TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 8] – [Localité 1] [Adresse 11]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00435 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C3R6

Le

copie + copie exécutoire M^e RACLE

copie + copie exécutoire M^e CACHEUX

copie dossier

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Mme [K] [D]

née le 22 Novembre 1995 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-02691/2024/000978 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

M. [T] [E]

né le 09 Juillet 1975 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e Sonia MONFRONT, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [M] [N]

né le 16 Juin 1958 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie CACHEUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Mme [O] [J] épouse [N]

née le 02 Février 1963 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphanie CACHEUX, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 12], (Aisne), présidée par Philippe BRELIVET, assisté de Stéphanie BONY, Greffière;

Philippe BRELIVET juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 20 septembre 2025, délibéré avancé au 19 septembre 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé, en date du 20 juillet 2018, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] (les bailleurs) ont consenti à Madame [K] [D] et à Monsieur [T] [E] (les locataires) un bail à usage d’habitation sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 497,00 euros outre une provision sur charges mensuelles de 13,00 euros, et un dépôt de garantie dont le montant est équivalent à un mois de loyer mensuel. Les locataires ont indiqué aux bailleurs que, faute d’isolation suffisante du logement, de la moisissure était apparue à l’intérieur du logement. Les services municipaux de la ville de [Localité 12] ont rédigé un rapport d’inspection du logement qui constate de nombreux désordres et ont préconisé divers travaux de remise en état. Les bailleurs ont notifié aux locataires, le 1er février 2024, un congé pour vendre. Un état des lieux de sortie, établi le 11 mars 2024 , constate des dégradations locatives entraînant la retenue du dépôt de garantie et d’une somme complémentaire.

Par acte de Commissaire de Justice, du 29 novembre 2024, Madame [K] [D] et Monsieur [T] [E] ont assigné Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à l’audience du 19 décembre 2024, aux fins de voir:

— Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer la somme de 733,21 euros au titre des travaux réalisés par les preneurs;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer la somme de 2 250,00 euros au titre des loyers indûment perçus;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer la somme de 681,30 euros en restitution du dépôt de garantie et du reliquat prélevé d’office à la résiliation du bail;

— Condamner solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Cette procédure appelée à l’audience publique le 19 décembre 2024 a été reportée, à la demande des parties, à l’audience du 27 février 2025, à l’audience 27 mars 2025, puis à l’audience du 22 mai 2025, pour y être entendue.

A l’audience publique, Madame [K] [D] et à Monsieur [T] [E], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes initiales, reprises dans leur acte introductif d’instance. Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience et reprises par leurs observations orales, les locataires allèguent qu’un rapport d’inspection d’insalubrité met à la charge des propriétaires une liste de travaux:-réparation de l’escalier jugé dangereux;-réalisation d’une isolation thermique; -recherche des causes des infiltrations;-traitement des moisissures;-mise en sécurité de l’installation électrique;-mise en place de garde-corps devant les fenêtres de l’étage;-assurer la ventilation du bâtiment. Que les travaux préconisés n’ont pas été réalisés. Que les locataires ont été contraints de réaliser à leurs frais avancés des travaux, d’un montant total de 733,21 euros, qui incombaient normalement aux propriétaires:-dératisation(92,20 euros);-installation d’un radiateur électrique (4,00 euros);-isolation des murs (496,00 euros);-isolation du toit (1,01 euros);-étude thermique (140,00 euros). Que le logement est de type F1 et non de type F2, comme indiqué abusivement dans le bail, justifiant la demande de restitution d’une partie des loyers versés.

A l’audience publique, Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N], représentés par leur conseil, demandent le débouté de Madame [K] [D] et de Monsieur [T] [E] de l’intégralité de leurs demandes et leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 1 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience et reprises dans leurs observations orales, les bailleurs indiquent que les locataires ont pris à bail un immeuble qui venait d’être entièrement rénové. Ils allèguent qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, le 11 mars 2024, constatant des dégradations locatives pour un montant de 680,30euros supérieur au montant du dépôt de garantie, qui a été retenu par les bailleurs. Les locataires demeurant redevables d’une somme de 184,30 euros. Que des travaux supplémentaires, demandés par les locataires, ont été effectués en 2023 par les bailleurs. Que les locataires ont effectué des travaux d’isolation sans autorisation préalable des propriétaires. Que la demande de restitution de loyers, formée par les locataires, ne peut prospérer en raison du fait que les moisissures, invoquées par les locataires, résultent d’un défaut d’entretien et un défaut de chauffage du logement. Qu’ils ne peuvent demander le remboursement de loyers du mois de janvier au mois de mai 2024, ayant déjà quitté le logement au mois de mars 2024. Que la retenue du dépôt de garantie par les bailleurs est justifiée au regard des nombreuses dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie.

La décision a été mise en délibéré au 20 septembre 2025, la date de délibéré a été avancée au 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 2 250,00 au titre des loyers indûment perçus :

En application de l’article 1103 du Code civil: “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 7-a de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que:

“Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;”

En l’espèce, Madame [K] [D] et Monsieur [T] [E] versent à la procédure un bail à usage d’habitation, régularisé par toutes les parties, le 20 juillet 2018, qui mentionne dans son paragraphe 2 page 3 la consistance du logement. Il y est précisé qu’il s’agit: “d’une maison de 55 m2 disposant d’une entrée, d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine aménagée, d’une salle d’eau avec wc. A l’étage une pièce palière et une chambre. La maison dispose également d’une cave, d’une cour et d’un bâtiment.” Le bail ne fait nullement mention de l’appellation type 2 ou type 3. Le logement, tel qu’il ressort du descriptif du bail en son paragraphe 3, ne dispose que d’une seule chambre à coucher. Dès lors, les locataires ne sauraient prétendre que le bail régularisé, le 20 juillet 2018, correspond à un logement disposant de deux chambres alors même que celui-ci indique la présence d’une seule chambre dans le logement. Les pièces versées à la procédure ne permettent pas d’établir que les bailleurs ont indûment perçus des loyers pour un logement disposant d’une seule chambre au lieu de deux. En conséquence, de ce qui précède le tribunal ne saurait faire droit à la demande, formée par les locataires, de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 2 250,00 au titre des loyers indûment perçus. Cette demande sera rejetée par le tribunal.

— Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 733,21 euros au titre des travaux réalisés par les preneurs:

L’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que: “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

(…) Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.”

En l’espèce, Madame [K] [D] et Monsieur [T] [E] versent à la procédure un rapport d’inspection relatif à l’insalubrité d’un logement individuel établi, le 2 janvier 2024, par le service hygiène de la ville de [Localité 12]. Ce rapport précise en page 6 que:“les revêtements des murs et des plafonds de la plupart des pièces sont couverts de moisissures susceptibles de nuire à la santé des occupants. Cette situation a également contribué à la détérioration d’effets personnels de la famille (vêtements mobilier), moisissures au niveau de la cuisine et de la salle de bains (murs portes et meubles).” Il ressort dudit rapport (page 6) que la présence de moisissures a pour origine une ventilation inefficace, un défaut d’isolation thermique et des infiltrations d’eau résultant d’un défaut d’étanchéité des couvertures et de fuites sur l’installation. Le tribunal, se fondant sur le rapport des services techniques de la commune constate que la présence d’humidité dans l’immeuble était bien liée à un défaut d’étanchéité. Le tribunal considère que ces désordres ont rendu le logement insalubre. Les bailleurs ne sauraient s’exonérer de leur responsabilité en faisant valoir un défaut de chauffage et de ventilation imputables aux preneurs dans la mesure où le fonctionnement des radiateurs était défectueux, dès lors, il ne peut leur être fait grief de ne pas aérer des lieux mal chauffés. Il ne saurait non plus leur être reproché d’avoir procédé, sans l’accord du bailleur, à des travaux d’isolation du logement. En conséquence de ce qui précède, les bailleurs ont manqué à leur obligation de fourniture d’un logement décent et leur responsabilité sera retenue. Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] seront solidairement condamnés à payer aux locataires la somme de 733,21 euros au titre des travaux réalisés par les preneurs.

— Sur la demande de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 681,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du reliquat prélevé d’office à la résiliation du bail:

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que: “Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire,

déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.”

En l’espèce, les bailleurs versent à la procédure un état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, le 17 août 2018, mettant en évidence un logement en bon état d’usage. Par ailleurs, ils versent aux débats une estimation des dégradations locatives établies, le 11 mars 2024, par l’entreprise SNEXI. Cette estimation précise que les dégradations sont principalement présentes dans la salle de bains (bondes de douche et de lavabo manquantes, meuble sous lavabo) sur le sol en linoleum de la chambre, et sur l’électricité de la salle à manger où il est mentionné la présence d’un branchement de prise électrique “sauvage”. Ces désordres constatés ne sont nullement la conséquence de la présence d’humidité dans le logement et relèvent de dégradations matérielles. Le coût de remise en état des dégradations locatives est estimé à 680,30 euros. Le dépôt de garantie a pour but de garantir l’exécution de ses obligations locatives par les locataires et notamment d’assurer le règlement des éventuels travaux de remise en état. Le tribunal retient l’existence de dégradations locatives, dont le coût de remise en état, a été estimé à la somme de 680,30 euros. Ce montant correspond au montant du dépôt de garantie versé par les locataires couvrant ainsi le montant des réparations. En conséquence de ce qui précède, Madame [K] [D] et Monsieur [T] [E] seront déboutés de leur demande de condamnation des bailleurs au paiement d’une somme de 681,30 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du reliquat prélevé d’office à la résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que:“La partie perdante est condamnée aux dépens (…).” Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N], parties perdantes, seront solidairement condamnés au paiement des dépens.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).” Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N], parties succombantes, seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [T] [E] la somme de 653,00 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer à Madame [K] [D] et à Monsieur [T] [E] la somme de 733,21 euros au titre des travaux réalisés par les preneurs;

REJETTE les autres demandes formées par Madame [K] [D] et Monsieur [T] [E];

REJETTE les demandes formées par Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N];

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] à payer à Monsieur [T] [E] une somme de 653,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [N] et Madame [O] [J] épouse [N] au paiement des dépens;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION