COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE

MINUTE N°

CHAMBRE CIVILE

N° RG 24/00019 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA57U

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

— statuant en saisie immobilière- phase d’orientation-

DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR : créancier poursuivant

Syndic. de copro. Résidence ISAUTIER

41 rue Marius et Ary Leblond

97410 SAINT PIERRE

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, M^e Laurent LABONNE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS : débiteusr saisi

Monsieur [N] [E] [S] [H]

41 rue Marius et Ary Leblond, appt 10

97410 SAINT-PIERRE

représenté par M^e Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [U] [P] [W] épouse [H]

41 rue Marius et Ary Leblond, appt 10

97410 SAINT-PIERRE

représentée par M^e Emmanuelle BLANC NOEL, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

JUGE DE L’EXÉCUTION : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Maryline SERMANDE

Saisine du : 04 Avril 2024

Débats du : 10 Octobre 2025

Décision du : 31 Octobre 2025

JUGEMENT DEBOUTE,

_____________________________________________________________________

COPIE EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE

A M^e Emmanuelle BLANC NOEL, M^e Laurent LABONNE

COPIE CONFORME DÉLIVRÉE LE

A Syndic. de copro. Résidence ISAUTIER

A [N] [E] [S] [H]

[U] [P] [W] épouse [H]

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par arrêt en date du 17 novembre 2017 (RG 16/01051), la cour d’appel de Saint-Denis (La Réunion) a condamné, dans le cadre d’un litige portant sur des charges de copropriété impayées, Madame [U] [W] épouse [H] et Monsieur [N] [R] [Y] [H], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER la somme de 7 998,34 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2015. Les époux ont également été condamnés à payer 1.500 euros au syndicat précité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la première instance et de l’appel.

Un commandement de payer valant saisie en date du 2 février 2024 a été adressé par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER aux époux [H], portant sur la somme totale de 12 819,57 euros décomposée comme suit :

Charges impayées telle que fixées dans l’arrêt du 17 novembre 2017 : 7.998,34 euros ;Article 700 du code de procédure civile : 1.500 euros ;Somme à déduire correspondant aux acomptes et versement directs des débiteurs : 5.350 euros ;Intérêts courus au taux légal puis au taux légal majoré : 877,64 euros ;Fais de procédure : 875,14 euros ;Commandement de payer valant saisie immobilière du 2 février 2024 : 207,17 euros ;Charges de copropriété impayées à compter du 17 novembre 2017 : 6.711,28 euros ;

Par assignation en date du 2 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER a fait assigner Madame [U] [W] épouse [H] et Monsieur [N] [R] [Y] [H] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Pierre, à l’audience d’orientation du 26 avril 2024, aux fins de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier suivant : Résidence ISAUTIER sise 41 rue Marius et Ary Leblond à SAINT PIERRE (97410), cadastrée section DW n°19, lot n°10 devenu lots n°112 et 132 suivant le procès-verbal modificatif du 22 décembre 2022, suivant acte délivré le 2 février 2024 par Maître [B] [K], membre de la SELARL MY CJ, Commissaire de justice de justice associée à LE PORT (97420).

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du tribunal judiciaire le 5 avril 2024.

Dans leurs dernières conclusions, Madame [U] [W] épouse [H] et Monsieur [N] [R] [Y] [H] demandent au juge de l’exécution de :

Juger que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER ne possède de titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible que pour les sommes dues en vertu de l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 17 novembre 2017 ;Juger en conséquence que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER ne peut diligenter une procédure de saisie immobilière sur la base du calcul des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2019 au 18 décembre 2023, ou toute autre somme postérieure à l’arrêt précité ;Exclure par conséquent la somme de 6.711,28 euros de la créance globale de la requérante ;

Exclure du décompte présenté par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER, en sus de l’acompte de 5.350 euros versé avant le commandement aux fins de saisie immobilière, les acomptes versés par les débiteurs en cours de procédure pour un montant total de 5.900 euros ;Dire en conséquence que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER est éteinte et que la procédure de saisie immobilière n’a plus d’objet ;Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER de l’ensemble de ses demandes.

En soutien de leurs demandes, Madame [U] [W] épouse [H] et Monsieur [N] [R] [Y] [H] font valoir :

En premier lieu, que la créance exigée par le demandeur ne peut s’évaluer à 12.849,57 euros dès lors que l’arrêt de la cour d’appel du 17 novembre 2017 n’a condamné les défendeurs qu’aux sommes de 7.998,34 euros outre intérêts au taux légal, de 1.500 euros eu titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.En second lieu, ils estiment que la somme réclamée à hauteur de 6.711,28 euros au titre des charges impayées entre le 1er janvier 2019 et le 18 décembre 2023, postérieures à l’arrêt précité, ne font pas partie du titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible en vertu des articles L. 111-2 et L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution.En troisième lieu, ils exposent que la créance des époux [H] s’élevait à la somme de 5.901,42 euros et affirment que cette somme a été payée par les défendeurs en plusieurs fois.En quatrième lieu, ils estiment que les frais de saisie immobilière d’un montant de 1.472,33 euros réclamés par les demandeurs doivent être ramenés à la somme de 612,33 euros en raison des paiements déjà effectués par les défendeurs.

En réponse, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER expose :

Que leur créance est liquide et exigible dans sa globalité dès lors que lorsque le syndicat des copropriétaires donne autorisation au syndic d’engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d’un copropriétaire défaillant afin de recouvrer les arriérés de charges, elle peut être accordée même si le syndicat des copropriétaires ne dispose pas encore à l’encontre du copropriétaire défaillant d’un titre exécutoire à la date de l’assemblée générale ;Que les époux [H] n’ont pas réglé les causes de l’arrêt du 17 novembre 2017 dès lors que la somme de 4900 euros versée en juin et août 2024 ne correspond qu’au paiement des charges courantes ; ils contestent du reste la somme totale de 5.900 euros telle qu’alléguée par les défendeurs ;Que le demandeur, en qualité de syndicat des copropriétaires, dispose en vertu de l’article R 311-9 du code des procédures civiles d’exécution d’une double possibilité, à savoir former opposition pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire après adjudication en vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, mais également de subroger le créancier poursuivant qui aurait été désintéressé ; dès lors, le demandeur s’estime fondé à poursuivre la saisie même lorsqu’il a été désintéressé des causes du jugement.Que les défendeurs sont infondés à demander le bénéfice de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 31 octobre.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété impayées depuis l’arrêt du 17 novembre 2017

Au terme de l’article L111-6 du CPCE, la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.

Au terme de l’article L311-2 du CPCE, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Au terme de l’article R322-18 du CPCE, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, le demandeur se prévaut d’un arrêt du 17 novembre 2017 lequel a condamné les époux [H] à payer la somme de 7 998,34 euros outre intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2015. Les époux ont également été condamnés à payer 1.500 euros au syndicat précité, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la première instance et de l’appel, soit une somme totale de 9 498,34 euros outre les intérêts et les dépens.

Au terme de l’article L111-3 du CPCE, le législateur a donné une liste limitative des titres exécutoires admis en procédure civile, soulignée par la formule introductive « seuls constituent des titres exécutoires ».

Dès lors et en l’espèce, la somme de 6.711,28 euros exigée par les demandeurs au titre des charges impayées ne ressort nullement de l’arrêt précité et ne saurait s’y assimiler ; les éléments fournis en soutien de cette demande et notamment les procès-verbaux d’assemblée générale du syndicat ou relevés de compte ne sauraient s’assimiler aux éléments listés à l’article L111-3 du CPCE.

Il convient de relever au surplus que les dispositions invoquées par le demandeur s’agissant tant de l’article 2402, 3° du code civil, que de l’article 2418 du code civil sont relatives à l’hypothèque légale mais demeurent sans effet sur la détermination de la créance dont peut se prévaloir, dans le cadre d’un titre exécutoire, un créancier, les dispositions invoquées n’opérant que dans l’hypothèse d’une vente, laquelle n’a pas été en l’état ordonnée.

Par conséquent, la somme litigieuse de 6.711,28 euros exigée par les demandeurs au titre des charges impayées ne dispose d’aucun support légal permettant de la retenir au titre de la créance du demandeur et ne pourra être retenue dans la fixation de la créance telle qu’exigée par l’article R322-18 du CPCE.

Sur les paiements effectués par les époux [H]

Les défendeurs justifient d’une part du paiement de la somme de 5.350 euros au titre des acomptes versés à la suite de l’arrêt précité, somme qui n’est pas contestée par le demandeur.

Ils justifient en outre de paiement successifs au bénéfice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER :

Un paiement de 2000 euros en date du 12 juin 2024 ;Un paiement de 950 euros en date du 13 juin 2024 ;Un paiement de 1000 euros, sans mention de date ;Un paiement de 950 euros en date du 28 août 2024 ;Un paiement de 500 euros en date du 14 février 2025 ;Un paiement de 500 euros en date du 19 février 2025 ;Un paiement de 250 euros en date du 14 avril 2025 ;Un paiement de 250 euros en date du 27 août 2025 ;Un paiement de 360 euros en date du 8 octobre 2025.

Ils justifient ainsi d’un paiement total de 6.760 euros au profit du demandeur.

S’agissant de l’imputation des versements, il convient de rappeler qu’au terme de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce et comme le précisent sans équivoque les époux [H], leur intérêt commande d’imputer ces sommes au paiement des sommes fixées dans l’arrêt du 17 novembre 2017, qui d’une part constitue la créance la plus ancienne du demandeur, et d’autre part emporte les effets les plus dommageables pour les défendeurs dans la mesure où cette décision vaut titre exécutoire susceptible de fonder une saisie immobilière. Dès lors qu’ils y ont intérêt et considérant les explications fournies quant à ces paiements par les débiteurs, l’intégralité des versements et paiements effectués par les époux [H] sera imputée prioritairement sur les sommes déterminées dans l’arrêt précité.

Sur la fixation définitive de la créance

Outre les éléments qui précèdent, il convient de rappeler qu’au terme de l’arrêt précité et du titre exécutoire, les époux [H] sont redevables des sommes suivantes : charges impayées telles que fixées dans l’arrêt du 17 novembre 2017 : 7.998,34 euros ; article 700 du code de procédure civile : 1.500 euros ; Intérêts courus au taux légal puis au taux légal majoré : 877,64 euros ; Fais de procédure : 875,14 euros ; Commandement de payer valant saisie immobilière du 2 février 2024 : 207,17 euros.

Soit une somme totale de 11.458,29 euros, de laquelle il convient de déduire, d’une part, le versement des acomptes à hauteur de 5.350 euros, et d’autre part, les versements à hauteur de 6.760 euros, soit un total de 12.110 euros.

Il convient dès lors de constater que les paiements effectués par les époux [H] excèdent la montant total de la créance du demandeur telle qu’elle résulte du titre exécutoire fondement des poursuites. Par suite en en vertu des dispositions de l’article R322-18 du CPCE, il y a lieu de constater que la créance du débiteur telle qu’elle résulte de l’arrêt du 17 novembre 2017, et sans préjudice d’autre créances étrangères au présent litige, est nulle. De la sorte, il conviendra de débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER de sa demande d’orientation en vente forcée et de ses demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER succombant dans la présente procédure sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER telle qu’issue de l’arrêt de la cour d’appel de SAINT-DENIS du 17 novembre 2017 (RG 16/01051) est éteinte ;

DEBOUTE par conséquent le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER de sa demande de vente forcée et demandes subséquentes ;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ISAUTIER aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Barthélémy HENNUYER, vice-président et par Maryline Sermande, greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DE L’EXECUTION