REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBZK-W-B7J-D2QD

Minute n°

ORDONNANCE DE REFERE

du 21 Mai 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Daniel POUGEOISE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57631-2025-007047 du 19/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Madame [T] [Q], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Daniel POUGEOISE, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-57631-2025-007045 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Véronique LE BERRE

Greffier : Daniel HELFENSTEIN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 02 avril 2026

ORDONNANCE :

Contradictoire, en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026 et signée par Véronique LE BERRE, juge des contentieux de la protection, assistée de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail en date du 18 mai 2022, l’Office Public d’Aménagement et de Construction exploitant sous la forme d’un Etablissement Public Industriel et Commercial MOSELIS (ci-après « l’EPIC MOSELIS ») a loué à M. [B] [X] et Mme [T] [Q] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 346,43 € et 85,76 € d’acompte sur charges.

Le 26 juin 2025, l’EPIC MOSELIS a fait signifier à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à 1570,95 € visant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et la clause de résiliation de plein droit figurant dans le bail, commandement auquel il n’a pas en totalité été fait droit.

Par acte de commissaire de justice délivré le 2 décembre 2025, l’EPIC MOSELIS a fait assigner M. [B] [X] et Mme [T] [Q] devant ce juge des contentieux de la protection statuant en référé en constatation de la résiliation de plein droit du bail et en évacuation des locaux loués ainsi qu’en paiement des sommes suivantes :

—  1947,65 € pour les arriérés de loyers et charges arrêtés au 19 novembre 2025,

—  450,40 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel,

—  150 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures récapitulatives du 31 mars 2026, l’EPIC MOSELIS demande à ce juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

— Déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par l’EPIC MOSELIS.

— Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires ainsi que tous occupants de leur chef du logement [Adresse 4] à [Localité 3] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux.

— Condamner M. [B] [X] et Mme [T] [Q] au paiement de la somme de 1946,97 € au titre des arriérés de loyer et charges impayées selon des comptes arrêtés à la date du 23 mars 2026, sauf à parfaire, assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir.

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non résiliation du bail soit 450,40 euros.

— Le cas échéant autoriser d’ores et déjà l’EPIC MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer et à procéder à régularisation des charges.

— Au besoin condamner M. [B] [X] et Mme [T] [Q] à payer à l’EPIC MOSELIS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle de 450,40 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Rappeler qu’il appartient à M. [B] [X] et Mme [T] [Q] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux aux besoins les y condamner.

— En tout état de cause condamner M. [B] [X] et Mme [T] [Q] à payer à l’EPIC MOSELIS la somme de 150 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, l’EPIC MOSELIS fait valoir que la situation des locataires n’a pas été régularisée dans le délai des deux mois du commandement de payer.

l’EPIC MOSELIS explique que l’assignation délivrée est régulière, qu’elle a été notifiée au sous-préfet, qu’elle s’est rapprochée de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Moselle pour inclure la dette locative omise par M. [B] [X] et Mme [T] [Q], qu’elle produit sa déclaration de créances dans l’attente des mesures de publicité au BODACC pour formuler un recours, que l’APL a été rétablie après un rappel le 8 août 2025.

En réplique, dans leurs dernières écritures du 1er avril 2026, M. [B] [X] et Mme [T] [Q] ont conclu à la nullité du commandement de payer du 26 juin 2025 délivrée par Maître [A] [D], commissaire de justice, pour le compte de la société l’EPIC MOSELIS, celui-ci ne précisant aucun délai et les coordonnées de la juridiction pour un recours.

Ils demandent à ce juge des contentieux de la protection de :

— Constater que l’EPIC MOSELIS a pris acte le 15 janvier 2026 de la décision de la commission de surendettement du 28 octobre 2025 concernant la validation des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

— Constater que la société n’a pas exercé de recours auprès du secrétariat de la commission de surendettement alors même que l’EPIC MOSELIS n’est pas mentionné parmi les dettes et qu’elle aurait pu le faire.

— Dire et juger que la dette locative de M. [B] [X] et Mme [T] [Q] doit être intégrée au dossier de surendettement, nonobstant l’absence de mention de l’EPIC MOSELIS, celle-ci ayant été informée de la situation et disposant de la faculté d’exercer un recours auprès de la commission de surendettement, faculté dont elle n’a pas fait usage.

— Constater que M. [B] [X] et Mme [T] [Q] s’acquittent désormais régulièrement du paiement de leur loyer avec le bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL).

— Constater que M. [B] [X] et Mme [T] [Q] n’ont pas la possibilité de régler les dettes locatives à l’EPIC MOSELIS vu les faibles ressources (revenu de solidarité active).

— Rejeter toutes les demandes de l’EPIC MOSELIS.

M. [B] [X] et Mme [T] [Q] expliquent que le commandement de payer du 30 septembre 2025 est irrégulier et doit être déclaré nul car il ne mentionne pas les voies de recours permettant aux locataires de solliciter des délais de paiement, qu’il n’indique pas la juridiction compétente.

Ils indiquent que le commandement de payer doit, sous peine de nullité, mentionner que le locataire dispose d’un délai de six semaines, contre deux mois auparavant, et doit mentionner la possibilité de saisir le FSL.

Par ailleurs, ils précisent avoir déposé un dossier de surendettement qui a validé l’effacement de leurs dettes, les créanciers ne pouvant plus réclamer le paiement de leurs créances sauf s’ils obtiennent une décision d’un juge les y autorisant.

Ils ajoutent avoir repris le paiement des loyers et la CAF verse directement les APL au bailleur.

Les mandataires des deux parties ont comparu à l’audience.

L’EPIC MOSELIS a indiqué que la somme due au titre des arriérés de loyers et de charges est de 1946,97 € au 13 mars 2026.

Il précise que leur dette a été oubliée, qu’il va faire un recours en tierce opposition à la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il maintient ses demandes et s’oppose aux demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire.

Le mandataire de M. [B] [X] et Mme [T] [Q] soulève la nullité du commandement de payer et a conclu au débouté des demandes.

Il demande subsidiairement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Il précise que la dette locative est antérieure à la procédure de rétablissement personnel du 28 octobre 2025, que la dette est effacée.

L’affaire a été mise en délibéré à l’issue de l’audience.

MOTIFS :

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au moins six semaines avant l’audience, dans les formes requises, au représentant de l’État dans le département, la demande est donc régulière et recevable.

Il sera toutefois noté qu’aucun diagnostic social et financier n’est parvenu à ce juge avant l’audience, contrairement aux dispositions du III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, actuellement en vigueur.

Sur la nullité du commandement de payer du visant la clause résolutoire du 26 juin 2025 :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. ».

En l’espèce, M. [B] [X] et Mme [T] [Q] font valoir la nullité du commandement de payer en ce que l’indication de la juridiction compétente n’est pas mentionnée et en ce que le commandement vise un délai de deux mois et non un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Il sera relevé que seule figure dans les mentions obligatoires la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente aux fins de délai de grâce, sans faire obligation de préciser le juge qui doit être saisi.

La mention prévue par l’article précité figurant dans le commandement de payer soit « la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. », il n’y a pas lieu de déclarer nul le commandement sur ce grief.

Par ailleurs, l’adresse du FSL pour obtenir une aide financière est précisée dans le commandement de payer soit « [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] ».

Enfin, la mention du délai de deux mois pour apurer sa dette au lieu du délai de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023 ne fait pas grief aux locataires et correspond au délai prévu par la clause résolutoire contenue dans le bail.

Les exceptions de nullité du commandement de payer seront dès lors rejetées.

Sur la résiliation du bail :

La partie demanderesse produit à l’appui de ses prétentions le contrat de bail qui contient une clause résolutoire, le commandement de payer du 26 juin 2025 et un décompte des arriérés de loyers et charges dus au 13 mars 2026 pour la somme de 1946,97 €.

Il sera cependant relevé que M. [B] [X] et Mme [T] [Q] ont déposé un dossier de surendettement et que ce dossier a été déclaré recevable par la Commission de Surendettement des Particuliers de la Moselle le 26 juin 2025, soit le jour même de la délivrance du commandement de payer.

Il sera précisé que si la décision de recevabilité intervient pendant les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, le locataire a interdiction de régler les causes du commandement de payer puisque la dette locative est nécessairement née avant la décision de recevabilité. Cette décision forme ainsi obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire de sorte qu’il y a lieu de débouter l’EPIC MOSELIS de sa demande tendant à la constatation de la résiliation du bail.

Par ailleurs, M. [B] [X] et Mme [T] [Q] ont bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel, soit effacement de leurs dettes, y compris dettes de loyers, de sorte que le montant restant dû n’est pas connu par ce juge des contentieux de la protection.

Il y a lieu dès lors de débouter l’EPIC MOSELIS en l’état de l’ensemble de ses demandes.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Sur les dépens :

Les dépens seront laissés à la charge de l’EPIC MOSELIS, partie qui succombe.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité n’impose pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’EPIC MOSELIS.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable ;

REJETTE les exceptions tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ;

DEBOUTE l’EPIC MOSELIS de l’intégralité de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE l’EPIC MOSELIS aux dépens

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection