COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

_________________________

N° RG 25/00214 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTCB

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Minute N° 26/00106

JUGEMENT

DU 17 Mars 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [M] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG

Mme [Q] [R], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Bernard LEVY, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,

Rendu par décision Contradictoire, en premier ressort,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 23 mai 2019, Mme [J] [B] a donné en location à M. [M] [S] et Mme [Q] [R] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4], avec prise d’effet au 1er juillet 2019, contre un loyer mensuel de 650 euros et une provision sur charges mensuelle de 145 euros.

Selon état des lieux de sortie du 2 avril 2024, M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ont quitté le logement loué.

Un décompte de charges a été adressé à M. [M] [S] et Mme [Q] [R] que ceux-ci contestent dans son montant.

Une quittance subrogative a été consentie par Mme [J] [B] au profit de la SA AXA France IARD d’un montant de 5 423,93 euros, à l’égard de M. [M] [S] et Mme [Q] [R].

Par assignation délivrée le 7 août 2025, la SA AXA France IARD a attrait M. [M] [S] et Mme [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim aux fins de condamnation solidaire de M. [M] [S] et Mme [Q] [R] au paiement de charges dites impayées.

Par conclusions récapitulatives déposées le 13 janvier 2026, la SA AXA France IARD a demandé de :

— condamner solidairement M. [M] [S] et Mme [Q] [R] à payer à la SA AXA France IARD à laquelle il a été donné quittance subrogative, la somme de 4 870,72 euros en principal correspondant aux régularisations de charges, déduction faite du montant du dépôt de garantie, du logement occupé par M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ;

— rejeter les demandes de M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ;

— condamner solidairement M. [M] [S] et Mme [Q] [R] à payer à la SA AXA France IARD la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande, la SA AXA France IARD avance qu’une quittance subrogative lui a été donnée pour la somme de 5 423,93 euros, que M. [M] [S] et Mme [Q] [R] sont solidairement redevables au titre de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 au paiement des charges réclamées qui sont justifiées. Elle s’oppose à une prescription triennale de sa créance indiquant que le point de départ de la prescription triennale est le jour où la régularisation des charges est établie par le bailleur et qu’en l’espèce l’ensemble de sa demande est recevable. Elle s’oppose à tout préjudice issu de la demande de régularisation de charges de sorte qu’aucune indemnisation ne peut être allouée à ce titre.

Par conclusions récapitulatives déposées le 12 février 2026, M. [M] [S] et Mme [Q] [R] a demandé de :

— débouter la SA AXA France IARD de l’ensemble de ses demandes ;

— enjoindre à la SA AXA France IARD d’avoir à produire un décompte tenant compte de la prescription de 3 ans, aucun montant antérieur au 7 août 2022 ne pouvant à tout le moins être mis en compte, aucun type de justificatif n’ayant été communiqué antérieurement à l’assignation,

— enjoindre à la partie adverse d’avoir à justifier l’ensemble des mises en compte ;

à titre reconventionnel,

— condamner la SA AXA France IARD subrogé dans les droits de la bailleresse, de leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison du préjudice moral subi du fait de l’envoi de multiples régularisations de charges tardives et abusives et de son inertie face au questionnement des défendeurs ;

— ordonner la compensation des créances réciproques ;

en tout état de cause,

— rejeter les demandes de la SA AXA France IARD ;

— condamner la SA AXA France IARD au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, M. [M] [S] et Mme [Q] [R] avancent avoir été avertis tardivement d’une régularisation des charges relevant du bien loué. Ils se prévalent de la prescription triennale d’une partie de la créance invoquée par la SA AXA France IARD, considérant que les sommes réclamées au titre des années 2020, 2021 et partiellement 2022 sont couvertes par la prescription. Ils contestent le point de départ de la prescription retenu par la SA AXA France IARD. Ils contestent toute résistance abusive de leur part. Ils font état des tracas occasionnés par la présente procédure leur causant un préjudice moral appelant indemnisation qui pourra être compensée avec la créance locative de la SA AXA France IARD.

A l’audience du 17 février 2026, la SA AXA France IARD s’est référée à ses conclusions déposées le 13 janvier 2026 en maintenant ses demandes. M. [M] [S] et Mme [Q] [R] se sont référés à leurs conclusions déposées le 12 février 2026 en maintenant leurs demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

SUR LES MOTIFS

I. Sur la demande avant-dire droit de communication de pièces

En application des dispositions des articles 132 et suivants du code de procédure civile, si une partie ne communique pas spontanément des pièces nécessaires aux débats, le juge peut enjoindre cette communication, au besoin à peine d’astreinte, dans un délai et selon des modalités qu’il définit.

Si M. [M] [S] et Mme [Q] [R] sollicitent la production d’un nouveau décompte ne faisant pas apparaître de sommes relatives à la période antérieure au 7 août 2022 et de l’ensemble des mises en compte, il est relevé que la SA AXA France IARD produit des tableaux de régularisation des charges établis annuellement d’octobre à septembre de l’année suivante accompagnés des pièces justificatives correspondantes, de sorte que le juge se trouve suffisamment éclairé sur les charges locatives réclamées aux anciens locataires, étant rappelé que le juge est libre d’apprécier la pertinence et le caractère probant des pièces versées par les parties au soutien de leurs demandes et de tirer toute conséquence juridique du défaut de production de pièces justificatives suffisantes.

Dès lors, au regard de ces éléments et des pièces produites par le demandeur, il y a lieu de débouter M. [M] [S] et Mme [Q] [R] de leur demande de communication de pièces.

II. Sur la demande de paiement principal d’arriérés de charges locatives

A. Sur l’irrecevabilité partielle de la demande principale en paiement d’arriérés de charges au titre de la prescription triennale

Si M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ne soulèvent pas expressément une fin de non-recevoir dans le dispositif de leurs conclusions, il sera considéré que leur demande de voir débouter le demandeur de ses demandes, notamment au titre de la prescription invoquée dans les moyens, s’analyse en substance comme une irrecevabilité soulevée à l’encontre de la demande en paiement formée par la SA AXA France IARD.

Selon l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions, et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle.

Selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’absence de sanction prévue par l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience dès lors que le bailleur tient à disposition du locataire les justificatifs de ces charges (Cass., 3e Civ., 1 avril 2009, pourvoi n° 08-14.854) et seule l’action en paiement qui en résulte est soumise à la prescription ( (Cass., 3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.44). (Cass., 3e civ, 25 Janvier 2024, pourvoi n° 22-21.379).

Il en résulte que, si le point de départ de l’action du locataire en répétition des provisions pour charges indûment perçues par le bailleur court à compter de la régularisation des charges (Cass., 3e Civ., 9 novembre 2017, pourvoi n° 16-22.445), le point de départ de l’action en paiement du bailleur, soumise à la prescription triennale, court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Au regard de ce qui précède, il est considéré qu’au plus tard le 30 septembre de chaque année, le bailleur était en état de connaître les charges annuelles incombant à ses locataires au titre de la période courant de début octobre de l’année précédente à fin septembre de l’année concernée.

En conséquence, il sera retenu que la demande en paiement d’arriérés de charges formée par la SA AXA France IARD portant sur l’année 2020-2021 est irrecevable pour être prescrite.

En revanche, l’assignation ayant été délivrée le 7 août 2025, soit avant l’expiration du délai de prescription trienniale courant à compter du 30 septembre 2022, date à laquelle le bailleur était en état de connaître les charges annuelles incombant à ses locataires au titre de l’année 2021-2022, la demande en paiement formée par la SA AXA France IARD portant sur l’année 2021-2022 est recevable.

Sa demande en paiement portant sur l’année 2022-2023 est également recevable.

B. Sur le bienfondé de la demande en paiement d’arriérés locatifs portant sur la période postérieure au 7 août 2022

Le défaut de régularisation annuelle ne prive pas le bailleur du droit de réclamer le paiement des charges jusqu’à l’audience, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Le paiement de l’éventuel solde résultant de l’opération de régularisation doit cependant en être demandé dans le délai de prescription applicable.

En conséquence, il y a lieu de constater l’absence de prescription de la régularisation des charges de l’année courant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et celle relative à la période courant du 7 août 2022 au 30 septembre 2022.

Au regard des pièces produites, il est retenu que M. [M] [S] et Mme [Q] [R] sont solidairement redevables de :

— la somme de 1 834,88 euros au titre des arriérés de charges portant sur l’année 2022- 2023, après régularisation effectuée par la SA AXA France IARD,

— la somme de 2 691,69 euros au titre des arriérés de charges portant sur l’année 2021-2022, après régularisation effectuée par la SA AXA France IARD.

M. [M] [S] et Mme [Q] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SA AXA France IARD lesdites sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

La SA AXA France IARD sera déboutée du surplus de sa demande en paiement d’arriérés de charges locatives pour la période non prescrite.

III. Sur la demande reconventionnelle en dommages-intérêts

Selon l’article 1231-1 du code de civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu’à l’audience, il est rappelé que le locataire peut toutefois demander la réparation du préjudice que lui cause une régularisation tardive ou déloyale (3e Civ., 21 mars 2012, pourvoi 11-14.174, Bull. n° 49).

En l’espèce, il est constant qu’aucune régularisation annuelle des charges n’a été adressé par la bailleresse à M. [M] [S] et Mme [Q] [R] en cours d’exécution du contrat de bail. Selon le courrier du 30 mai 2024 émanant du mandataire de Mme [J] [B] adressé à M. [M] [S] et Mme [Q] [R], il a été réclamé, après leur départ hors des lieux loués intervenu le 2 avril 2024, la somme de 5 423,93 euros incluant le solde des charges pour les années 2020-2021 et 2021-2022.

Cependant, la SA AXA France IARD n’ayant pas la qualité de bailleur, aucune demande de dommages-intérêts ne peut prospérer à son encontre au titre d’un éventuel manquement de la bailleresse, la responsabilité contractuelle de cette dernière n’ayant pas été transmise à SA AXA France IARD intervenant uniquement en qualité de subrogé.

M. [M] [S] et Mme [Q] [R] seront déboutés de leur demande formée à son encontre.

IV. Sur les mesures de fins de jugement

Les défendeurs succombants à titre principal, ils seront solidairement condamnés aux entiers dépens et à verser au demandeur la somme de 300euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu d’y déroger.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe

REJETTE la demande avant-dire droit de communication de pièces formée par M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ;

DECLARE irrecevables les demandes en paiement d’arriérés de charges formées par la SA AXA France IARD à l’encontre de M. [M] [S] et Mme [Q] [R], afférentes au bien immobilier donné en location sis [Adresse 5] à [Localité 4] et portant sur l’année 2020-2021, et ce pour être prescrites ;

DECLARE recevable le surplus de la demande en paiement d’arriérés de charges formé par la SA AXA France IARD ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [Q] [R] à payer à la SA AXA France IARD :

— la somme de 1 834,88 euros au titre des arriérés de charges portant sur l’année 2022- 2023,

— la somme de 2 691,69 euros au titre des arriérés de charges portant sur l’année 2021-2022, après régularisation effectuée par la SA AXA France IARD,

avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement d’arriérés de charges locatives formée par la SA AXA France IARD ;

REJETTE la demande en dommages-intérêts formée par M. [M] [S] et Mme [Q] [R] ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [Q] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [S] et Mme [Q] [R] à payer à la SA AXA France IARD la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le greffier, Le juge,