TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CIVIL EN DATE DU 26 MARS 2026

Mise à disposition

du 26 Mars 2026

N° RG 24/00558 – N° Portalis DBYK-W-B7I-CXH3

Suivant assignation du 26 Août 2024

déposée le : 05 Septembre 2024

code affaire : 50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [T] [L]

né le 01 Septembre 1954 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [I] [C]

née le 25 Novembre 1948 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par Maître [M], avocat au barreau du JURA

PARTIES DEMANDERESSES

C/

Madame [S] [Y] épouse [A]

née le 21 Septembre 1959 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 39300-2024-001470 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [P] [O] [A]

né le 12 Février 1960 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 39300-2024-001425 du 21/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentés par M^e Yannick GAY, avocat au barreau du JURA

PARTIES DEFENDERESSES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge

GREFFIER : Corinne GEORGEON, Cadre Greffier

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 Décembre 2025 par-devant Marie-Hélène YAZICI-DEBACKER, Juge, assistée de Corinne GEORGEON, Cadre Greffier, pour être mise en délibéré au 26 Mars 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant lettre manuscrite en date du 24 juin 2020, Monsieur [P] [A] s’est engagé à vendre à Madame [I] [C] et à Monsieur [T] [L] (ci-après les consorts [X]) un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant la somme de 150 000 euros, ainsi qu’à effectuer divers travaux de réfection (peindre l’appartement ; enlever les moquettes existantes et les remplacer par du parquet ; changer la baignoire, mettre de la faïence au mur ; rénover intégralement la troisième chambre au premier étage ; changer le parquet de la cuisine et de la salle de bain ; terminer l’ouverture dans un mur en pierre, côté jardin), sous réserve d’un dépôt de garantie des futurs acquéreurs d’un montant de 15 000 euros.

Par lettre manuscrite du 30 juin 2020, les époux [A] se sont engagés en tant que constructeur à supprimer de la vente 50 m² du bien et à refaire 45 m² d’appartement côté jardin, moyennant cette fois le prix de la vente du bien immobilier à la somme de 140 000 euros.

Par acte authentique en date du 28 août 2020, les consorts [X] ont signé un compromis de vente avec Monsieur [P] [A] et son épouse, Madame [S] [Y] (ci-après les époux [A]) portant sur le bien immobilier, sis [Adresse 1] à [Localité 6], cadastré sous la section AE, n° [Cadastre 1], d’une contenance de 6 ares et de 24 centiares, moyennant le prix de 140 000 euros, dans lequel les parties ont convenu d’une obligation de travaux à la charge des vendeurs : rénovation des sols, plâterie peinture des murs intérieurs dans l’intégralité du logement, en collaboration avec les acquéreurs.

La parcelle n° [Cadastre 1] a par la suite été divisée en deux parties sous la section AE : le n° [Cadastre 2] d’une contenance de 79 centiares ; le n° 406 d’une contenance de 5 ares et 45 centiares.

Par acte authentique du 3 novembre 2020, reçu par Maître [J] [D], les consorts [A] ont vendu aux consorts [X] le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], cadastrée sous la section AE, nos [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ([Localité 7]), d’une contenance de 5 ares et 88 centiares, moyennant le prix de 140 000 euros.

Invoquant divers désordres et malfaçons affectant le bien acquis, les consorts [X] ont sollicité Maître [W] [F], huissier de justice, aux fins d’établissement un procès-verbal de constat qui a été réalisé le 24 novembre 2020.

Par constat du 14 septembre 2021, dressé par Maître [R] [B], huissier de justice, cette dernière a relevé de nombreux désordres liés notamment à des problèmes d’humidité affectant la maison d’habitation susvisée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 mai 2021, distribuée le 11 mai 2021, les consorts [X] ont mis en demeure les époux [A] de leur verser la somme de 19 453,53 euros sous quinzaine en réparation du préjudice subi.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2021, distribuée le 17 mai 2021, les consorts [A] ont refusé de procéder au paiement sollicité.

Par ordonnance en date du 19 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a ordonné une expertise judiciaire désignant pour ce faire, Monsieur [G] [H], qui a été remplacé le même jour, par Monsieur [E] [N].

Le rapport d’expertise a été déposé le 26 juin 2023.

C’est dans ces conditions que par acte du 26 août 2024, remis à l’étude, les consorts [X] ont fait assigner les époux [A] devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier aux fins de réparation de leur préjudice.

La clôture est intervenue le 11 septembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, et l’affaire a été renvoyée au 10 décembre 2025 pour plaidoiries devant le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier, et mise en délibéré au 26 mars 2026.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 mars 2025 par voie électronique, les consorts [X] demandent au tribunal de :

— Recevoir l’intégralité de leurs moyens et prétentions,

— Juger que Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] n’ont pas exécuté l’intégralité des travaux qu’ils s’étaient engagés à faire et ceux qui ont été initiés ont été effectués de manière très imparfaite,

En conséquence,

— Juger que la responsabilité de Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] est engagée,

— Débouter Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] à leur payer la somme de 60 873,06 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour du parfait règlement,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [P] [O] [A] et Madame [S] [A] aux entiers dépens de l’instance avec possibilité pour la SCP Letondor – Mairot – Geerssen de faire application de l’article 699 du code de procédure civile ; lesquels comprendront les dépens de référé ainsi que les fais d’expertise dont ils ont fait l’avance.

Au soutien de leur demande indemnitaire sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, les acquéreurs font valoir que les époux [A] ont manqué à leurs obligations contractuelles en n’exécutant pas et ne terminant pas une partie des travaux qu’ils s’étaient engagés à réaliser.

Par ailleurs, ils soutiennent que Monsieur [P] [A] a la qualité de constructeur mais que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale auxquelles ce dernier est tenu ne pouvant être mises en jeu, ils sont bien fondés à invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun prévu à l’article 1231-1 du code civil.

Sur leur demande de réparation des conséquences de l’inexécution contractuelle sur le fondement de l’article 1217 du code civil, ils exposent que l’expert judiciaire a évalué leur préjudice à la somme de 60 973,06 euros et en demandent le paiement assorti des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

En réponse à l’existence de la clause exclusive de la garantie des vices cachés opposée par les vendeurs, ils exposent ne pas fonder leur demande sur ce fondement et si tel était le cas, ils soutiennent que les époux [A], en leur qualité de constructeur, ne peuvent se prévaloir de l’exonération de la garantie des vices cachés.

Ils rejettent enfin le moyen invoqué en défense quant à l’existence d’une société entre les parties, qu’aucune collaboration n’a été prévue, pas même l’existence d’un apport et d’un affectio societatis entre elles.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 juin 2025 par voie électronique, les époux [A] demandent au tribunal de :

— Dire les consorts [X] mal fondés en leur action et leurs demandes,

— Débouter les consorts [X] de l’intégralité de leurs demandes,

— Condamner les consorts [X] à leur payer une somme de 2 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Sur le rejet de la demande indemnitaire pour inexécution contractuelle, les vendeurs soutiennent que les courriers des 24 et 30 juin 2020 sont d’une part, sans effet car non contractuels et d’autre part, ne correspondent pas aux conditions de la vente prévues dans l’acte authentique du 28 août 2020 et ne peuvent ainsi former un tout indissociable. Ils ajoutent que les vendeurs avaient conscience que les travaux n’étaient ni terminés, ni commencés le jour de la vente puisque décelables et ont accepté le bien dans l’état duquel il se trouvait sans formuler la moindre réserve.

Par ailleurs, ils arguent du fait qu’il était prévu dans le compromis de vente que les travaux seraient exécutés en collaboration avec les acquéreurs et que de ce fait, ces derniers ayant la charge des travaux et Monsieur [P] [A] n’étant qu’un assistant collaboratif, les vendeurs ne peuvent supporter à eux seuls l’échec de cette opération.

Les consorts [A] exposent par ailleurs que les désordres évoqués étaient tous décelables et s’étonnent que cette demande figurant sur l’assignation en référé ait disparu des écritures adverses.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé plus détaillé de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande en paiement formée par les consorts [L] – [C]

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le compromis de vente du 28 août 2020 prévoyait initialement une obligation de travaux à la charge des vendeurs, et stipulait expressément que « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique ».

Il convient de relever que l’acte authentique de vente du 3 novembre 2020 a opéré une modification substantielle de l’objet de la vente par rapport au compromis initial.

En effet, il résulte du document d’arpentage dressé le 22 septembre 2020 par le cabinet ABCD Géomètres Experts (document mentionné dans l’acte de vente du 3 novembre 2020) que la parcelle d’origine, cadastré sous la section AE, numéro [Cadastre 1] d’une contenance de 6 ares 24 centiares, objet du compromis de vente susvisé, a été divisée en deux nouvelles parcelles :

— La parcelle cadastrée sous la section AE numéro [Cadastre 3] d’une contenance de 5 ares 45 centiares, objet de la vente,

— La parcelle cadastrée sous la section AE numéro [Cadastre 2] d’une contenance de 79 centiares, dont l’acte précise expressément qu’elle reste la propriété du vendeur.

Cette réduction de l’assiette foncière vendue, actée entre le compromis et la vente définitive, caractérise une renégociation globale de l’opération immobilière.

Or force est de constater que l’acte authentique de vente du 3 novembre 2020, qui scelle la vente devenue « parfaite », ne prend aucune des obligations de travaux mentionnées dans les actes préparatoires. En signant cet acte définitif, qui mentionne pourtant avec précision la nouvelle configuration cadastrale et le maintien de la propriété du vendeur sur le surplus de la parcelle initiale, les consorts [X] ont accepté d’acquérir le bien en l’état, pour le prix maintenu à la somme de 140 000 euros.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient aux demandeurs de prouver que l’obligation de travaux a survécu à la signature de cet acte authentique muet sur ce point.

Le tribunal retient que :

— La clause de subordination de la perfection de la vente rend les engagements du compromis caducs s’ils ne sont pas réitérés dans l’acte final ;

— La modification de l’objet de la vente (division de la parcelle cadastrée sous la section AE numéro [Cadastre 1]) confirme l’existence d’un nouvel accord de volontés au 3 novembre 2020 ;

— Le silence des acquéreurs lors de la signature de l’acte authentique, dont ils ont reconnu avoir pris connaissance avant signature, vaut acceptation de l’état matériel du bien à cette date.

Par conséquent, les consorts [X] ne justifient d’aucun titre contractuel actuel permettant d’engager la responsabilité des époux [A] pour des travaux ou des désordres survenus sur un bien acquis sans garantie de rénovation.

Le rapport d’expertise judiciaire, bien qu’il chiffre des désordres matériels, ne saurait créer une obligation juridique que les parties ont délibérément écartée lors de la formation définitive de leur contrat.

Les consorts [X] seront donc déboutés de leur demande en paiement de la somme de 60 873,06 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour du parfait règlement.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ».

Les consorts [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire déposée le 26 juin 2023 par Monsieur [E] [N].

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. ».

Les consorts [X], condamnés aux dépens, devront verser in solidum aux époux [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Déboute Monsieur [T] [L] et Madame [I] [C] de leur demande en paiement de la somme de 60 873,06 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour du parfait règlement ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [I] [C] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire déposée le 26 juin 2023 par Monsieur [E] [N] ;

Condamne in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [I] [C] à verser à Monsieur [P] [A] et Madame [S] [Y] épouse [A] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 8], le 26 Mars 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Corinne Georgeon Marie-Hélène Yazici-Debacker

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente copie exécutoire, certifiée conforme à la minute dudit jugement, a été signée, scellée et délivrée par le greffier du tribunal judiciaire de LONS LE SAUNIER le 31 mars 2026.