TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Affaire : [S] [F]

c/

S.A.S.U. [E]

[B] [N]

[L] [T] épouse [R]

S.A.S. AVT (AV TRANSACTION)

N° RG 25/00157 – N° Portalis DBXJ-W-B7J-IW5B

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SELAS BCC AVOCATS – 17la SELARL BJT – 11la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES – 46la SELARL ESTEVE GOULLERET NICOLLE & ASSOCIES – 125

ORDONNANCE DU : 04 MARS 2026

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

M. [S] [F]

né le 18 Juin 1984 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Stéphane CREUSVAUX de la SELAS BCC AVOCATS, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric TELENGA de la SELARL BJT, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,

PARTIES INTERVENANTES :

M. [B] [N]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Samuel ESTEVE de la SELARL ESTEVE GOULLERET NICOLLE & ASSOCIES, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Cristina DE MAGALHAES, demeurant «[Adresse 7]» [Adresse 8], avocat au barreau de Besançon, plaidant

S.A.S. AVT (AV TRANSACTION)

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 10], avocats au barreau de Dijon, postulant, M^e Jérémy ARMET de l’AARPI STONE AVOCATS, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de Paris, plaidant

Mme [L] [T] épouse [R]

née le 14 Novembre 1949 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 12]

[Localité 7]

non représentée

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 janvier 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [S] [F] a par acte authentique du 19 avril 2023 acquis auprès de la SAS [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8]) pour un montant de 125 000 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, M. [S] [F] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, la SAS [E], au visa de l’article 145 du code de procédure civile aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et que les dépens soient réservés.

M. [F] fait valoir qu’en entreprenant des travaux de rénovation, il a constaté des désordres non visibles pouvant remettre en cause la solidité de la maison ; qu’une expertise amiable a été diligentée à la demande de son assureur protection juridique le 19 juillet 2023 et qu’un constat de commissaire de justice en date du 17 février 2025 a confirmé l’existence d’une importante lézarde et de fissures.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la SASU [E] a fait assigner en référé Mme [L] [T] épouse [R] et la SAS AVT ( AV Transaction) aux fins de voir rendues communes et opposables à ces dernières l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise qui viendraient à être ordonnées, de voir compléter la mission de l’expert sur la date d’apparition des désordres et la connaissance du ou des vices par le vendeur ou les vendeurs successifs et l’existence de vices cachés, de voir réserver les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, la SASU [E] a fait assigner en référé M. [B] [N] aux fins de voir rendues communes et opposables à ce dernier l’ordonnance à intervenir et les opérations d’expertise qui viendraient à être ordonnées , de voir compléter la mission de l’expert sur la date d’apparition des désordres et la connaissance du ou des vices par le vendeur ou les vendeurs successifs et de voir réserver les dépens.

La SASU [E] a fait valoir qu’elle a acquis de Mme [C] [T] le 28 juin 2022 l’immeuble dont il s’agit par l’intermédiaire de la société AV Transaction, l’acte d’entremise ayant été réalisé par M. [B] [N], agent immobilier, titulaire d’un mandat exclusif confié par Mme [T] ; qu’elle a ensuite divisé l’immeuble en deux lots de copropriété dont un qu’elle a revendu à M. [F] le 19 avril 2023 ; qu’il est indispensable que les opérations d’expertise auxquelles elle ne s’oppose pas, soient rendues opposables à M. [N] , intervenu en qualité de mandataire immobilier indépendant.

Les trois instances ont été jointes.

M. [F] a maintenu sa demande d’expertise.

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives) maintenues à l’audience auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet des moyens et prétentions , la SASU [E] a demandé au juge des référés de :

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la recevabilité de l’action initiée à son encontre et à sa responsabilité, à la demande de désignation d’un expert judiciaire formulée par M. [F], aux frais avancés de ce dernier ;

— dire et juger que les frais liés à la mesure d’expertise seront à la charge de M. [F] ;

— déclarer communes et opposables à Mme [L] [T] épouse [R] et à la société AV Transaction l’ordonnance à intervenir dans le cadre de l’instance principale engagée par M. [F], et notamment les éventuelles opérations d’expertise qui viendraient à être ordonnées ;

— rendre communes et opposables à M. [B] [N] l’ordonnance à intervenir dans le cadre de l’instance principale engagée par M. [F], et notamment les éventuelles opérations d’expertise qui viendraient à être ordonnées ;

— compléter la mission d’expertise qui sera confiée à l’expert comme suit :

▸ déterminer la date d’apparition des désordres,

▸ fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur ( ou les vendeurs successifs),

▸ plus généralement , dire si les désordres constituent un vice caché antérieur à la vente de l’habitation ;

— débouter la société AVT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réserver les dépens.

Dans ses dernières écritures ( conclusions n°3) maintenues à l’audience auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SAS AV Transaction a demandé au juge des référés au visa de la loi n° 70-9 du 2 février 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 , des articles 122 et 145 du code de procédure civile, des articles 1199 et 1992 du code civil, de :

à titre principal :

— juger que M. [B] [N], en sa qualité de mandataire immobilier au sens de la loi Hoguet et de son décret d’application, est la seule personne ayant accompli des actes d’entremise et reste exclusivement responsable au titre de ses actes à l’égard des tiers ;

— ordonner la mise hors de cause de la société AV Transaction ;

— débouter la société [E] de sa demande visant à dire la décision à intervenir commune à la société AV Transaction ;

à titre subsidiaire :

— juger que la société AV Transaction n’avait pas connaissance des vices cachés allégués et que sa responsabilité ne peut être engagée ;

— ordonner la mise hors de cause de la société AV Transaction ;

— débouter la société [E] de sa demande visant à dire la décision à intervenir commune à la société AV Transaction ;

à titre très subsidiaire :

— constater l’absence de motif légitime à l’égard de la société AV Transaction en ce qu’elle n’a accompli aucun acte d’entremise au sens de la loi Hoguet et que le mandat n°10239 est manifestement nul ;

— ordonner la mise hors de cause de la société AV Transaction ;

— débouter la société [E] de sa demande visant à dire la décision à intervenir commune à la société AV Transaction ;

en tout état de cause :

— lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise judiciaire formulée par la société [E] ;

— condamner la société [E] à verser à la société AV Transaction, la somme de 1 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures (conclusions responsives) maintenues à l’audience auxquelles il convient de se reporter en application de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet des moyens et prétentions, M. [B] [N] a demandé au juge des référés au visa des articles 145 et 146 du Code de procédure civile, 1992 et suivants du Code civil et L134-1 du code de commerce de :

— juger mal-fondées les demandes de la société [E] ;

— juger qu’il n’est pas fait la démonstration d’une faute délictuelle de la part de M. [B] [N] ;

— juger que la responsabilité de M. [B] [N] ne peut être engagée ;

— rejeter la demande de la société [E] de rendre opposable les opérations d’expertise à M. [B] [N] ;

— ordonner la mise hors de cause de M. [B] [N] ;

— débouter la société AV T de sa demande tendant à constater la nullité du mandat de vente n°10239 ;

— pour le surplus, rejeter toutes demandes contraires ;

— condamner la société [E] à verser à M. [B] [N] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [L] [T] épouse [R] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE DECISION :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction , s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

Il en résulte que ne justifie pas d’un motif légitime le demandeur qui sollicite une expertise en vue de soutenir, lors d’un litige ultérieur des prétentions manifestement irrecevables ou mal fondées.

Le juge des référés peut, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’il a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, et suffisant, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

En l’espèce, eu égard à l’expertise amiable et au constat de commissaire de justice versés aux débats , M. [S] [F] justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile de voir ordonner une expertise judiciaire portant sur les désordres allégués et leur origine.

Il est donné acte à la SAS [E], en sa qualité de vendeur du bien immobilier, qu’elle ne s’oppose pas à cette demande d’expertise en émettant toutes protestations et réserves sur sa responsabilité.

La SAS [E] a attrait en la cause aux fins de leur voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise la précédente propriétaire auprès de laquelle elle a acquis le bien immobilier en question moins d’un an avant sa revente à M. [F] ; eu égard à la nature des désordres allégués et à la date de cette acquisition, la SAS [E] justifie d’un motif légitime à voir déclarer les opérations d’expertise communes et opposables à Mme [L] [T] épouse [R].

La SAS [E] a également attrait en la cause la société AV Transaction et M. [B] [N] , agent immobilier, titulaire d’un mandat exclusif confié par Mme [L] [T] épouse [R].

Les moyens soulevés par ces deux défendeurs, qu’il s’agisse de la responsabilité exclusive du mandataire immobilier ayant accompli les actes d’entremise soulevée par la société AV Transaction, de l’absence de responsabilité de l’agent immobilier compte tenu des vices allégués qui sont des vices cachés, de la nullité du mandat de vente, de l’absence de faute délictuelle du mandataire immobilier, ne relèvent nullement de l’appréciation du juge des référés , mais de celle du juge du fond, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de statuer sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle , pas plus que sur la nullité d’un mandat de vente.

Dès lors que l’action que pourrait engager la SAS [E] à l’encontre de M. [B] [N] et de la société AV Transaction en leur qualité de mandataire ou agent immobilier n’apparaît pas de toute évidence manifestement vouée à l’échec, eu égard aux pièces versées aux débats, la SAS [E] justifie d’un motif légitime de les voir attraits aux opérations d’expertise.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’expertise de M. [S] [F] au contradictoire de la SAS [E], aux frais avancés du demandeur à l’expertise et de déclarer cette expertise commune et opposable à Mme [L] [T] épouse [R], M. [B] [N] et à la société AV Transaction, l’expert désigné se voyant confier la mission telle que retenue au dispositif qui tient compte de la nature des désordres allégués.

Dès lors qu’il est fait droit à la demande de la SAS [E] à l’encontre de M. [B] [N] et de la société AV Transaction, ces derniers sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens sont provisoirement mis à la charge de M. [S] [F], demandeur à la mesure d’expertise.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Donnons acte à la SAS [E] de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une expertise confiée à

M. [K] [X]

[Adresse 13]

[Localité 9]

Mèl : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 1], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre sur les lieux au [Adresse 1] à [Localité 8]) ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles ;

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres, malfaçons, vices, non conformités et manquements aux règles de l’art, allégués dans l’assignation ;

7. Procéder à une description précise des désordres en indiquant notamment la nature, la cause et l’origine de ces désordres et en produisant, dans toute la mesure du possible, des photographies ;

8. Donner son avis technique sur la date d’apparition de chacun des désordres ;

9. Donner son avis technique sur l’existence des désordres allégués lors de la vente du 28 juin 2022 ( vente Mme [L] [T] épouse [R] à la SAS [E]) et lors de la vente du 19 avril 2023 ( vente la SAS [E] à M. [F]), leur caractère apparent ou caché et la connaissance par les vendeurs de ces désordres ;

10. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un défaut d’entretien ou de toute autre cause ;

11. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

12. Décrire les travaux éventuellement nécessaires pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

13. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par les demandeurs ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport :

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif.

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 5 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par M. [S] [F] à la régie du tribunal au plus tard le 6 avril 2026.

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Déclarons commune et opposable à Mme [L] [T] épouse [R], M. [B] [N] et à la société AV Transaction, la présente ordonnance et les opérations d’expertise à venir,

Déboutons M. [B] [N] et la société AV Transaction de leurs demandes ;

Condamnons provisoirement M. [S] [F] aux dépens.

Le Greffier Le Président