUROPEEN, aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire par provision ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal Judiciaire de Saint-Omer par mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LE GREFFIER, LE JUGE,