MINUTE N°25/02708

DOSSIER N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M32R

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

représentée par Maître THILLARD substituant Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS :

M. [F] [H]

73 rue Maurice Mailleau

76140 LE PETIT QUEVILLY

comparant en personne

M. [G] [X]

73 rue Maurice Mailleau

76140 LE PETIT QUEVILLY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 27 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 28 février 2020, la SCI MAN IMMO a donné à bail à Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] une maison située 73, Rue Maurice Mailleau à PETIT QUEVILLY 76140, pour un loyer mensuel de 850€, outre une provision sur charges de 8€.

Par acte du 22 février 2020, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution solidaire de Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X], sans bénéfice de discussion, pour une durée de 3 ans renouvelables pour le paiement des loyers, charges et accessoires, en ce compris les éventuelles indemnités d’occupation.

La caution, venant aux droits du bailleur, a fait délivrer à Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] le 5 juin 2023 commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 12.675 € au titre des loyers et charges impayés.

Par assignation en date du 6 janvier 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;

à titre subsidiaire, prononce la résiliation du même bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] et de tout occupant de leur chef;

— condamne solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à lui payer la somme de 13.433,20 € au titre des arriérés de loyers et de charges non encore réglés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 12.675 € et de l’assignation pour le surplus ;

— condamne solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamne solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] au paiement d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

— rappelle l’exécution provisoire.

Par décision du 09 décembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rouen statuant en matière de surendettement a prononcé la déchéance de Monsieur [H] et Madame [X] à bénéficier d’une procédure de traitement de leur surendettement.

A l’audience du 27 juin 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT Services, comparante représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 13.033,20 € arrêtée à la date du 16 juin 2025. Elle s’en rapporte quant à l’octroi de délais de paiement.

A cette audience, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X], comparants en personne, sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Ils font valoir qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et versent 100€ par mois pour apurer la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En application de ce texte, la caution qui a réglé le bailleur en lieu et place du locataire défaillant peut exercer, en tant que subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail afin de recouvrer les sommes versées ou d’éviter l’accroissement de la dette.

Au demeurant, l’article 8.2 du contrat de cautionnement Visale conclu entre la SCI MAN IMMO et la SAS Action Logement Services dispose que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion et l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE précise que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Par conséquent, en sa qualité de caution ayant désintéressé le bailleur, la société ACTION LOGEMENT Services est donc parfaitement recevable à agir en constatation ou en prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’en expulsion et en fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande

La S.A.S ACTION LOGEMENT Services justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Dès lors, la demande est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par exploit en date du 5 juin 2023, le bailleur a fait commandement aux locataires de s’acquitter de la somme de 12.675 € de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.

Les locataires ne s’étant pas acquittés de l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti de deux mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 6 août 2023.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT justifie, par la production d’un décompte de créance, qu’elle a indemnisé au bailleur les loyers et charges impayés des mois d’août à décembre 2021, puis janvier à novembre 2022, puis février, mars, avril 2023 et mai 2024 à hauteur de 15.550,70€. Les locataires ont effectué des versements pour un montant total de 2.517,50€. A la date du 16 juin 2025, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] demeurent redevables de la somme de 13.033,20€ au titre des loyers et charges impayés.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à payer à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 13.033,20 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 12.675€, de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 13.433,20 €, et du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] souhaitent verser 100€ par mois en plus du loyer courant et des charges. Il ressort du décompte des versements effectués par la caution que celle-ci n’a plus effectué de versements depuis le mois de mai 2024. Il n’est pas contesté que les locataires ont donc repris le paiement du loyer courant depuis cette date. Il ressort du diagnostic social et financier que les locataires disposent d’un montant de 2.652€ de ressources mensuelles, ce qui leur permet de subvenir à leurs charges. Il ressort du décompte produit par la caution que les locataires versent régulièrement 100€ par mois depuis février 2025.

Les locataires étant en mesure de régler leur dette locative, et le bailleur ne s’opposant pas aux délais de paiement sollicités, cette situation justifie de leur accorder un délai de 36 mois pour se libérer de leur dette, par mensualités de 100€, et selon les modalités décrites au présent dispositif.

Cet échelonnement ne permettant toutefois pas le règlement intégral de la dette, les locataires devront s’acquitter du solde à la dernière échéance ou augmenter leurs versements en cas d’augmentation des ressources.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X], succombant dans le cadre de la présente instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 juin 2023, de l’assignation du 6 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 6 juin 2023 et 6 janvier 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE la résiliation à la date du 6 août 2023 du contrat de bail conclu entre Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] et la SCI MAN IMMO le 28 février 2020 portant sur le logement situé 73, Rue Maurice Mailleau à PETIT QUEVILLY 76140 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13.033,20 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 5 juin 2023 sur la somme de 12.675 €, et de l’assignation du 6 janvier 2025 sur la somme de 13.433,20 € et du présent jugement pour le surplus;

ACCORDE un délai à Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X], leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] à payer en deniers ou quittances à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux et sous réserve de la production de quittances subrogatives par la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES ;

En tout état de cause,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [H] et Madame [G] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 5 juin 2023, de l’assignation du 6 janvier 2025 et de la notification de ces actes aux administrations les 6 juin 2023 et 6 janvier 2025;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE