TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAVERNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 25/00160 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CSNV

Minute N°

DU 11 Juin 2026

section civile

Copie exécutoire à :

M. [K] [D]

M^e Camille GUILLAUME

le

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

M. [K] [D]

né le 10 Novembre 1968 à [Localité 2] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

PARTIES DÉFENDERESSES :

M. [G] [Q]

né le 10 Janvier 1984 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Camille GUILLAUME, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2025-1394 du 23/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAVERNE)

Mme [O] [J],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Camille GUILLAUME, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2025-1395 du 23/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de SAVERNE)

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité de juge des contentieux de la Protection

Mélanie LITTY, Greffière placée

DÉBATS :

A l’audience du 04 Mai 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ,Vice-Présidente du Tribunal statuant en qualité juge des contentieux de la Protection et Esther METZ, Greffière, n’ayant pas participé au délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur la base d’un bail en date du 24 juin 2017, M. [D] [K] a fait signifier à ses locataires M.[Q] [G] et Mme [J] [O], par acte du 16 janvier 2025, un commandement de payer les loyers restés impayés depuis 2022, commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail concernant le logement situé [Adresse 2].

M. [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M.[Q] et Mme [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 5616.27 euros au mois de mai 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du BAS-RHIN et la CCAPEX a été saisie.

Par conclusions en date du 31 décembre 2025, M.[Q] et Mme [J] ont sollicité un sursis à statuer dans l’attente de l’attribution de l’aide juridictionnelle qu’ils ont demandée. Sur le fond, ils concluent à l’irrecevabilité des demandes de M. [D] aux motifs que le bail dont il se prévaut a pris fin en 2019 lors de la signature d’un nouveau bail avec M.[Q] [G], seul, le 1er juillet 2019, de la prescription de toutes les demandes sur le fondement du premier bail de 2017 et d’une notification irrégulière à la CCAPEX sur le fondement d’un bail qui a cessé d’exister depuis 2019.

A titre subsidiaire, ils concluent au débouté des demandes, sollicitant le maintien dans les lieux pour M.[Q], la réduction des montants et des délais de paiement sur 24 mois.

A titre reconventionnel, ils sollicitent chacun l’allocation d’une somme de 5163.59 euros en réparation de leur préjudice de jouissance compte tenu des désordres et de l’insalubrité du logement loué, et, subsidiairement, la somme de 3000 euros pour Mme [J] [O] en réparation de son préjudice moral.

Enfin, ils sollicitent la condamnation du demandeur aux entiers dépens de la procédure outre sa condamnation au paiement des sommes de 1360.80 euros et 952.56 euros au profit de leur avocat au titre de l’indemnité prévue par l’article 2° de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Par courrier reçu au greffe le 25 février 2026, M.[D] a réfuté les allégations des défendeurs concernant l’état du logement en faisant valoir qu’ils ne payaient pas leur loyer depuis plusieurs années, qu’ils ont causé d’importants dégâts dans le logement et troublent “la tranquillité et la bonne conservation du bien”.

Il conclut en substance au maintien de ses demandes initiales, au débouté des demandes adverses et sollicite de faire “constater sa bonne foi” et les “dégradations imputables aux locataires” ainsi que leur “condamnation au remboursement des dégradations locatives” qu’il ne chiffre pas.

Il sera référé aux écritures des parties pour un exposé plus complet des prétentions et motifs de chacun conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 mai 2026, M. [D] [K], présent en personne, a maintenu ses demandes.

M.[Q] [G] et Mme [J] [O], représentés par avocat, ont développé oralement leurs conclusions .

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré en l’état au 11 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à “dire”, “juger” “autoriser” ou “constater” en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité des moyens ou arguments de sorte qu’il ne sera pas statué sur ces demandes dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de sursis à statuer :

Il est constant que par décisions en date du 22 décembre 2025, l’aide juridictionnelle totale a été attribuée à M.[Q] [G] et à Mme [J] [O]. Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer pour ce motif.

Sur les demandes de M.[D] [K] :

Il est constant que M. [D] [K] a fondé ses demandes sur un bail signé avec M.[Q] [G] et Mme [J] [O] en date du 24 juin 2017 concernant un appartement situé [Adresse 2] contre le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros, avance sur charges incluse.

Or, les défendeurs ont produit au débat un second bail concernant le même logement signé postérieurement avec M.[Q] [G], seul, en date du 1er juillet 2019.

Interrogé à l’audience sur ce point, M. [D] n’a pas confirmé ni infirmé la réalité de ce second bail et n’a pas fourni d’explications pertinentes à ce sujet.

Il sera relevé qu’il résulte du jugement rendu par le tribunal correctionnel de Saverne en date du 11 décembre 2024 produit au débat que M. [D] a loué fictivement entre fin 2018 et fin 2021 des logements à plusieurs locataires, dont Mme [J] [O], aux fins de percevoir l’APL versée directement entre ses mains par la CAF ; Mme [J] [O] a été déclarée coupable de l’infraction de fausse déclaration en vue de l’obtention d’une prestation ou d’un paiement indu par une personne publique ou d’un organisme chargé d’une mission de service public et M.[D] [K] a été déclaré coupable de complicité pour les mêmes faits.

Il est donc probable comme le soutiennent les défendeurs que la conclusion du bail en date du 1er juillet 2019 soit intervenue dans ce contexte de fraude.

Néanmoins, en l’état, et à défaut d’acte contraire ou de procédure en annulation, ce bail reste valable à ce jour et régit les relations entre les parties, à savoir M.[D] en qualité de bailleur et M.[Q] en qualité d’unique preneur.

Dès lors, dans la mesure où le commandement de payer délivré et les notifications à la CCAPEX et à la préfecture étaient fondées sur un bail privé d’effet juridique entre les parties, la demande en expulsion de M.[D] est irrecevable.

De même, l’ensemble de ses autres demandes étant exclusivement fondées sur le bail du 24 juin 2017 qui a pris fin le 1er juillet 2019, et ce dernier ne reconnaissant pas les effets du bail en date du 1er juillet 2019, ses demandes ne peuvent qu’être déclarées irrecevables en l’état faute d’effet juridique du contrat fondant ses demandes.

De plus, à titre superfetatoire, il ne produit au débat aucune preuve des désordres allégués qu’il impute au locataire et sa demande en réparation n’est pas chiffrée.

Sur les demandes reconventionnelles de M.[Q] [G] et Mme [J] [O] :

Les défendeurs sollicitent chacun l’allocation d’une somme de 5163.59 euros en réparation de leur préjudice de jouissance compte tenu des désordres et de l’insalubrité du logement loué, et, subsidiairement, la somme de 3000 euros pour Mme [J] [O] en réparation de son préjudice moral.

Comme expliqué précédemment, seul M.[Q] est fondé à faire une demande au titre du préjudice de jouissance envers son bailleur.

Mme [J], qui n’a aucun lien contractuel vis à vis de M. [D], ne peut donc solliciter des dommages et intérêts à ce titre. Elle a formé à titre subsidiaire une demande de dommages et intérêts sur un fondement délictuel.

Les trois pièces justificatives produites au débat au soutien de leur demande indemnitaire sont :

— deux arrêtés municipaux, l’un du 5 juillet 2023 (dont seule la première page est produite) mettant en demeure M.[D] de mettre en sécurité l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et un autre, dont la date n’est pas précisée, levant la demande de mise en sécurité sur la base d’un rapport du 12 juillet 2023 attestant de la réalisation des travaux demandés mettant ainsi fin au péril,

— un arrêté préfectoral en date du 14 février 2024 mettant en demeure M. [D] de faire les travaux d’urgence relatifs à l’évacuation des gaz de combustion du logement et obstruction des grilles et conduit, demande de travaux faisant suite à un rapport de 2023 signalant des installations de chauffage et distribution d’eau chaude sanitaire dangereuse en raison d’une chaudière à gaz dont le conduit de raccordement pour l’évacuation des gaz à combustion n’est pas raccordé sur le conduit collectif d’évacuation des fumées (logement du 1er étage) ou présente un défaut d’étanchéité (logement du 2ème étage), un défaut d’entretien du conduit collectif d’évacuation des fumées qui est obstrué par un nid d’oiseau et des grilles de ventilation obstruées.

Selon cet arrêté, une fermeture de l’alimentation en gaz a été effectué le 30 juin 2023 pour mettre en sécurité les occupants de sorte qu’au 11 décembre 2023 les désordres suivants ont été constatés: absence de chauffage pérenne et d’eau chaude sanitaire dans les logements, absence d’entretien du conduit collectif d’évacuation des fumées et d’entretien et vérification du bon fonctionnement des chaudières à gaz.

M. [D] prétend avoir effectué les travaux depuis 2024 mais n’en justifie pas. Les défendeurs ne faisant valoir une absence d’eau chaude et de chauffage que pour l’hiver 2023-2024, il peut en être déduit que l’alimentation a été rétablie et les travaux effectués par le bailleur.

Aucune autre pièce n’est produite par les défendeurs au débat (photos, constats, témoignages, etc..) de sorte qu’en l’état des contestations du demandeur, aucun des autres désordres allégués n’est prouvé (infiltrations d’eau, marches brisées, fissures des murs).

Les défendeurs chiffrent leur demande en indemnisation sur “les montants restant à charge des locataires après paiement des APL”, soit les sommes de 1842 euros pour 2022, 1104.59 euros pour 2023, 861 euros pour 2023 et 1356 pour la période de janvier à septembre 2025.

Or, il n’a pas été contesté à l’audience que M.[Q] [G] n’a payé aucun loyer depuis 2022. Ce dernier n’a donc subi aucun préjudice du fait du paiement d’un loyer.

Aussi, et même si un trouble de jouissance peut être établi du fait, en 2023 et jusqu’à début 2024, d’une absence ponctuelle de chauffage et d’eau chaude, d’une absence d’entretien du conduit collectif d’évacuation des fumées et d’entretien et vérification du bon fonctionnement des chaudières à gaz, les défendeurs n’établissent pas le lien de causalité entre ces désordres, les seuls justifiés dans le cadre de la présente procédure, et le paiement de loyers qu’ils n’ont pas honorés.

En l’état, ils seront déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Sur le surplus :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M.[D] [K] sera condamné aux dépens ainsi qu’au remboursement au Trésor Public des frais avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE M.[D] [K] aux dépens ;

DIT qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1991, M. [D] [K] sera tenu de rembourser au Trésor Public les frais avancés par l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier,

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE