TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 6 – PAF

AFFAIRE: N° RG 25/03753 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W6P

N° de MINUTE : 25/01638

DEFENDEUR

LA COMMUNE NOUVELLE DE DE [Localité 15], agissant poursuite et diligeance de son Maire en exercice dîment habilité, domicilié en cette qualité

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

[Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SABIMMO/HOMELAND SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS, SASU

[Adresse 9]

[Localité 10]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Juge,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93), cadastré section CS parcelle n°[Cadastre 8], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il comporte quatre bâtiments divisés en 12 lots de copropriété, répartis entre 5 copropriétaires.

Un arrêté municipal de mise en sécurité – procédure d’urgence a été pris le 13 janvier 2023 à l’égard de la copropriété mentionnée ci-dessus, à la suite d’opérations d’expertise réalisées à la fin de l’année 2022 par un ingénieur sécurité de la Commune de Saint-Denis ayant constaté l’existence de risques d’effondrement de certains éléments structurels du bâtiment, puis par un expert judiciaire mandaté par ordonnance du 12 décembre 2022 rendue par le tribunal administratif de Montreuil, ayant conclu à l’existence d’un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens.

En outre, suite à un sondage réalisé dans les parties communes de l’immeuble et ayant donné lieu à un rapport en date du 22 novembre 2024, il est apparu que des sources de plomb étaient accessibles et pouvaient représenter un risque pour la santé des occupants.

Par exploit du 7 avril 2025, la commune nouvelle de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic, la société SABIMMO/HOMELAND SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS (ci-après « SABIMMO »), devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

DESIGNER tel administrateur provisoire qu’il lui plaira à l‘effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 6]), cadastré section CS parcelle n°[Cadastre 8] ;

FIXER la durée de la mission de l’administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois;

DONNER mission à l’administrateur provisoire ainsi désigné de :

— De se faire remettre par le cabinet SABIMMO/HOMELAND SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,

— D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder a l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-cl ;

— De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l’administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobiliser sis [Adresse 3] et le syndic SABIMMO/HOMELAND SYNDIC ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIER à payer à la COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 15] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

Bien que régulièrement cité à l’audience du 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu ni ne s’est constitué.

A l’audience du 6 mai 2025, le président a renvoyé l’affaire au 8 juillet 2025, afin que la commune nouvelle de [Localité 15] conclue sur la possibilité de mettre en œuvre les dispositions de l’article 511-16 du code de la construction et de l’habitation.

La commune nouvelle de [Localité 15] a notifié des conclusions n°1 le 28 mai 2025 par RPVA.

A l’audience du 8 juillet 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 2025, le magistrat étant indisponible.

A l’audience du 7 octobre 2025, la commune nouvelle de [Localité 15] représentée par son conseil a réitéré oralement les prétentions et les moyens développés dans son assignation puis dans ses conclusions n°1.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les conclusions n°1 de la partie demanderesse, qui n’ont pas été régulièrement signifiées à la partie défenderesse, seront écartées des débats. A cet égard, le syndicat défendeur ne s’étant pas constitué, la notification de ces conclusions par RPVA le 28 mai 2025 est inopérante.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constitue donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la commune nouvelle de Saint-Denis verse au soutien de sa demande l’arrêté municipal de mise en sécurité procédure d’urgence pris le 13 janvier 2023, le rapport des visites de l’ingénieur sécurité de la Ville de Saint-Denis, l’ordonnance du 12 décembre 2022 du tribunal administratif de Montreuil désignant Monsieur [H] [K] en qualité d’expert ainsi que l’intégralité du rapport d’expertise judiciaire révélant un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes en raison des risques suivants : risque d’effondrement de l’escalier bois desservant l’étage des bâtiments A et B côté [Adresse 14], risque de rupture et d’effondrement du mur d’échiffre de l’escalier commun, constitutif du bâtiment B, risque d’effondrement de la sous-face de la dalle béton palière du bâtiment A côté [Adresse 14], risque d’effondrements ponctuels du plancher haut des caves du bâtiment A côté [Adresse 14], et pour leurs parties situées à gauche de l’ecalier d’échiffre.

Elle verse en outre aux débats le rapport du 22 novembre 2024 mettant en évidence la présence avérée, dans toutes les parties communes du rez-de-chaussée, de l’entresol et du premier étage, de revêtements dégradés contenant du plomb à un niveau engendrant un risque d’intocixation pour l’ensemble des occupants.

Elle verse enfin aux débats le règlement de copropriété, le registre de la copropriété mis à jour au 11 septembre 2024, ainsi que les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des 18 mai 2022, 10 juillet 2023 et 11 juillet 2024.

Ces pièces démontrent l’extrême gravité des atteintes au bâti d’au moins deux des quatre bâtiments de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), tant au regard de la structure de ses murs et planchers que de ses équipements communs tels que les escaliers.

Au regard des éléments susvisés, il est démontré de la nécessité impérieuse de pourvoir à la conservation de cet ensemble immobilier.

Or la commune de [Localité 15] justifie que les difficultés financières de la copropriété, liées à une accumulation d’impayés, sont anciennes et s’accroissent avec le temps, à tel point qu’en 2024, les impayés – d’un montant total de 88.480 euros – représentent plus de huit fois le budget annuel de la copropriété – qui s’élevait à 10.679 euros pour l’exercice 2023.

Dans ces conditions, il est évident que l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis, d’autant plus si l’on considère l’importance des travaux de remise en état nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Le budget prévisionnel de la copropriété du [Adresse 2] ayant été estimé, lors des exercices 2023 et 2024, à la somme de 9.655 euros, le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme en état de faire face à la dépense nécessaire à la conservation de cet ensemble immobilier.

Ainsi, au regard de ces éléments, l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ce dernier n’est pas en mesure de pourvoir à la conservation des quatre bâtiments composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (93).

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort selon la procédure accélérée au fond ;

Ecarte des débats les conclusions n°1 de la partie demanderesse ;

Désigne la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confie audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date du jugement ;

Dit que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Dit que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 16 Décembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND