TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

C.S. 50.135

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

Fax : 03 88 71 61 71

N° RG 25/00267 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CUH2

Minute N° 26/00063

DU 09 Mars 2026

section civile

République Française

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT

PARTIE DEMANDERESSE :

Mme [N] [Z] épouse [S]

née le 16 Janvier 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Nadine SCHNITZLER, avocat au barreau de SAVERNE, avocat plaidant

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [T] [M]

né le 17 Octobre 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2025-1353 du 26/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

M. [P] [M]

né le 23 Novembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Fabienne RONDOT de la SELARL LEXIO, avocats au barreau de SAVERNE, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-67437-2025-1356 du 26/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Aline WATIEZ, Vice – Président du Tribunal

Johanna HELMER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience du 02 Février 2026

tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe

rendu par décision Contradictoire, en premier ressort

signé par Aline WATIEZ, Juge des contentieux de la Protection et Mélanie LITTY, greffière placée, n’ayant pas participé au délibéré.

RAPPEL DES FAITS

Feue Mme [Z] [J], dont Mme [N] [Z] épouse [S] est devenue l’héritière le 16 juin 2025, a donné à bail à Mme [T] [M] et M.[P] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat du 1er avril 2025 pour un loyer mensuel de 580 euros et 180 euros d’avance sur charge, hors aide au logement.

Suite à des loyers restés impayés malgré relances, Mme [N] [Z] épouse [S] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires par acte en date du 10 juillet 2025 puis elle a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme et M. [M] et obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

A l’audience du 2 février 2026, Mme [N] [Z] épouse [S], assistée de Me [E], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative ne cessait de s’accroître et que les locataires troublaient la tranquillité du logement.

Mme [T] [M] et M.[P] [M], représentés par Mme [Q], ont soutenu oralement leurs dernières conclusions en date du 29 janvier 2026 tendant en substance à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire du bail compte tenu de leurs difficultés personnelles et financières actuelles.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de demande de résiliation et d’expulsion:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du BAS-RHIN par courrier électronique du 30 septembre 2025, produit en cours de délibéré, soit plus de deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier du 11 juillet 2025.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais:

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu en l’espèce le 1er avril 2025 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juillet 2025 aux locataires, pour la somme en principal de 2860 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2025.

Toutefois, le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.”

Le paragraphe VII de ce même article ajoute que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article".

Il résulte de l’examen de l’historique de la créance que le loyer n’est plus payé intégralement depuis plusieurs mois, la dette locative atteignant la somme de 4299.56 euros au 31 décembre 2025. Le paiement intégral des loyers courants n’a pas été repris, les défendeurs ne parvenant à payer que 100 euros par mois depuis novembre 2025.

De plus, il résulte des déclarations des défendeurs et pièces produites que Mme [M] ne perçoit qu’une AAH de 1033 euros par mois et M.[M] le RSA sans perspective d’emploi à court terme.

A titre superfétatoire, il sera relevé que le bailleur leur a délivré une sommation valant mise en demeure d’avoir à user paisiblement des lieux loués en date du 10 juillet 2025 suite à de nombreuses plaintes de voisins se plaignant d’agressions verbales de leur part ayant nécessité plusieurs interventions de la gendarmerie de [Localité 1] en quelques semaines.

Par conséquent, Mme et M. [M] n’apparaissent pas en mesure de pouvoir « régler la dette locative » au vu de leur situation actuelle et ils n’ont pas « repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » comme l’exigent les nouvelles conditions posées à l’article 24 précité pour pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Mme [S] produit un décompte démontrant que Mme et M. [M] restaient devoir, au jour de la résiliation du bail, la somme de 2853.75 euros à la date du 21 août 2025 (loyer d’août 2025 inclus, montant du dépôt de garantie (rejeté) inclus et décompte de charges au 31/08/2025 inclus).

Les défendeurs, qui n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, qu’ils ne contestent d’ailleurs pas, seront condamnés au paiement cette somme.

Ils seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du à compter du 22 août 2025 (à partir du loyer de septembre) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

La condamnation sera prononcée en deniers et quittances afin de pouvoir déduire le cas échéant les versements effectués depuis lors par les défendeurs.

Sur les demandes accessoires:

Aux termes de l’article L 421-2 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte, laquelle est toujours comminatoire, ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dés lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, le tribunal ne peut pas prononcer en outre une astreinte. De surcroît, le recours à la force publique étant autorisé, l’astreinte apparaît inutile.

Mme [T] [M] et M.[P] [M], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l’instance et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Mme [T] [M] et M.[P] [M] seront condamnés à verser à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2025 entre Mme [N] [Z] épouse [S] et Mme [T] [M] et M.[P] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 21 août 2025 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Mme [T] [M] et M.[P] [M] de libérer l’appartement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [M] et M.[P] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [N] [Z] épouse [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M.[P] [M] solidairement à verser à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 2853.75 euros (décompte arrêté au 21 août 2025, loyer d’août 2025 inclus, montant du dépôt de garantie (rejeté) inclus et décompte de charges au 31/08/2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de date de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M.[P] [M] solidairement à payer à Mme [N] [Z] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du à compter du 22 août 2025 (loyer de septembre) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce en deniers et quittances;

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 760 euros;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M.[P] [M] in solidum à verser à Mme [N] [Z] épouse [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M.[P] [M] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

LA GREFFIÈRE, LA JUGE,