TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

C.S. 50.135

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 25/00024 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CQZ4

Minute N° 26/00084

DU 16 Mars 2026

section civile

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [S] [Y]

né le 26 Août 1987 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] (SUISSE)

représenté par M^e Michel VILAR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [F] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Carla MESSI de la SELARL ODARNIS ALAE, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant

M. [G] [B], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Carla MESSI de la SELARL ODARNIS ALAE, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice – Présidente du Tribunal

Johanna HELMER, Greffière

DÉBATS :

A l’audience du 02 Février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ, Juge des contentieux de la Protection et Mélanie LITTY, Greffière Placée, n’ayant pas participé au délibéré.

RAPPEL DES FAITS

M.[Y] [S] a donné à bail à M.[Z] [F] et M.[B] [G] un appartement situé [Adresse 5] par contrat du 9 février 2024 à effet du 15 février 2024 pour un loyer mensuel d’un montant 870 euros, outre 50 euros d’avance sur charges.

Par courrier du 27 mai 2024, M.[B] [G] a informé son bailleur qu’il quittait le logement au 31 mai 2024.

Suite à des impayés locatifs, M.[Y] fait signifier à M.[Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 18 octobre 2024 puis il a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 23 janvier 2025 pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M.[Z] et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux et des frais de l’instance.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du BAS-RHIN et la CCAPEX a été saisie.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, M.[Y] a assigné M.[B] [G] en paiement de l’arriéré locatif restant du.

Les deux procédures ont été jointes le 3 novembre 2025.

M.[Z] [F] a quitté le logement le 3 mars 2025 et un état des lieux de sortie a été établi entre les parties le même jour.

Par dernières conclusions en date du 31 décembre 2025, M.[Y] [S] sollicite la condamnation de M.[Z] [F] au paiement des sommes de :

-20030.82 euros avec application de l’article 1343-2 du code civil au titre des loyers et charges restant dus ainsi que les dégradations locatives,

-1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Il sollicite en outre la condamnation de M.[B] [G] au paiement des sommes de :

-5860 euros “à compter du 16 mai 2025"au titre des loyers et charges restant dus au 27 février 2025,

-1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par dernières conclusions en date du 9 décembre 2025, M.[Z] [F] et M.[B] [G] concluent au débouté des demandes et, à titre reconventionnel, sollicitent que le montant de la dette locative soit fixé à la somme de 4387.06 euros au titre des arriérés de loyers et indemnités d’occupation pour la période du 15 février 2024 au 3 mars 2025, que M.[B] soit condamné solidairement au paiement de la somme de 2226.09 euros et que le montant des frais à la charge de M.[Z] soit limité à hauteur de 66.41 euros.

Ils sollicitent que le demandeur soit enjoint à produire un second devis pour la réfaction des clés et que des délais de paiement soient accordés à M.[Z].

A l’audience du 2 février 2026, les parties régulièrement représentées par avocat, ont sollicité le bénéfice de leurs derniers écrits respectifs sans plaidoiries, écrits auxquels il sera dès reporté pour un plus ample exposé des moyens développés par chacune.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré en l’état au 9 mars 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire et juger” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande relative aux loyers et charges restés impayés:

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est constant que les parties ont conclu un bail à effet du 15 février 2024 comprenant une clause résolutoire en cas d’impayés locatifs, que M.[B] a quitté le logement le 31 mai 2024 en prévenant son bailleur de son départ par courrier simple en date du 27 mai 2024 et que M.[Z] a quant à lui quitté le logement le 3 mars 2025 en établissant avec son bailleur un état des lieux de sortie en date du même jour.

Il est constant encore que M.[Y] avait fait signifier à M.[Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 18 octobre 2024.

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu en l’espèce par les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié 18 octobre 2024, pour la somme en principal de 4200 euros (représentant les loyers et charges dues pour les mois de mai 2024 à octobre 2024).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

Dès lors, le bail étant résilié à cette date, le bailleur ne peut prétendre à compter de cette date qu’au versement d’indemnités d’occupation mensuelles, dont le montant est fixé par le juge, de la part du locataire restant sans droit ni titre dans les lieux, et ce jusqu’à son départ effectif.

Selon la jurisprudence de la cour de cassation, la solidarité prévue au bail ne s’étend pas, sauf clause expresse en ce sens, aux indemnités d’occupation dues après la résiliation de ce dernier, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il y a lieu en l’espèce de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié à cette date, soit la somme mensuelle de 920 euros (870+50).

Par conséquent, le montant de la dette locative à la date de résiliation du bail (19 décembre 2024) s’élevait donc, selon le décompte à la somme de 5170 euros, loyer de décembre inclus, selon le décompte du bailleur (pièce 10), dépôt de garantie déduit.

Le montant des indemnités d’occupation (dues par le locataire restant dans les lieux après résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux) est de 920+920+88.8= 1928.80 euros pour la période de janvier 2025 au 3 mars 2025.

M.[B] [G], qui a averti son bailleur de son départ par courrier simple du 27 mai 2024, et non dans les formes prévues par la loi, ne conteste pas être solidairement tenu du loyer et charges restant dues jusqu’au 19 décembre 2024, date de résiliation du bail.

Il reste donc tenu de la somme de 5170 euros envers M.[Y], et ce solidairement avec M.[Z].

Il n’est pas contesté que M.[B] a payé le 3 juin 2025 la somme de 1200 euros suite à la délivrance du commandement de payer ; cette somme sera à déduire.

Par conséquent, M.[Z] et M.[B] restent devoir solidairement la somme de 3970 euros au 19 décembre 2024 au titre des loyers dus à la date de résiliation du bail.

M.[Z], qui a quitté les lieux avec remise des clés et état des lieux de sortie établi le 3 mars 2025, sera seul tenu du paiement de la somme de 1928.80 euros au titre des indemnités d’occupation dues après résiliation du bail.

S’agissant du montant des charges restant dues, le demandeur sollicite paiement dans son décompte (pièce 10) des frais de consommation d’eau (502.69 euros), d’entretien de la chaudière (141.90 euros), d’électricité des parties communes (104.16 euros) et de dégorgement de la gouttière (88 euros), tout en indiquant qu’une somme de 663.13 euros doit venir en déduction de ces montants au titre d’un report des sommes appelées au titre des provisions sur charges.

Il résulte des pièces produites que seuls les frais d’entretien de la chaudière (facture en date du 10 mars 2025), d’électricité des parties communes (6 factures produites pour la période) et de dégorgement de la gouttière (facture du 10 décembre 2024), frais récupérables selon la loi, sont justifiés par les pièces produites au dossier par le demandeur.

En l’absence de pièces justificatives de charges pour les consommations d’eau, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Par conséquent, le montant des charges restant dues s’élève à la somme de 141.90 + 104.16+ 88 euros = 334.06 euros.

Or, vu le montant du report de charges restant à déduire (663.13 euros) selon les conclusions du bailleur (page4), il subsiste donc un trop perçu de 329.07 euros à ce titre qui viendra en déduction des loyers solidairement dus par M.[Z] et M.[B].

Sur la demande relative aux dégradations locatives:

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans son logement.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’existence de dégradations locatives résulte en principe de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

En l’espèce, le bailleur met en compte les sommes de 4158 euros au titre des frais de remise en état des peintures de l’appartement, 472 euros au titre du remplacement de la hotte de la cuisine, 250 euros pour la remise en état du volet de la chambre, 1500 euros de forfait pour l’enlèvement des ordures ménagères et encombrants et enfin 4600 euros pour le remplacement des clés.

Si les parties ont produit l’état des lieux de sortie en date du 3 mars 2025, l’état des lieux d’entrée n’a pas été produit au débat de sorte qu’en vertu des dispositions de l’article 1731 du code civil “S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire”.

S’agissant des frais de peinture, l’état des lieux de sortie établi contradictoirement par les parties mentionne que les murs de l’appartement et certains plafonds sont en “mauvais état” car présentant de nombreuses “traces” et “trous”.

Il sera rappelé que selon la cour de cassation, l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations ni à la justification d’un préjudice.

L’indemnisation n’est donc pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à la justification par le bailleur de factures acquittées mais à la preuve de la réalité d’une réparation imputable au locataire selon l’état des lieux, de sorte que la production d’un devis, dès lors qu’il est sérieux et conforme aux dégradations constatées lors des états des lieux de sortie, peut être suffisant pour justifier le paiement d’une réparation ou remise en état.

Par conséquent, en l’espèce, vu la durée d’occupation bail, le coefficient de vétusté à appliquer et la localisation des traces contenues dans l’état des lieux de sortie, la somme de 2500 euros sera retenue au titre des frais de peinture.

S’agissant de la hotte aspirante, l’état des lieux de sortie la qualifie de “très sale” et en “mauvais état” avec surtout la mention “boutons HS”. Par conséquent, les frais de remplacement de la hotte d’un montant de 472 euros, justifiés selon facture 1er août 2025, seront retenus.

S’agissant de la réparation du volet de la chambre, l’état des lieux mentionne que les deux volets de la pièces ont été “testés et fonctionnent” mais que seul l’un d’eux “ne fonctionne pas avec la commande générale”, M.[Z] précisant qu’il fonctionne parfaitement avec l’interupteur individuel de la chambre concernée. En l’état, la preuve que ce dysfonctionnement mineur relève du fait du locataire n’est pas suffisamment rapportée en l’espèce.

S’agissant de frais d’enlèvement des ordures ménagères et encombrants, l’état des lieux de sortie mentionne que “ M.[Z] a entreposé une quantité importantes d’ordures dans le jardin. Celui-ci s’engage à tout emmener en dechèterie dans la matinée du 4 mars 2025", outre, “un réfrigérateur à enlever” ce qui n’a pas été fait et qui a du être à la charge du bailleur.

Vu les pièces produites, la nature et l’ampleur de ce nettoyage/déblaiement et l’absence de respect de son engagement par M.[Z], une somme de 500 euros sera retenue à ce titre.

S’agissant enfin des frais de remplacement des clés, l’état des lieux mentionne qu’une clé “STO241 B.HAB.2", soit l’une des trois clés de l’immeuble, n’a pas été rendue; selon l’état des lieux il s’agit d’une clés de type “KABA STAR”.

Le demandeur produit un devis portant sur le remplacement de toutes les serrures de l’appartement au motif que l’immeuble serait équipé d’un système de fermetures “kaba star cross” de sorte que la perte d’une seule clé nécessiterait de refaire l’ensemble des clés; or, il ne prouve absolument pas la nécessité d’un remplacement intégral de toutes les clés, étant précisé que la clé perdue est d’un modèle “kaba star” et non “kabastar cross” et que rien ne prouve que le seul changement de cylindre ne soit pas suffisant pour sécuriser les lieux.

Par conséquent, en l’état, il ne sera fait droit qu’à hauteur des frais de remplacement d’un seul barillet , soit un forfait de 300 euros (le devis ne permettant pas clairement de distinguer le type de clé concernée par la perte).

Ainsi, au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de M.[Y] [S] au titre des dégradations locatives à hauteur de la somme de 2500 + 472 + 300 + 500 = 3772 euros.

Sur le compte entre les parties:

M.[Z] indique avoir payé la somme de 200 euros le 8 octobre 2025 et il produit un avis de virement mais le nom du bénéficiaire du compte n’est pas indiqué sur cette pièce de sorte qu’en l’état cette somme ne pourra être déduite en l’absence de confirmation par la partie adverse; la condamnation sera toutefois prononcée en deniers et quittances afin de permettre de déduire cette somme une fois confirmation de sa bonne réception par le demandeur.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ce qui précède que:

* M.[Z] [F] et M.[B] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme restant à payer de 3970 euros au titre de la dette locative à la date de résiliation du bail (soit le du19 décembre 2024), somme de laquelle il convient de déduire le trop perçu de charges de 329.07 euros, soit un montant restant du de 3640.93 euros

* M.[Z] sera condamné seul au paiement des sommes de :

—  1928.80 euros au titre des indemnités d’occupation dues après résiliation du bail,

—  3772 euros au titre des dégradations locatives (la demande formée à ce titre par M.[Y] n’est pas dirigée contre M.[B]),

soit un montant total du de 5700.80 euros.

Sur la demande de délais de M.[Z] :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, au vu des éléments du dossier et de la situation de M.[Z] attestée par les pièces produites au dossier, il convient de faire droit à sa demande de délais selon les modalités exposées ci-après au dispositif de la présente décision.

Afin de préserver les intérêts de la partie créancière, il sera dit qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité à son échéance, le solde dû sera immédiatement exigible.

Sur le surplus

M.[Z] [F] et M.[B] [G] succombant à la présente instance, ils en supporteront les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M.[Z] [F] et M.[B] [G] à verser à M.[Y] [S] la somme de 3640.93 euros au titre de la dette locative due à la date de résiliation du bail (soit le 19 décembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M.[Z] [F] à verser à M.[Y] [S] la somme de 5700.80 euros au titre des indemnités d’occupation dues après résiliation du bail et des dégradations locatives, et ce en deniers et quittances, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE à M.[Z] [F] des délais pour s’acquitter de sa dette en 23 mensualités d’un montant de 350 euros chacune, outre une 24ème et dernière mensualité devant être majorée du solde restant dû, des frais et intérêts, la première mensualité devant être payée le 5 du mois suivant la signification du présent jugement et les suivantes le 5 de chaque mois ;

DIT qu’à première défaillance, le solde deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M.[Z] [F] et M.[B] [G] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE M.[Z] [F] et M.[B] [G] in solidum à verser à M.[Y] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par la juge présidant l’audience qui l’a rendu et la greffière,

LA GREFFIERE LA JUGE