N° RG 24/01707 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MSG6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 24/01707

N° Portalis DB2E-W-B7H-MSG6

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Léa FONSECA

— Mme [I]

Le

Le Greffier

e Léa FONSECA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [H] [I]

née le 24 avril 1962 à [Localité 5] (67)

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DEFENDEURS :

Monsieur [M] [B]

Madame [F] [S]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 5]

représentés ensemble par M^e Léa FONSECA,

avocat au barreau de PARIS,

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Octobre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

N° RG 24/01707 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MSG6

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] et Madame [S] étaient locataires, avec clause de solidarité, de Madame [I], en vertu d’un bail d’habitation du 24 septembre 2021 pour un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Le loyer a été révisé à compter du 1er octobre 2022 pour la somme de 849,52 euros, soit un total mensuel de 889,52 euros, provision sur charges comprises.

Les locataires ont donné congé par courrier recommandé reçu le 14 mars 2023 par la bailleresse et ont restitué les clés le 14 avril 2023, après état des lieux de sortie du même jour, dressé contradictoirement par commissaire de justice.

Par courrier du 12 juin 2023, Madame [I] a indiqué à Monsieur [B] et Madame [S] qu’ils lui étaient redevables de la somme de 136,48 euros, après imputation du dépôt de garantie sur les sommes qu’elle estimait lui être dues.

Par assignation du 1er décembre 2023, après constat d’échec établi le 29 novembre 2023 par un conciliateur de justice sur requête de Monsieur [B] (sollicitant la restitution du dépôt de garantie), Madame [I] a assigné ses anciens locataires, aux fins de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme en principal de 1 288,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a été renvoyée au 2 septembre 2024 à la demande de Madame [I] pour réplique aux conclusions adverses.

A l’audience du 2 septembre 2024, Madame [I] se réfère à ses conclusions du 8 août 2024, par lesquelles elle sollicite le débouté des demandes adverses et augmente sa demande principale à la somme de 1 515,34 euros (2 335,34 € – 820 €).

Elle réclame, outre un solde de loyers et charges et la moitié des frais d’état des lieux d’entrée, l’indemnisation de frais de remise en état et d’entretien pour 253 euros et la somme de 849,52 euros au titre du non-respect par les locataires de l’obligation de laisser visiter les locaux.

Monsieur [B] et Madame [S] se réfèrent à leurs conclusions déposées le 31 mai 2024, sauf à accepter de payer la moitié des frais d’état des lieux d’entrée (195 €) dont la facture a été produite à l’audience ; ils sollicitent :

— la compensation entre le dépôt de garantie versé (820 €) et les pénalités pour non restitution de celui-ci (902 €, subsidiairement 410 €) que leur doit Madame [I] d’une part, et le solde des loyers dus pour les mois d’octobre 2022 (29,52 €), février 2023 (889,52 €) et avril 2023 (118,78 €), qu’ils lui doivent, d’autre part,

— la condamnation de Madame [I] à leur payer à titre principal la somme de 684,18 euros (si pénalités de 902 €) et à titre subsidiaire, la somme de 192,18 euros (si pénalités de 410 €).

Ils acquiescent aux sommes réclamées au titre des loyers et charges, mais contestent la demande au titre des réparations locatives, relevant notamment qu’aucun préjudice n’est démontré, et celle au titre du non-respect de l’obligation de laisser visiter les locaux, en l’absence de faute et de préjudice ; ils observent que la clause du A de l’article 14 concernant les visites ne concerne pas les prestataires éventuels, pour lesquels les horaires sont fixés de l’accord des parties (clause B article 14).

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS

Sur l’arriéré locatif

Les parties s’accordent sur la somme due par les locataires pour :

195 + 29,52 + 889,52 + 118,78 = 1 232,82 euros.

Il sera donc fait droit à cette demande de Madame [I].

Sur les frais de remise en état

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

“c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.”

En l’espèce, la somme de 253 euros réclamée résulte d’un devis du 3 mai 2023 correspondant aux travaux suivants :

— remplacement d’un carreau endommagé au sol de la salle de bains pour 100 euros HT,

— entretien de la hotte, du four, et des meubles de cuisine ainsi que fourniture de lingettes pour 40 euros HT,

— dépose de trois stores, rebouchage des trous et retouches de peinture blanche pour 30 euros HT.

Les défendeurs contestent la saleté de la cuisine.

En revanche, ils ne contestent pas qu’un carreau de plus qu’à l’entrée est fissuré dans la salle de bains, ni qu’ils avaient mis et laissé des stores ; cependant, ils indiquent qu’ils avaient proposé de réparer ledit carreau et d’enlever les stores lors de l’état des lieux de sortie.

Madame [I] réplique que :

— elle ne réclame réparation que d’un carreau “fissuré, avec deux éclats à peu près au milieu de la fissure” tel que constaté par le commissaire de justice : le 3è en entrant dans la salle de bains,

— les locataires n’étaient pas équipés lors de la sortie pour déposer les stores et reboucher les trous.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que l’intérieur du four et la plaque sont sales, le tiroir sous le four est sale, que la hotte est sale et que des meubles de cuisine sont tachés. Ces saletés n’étaient pas présentes à l’entrée et le four avait bien été ouvert puisque l’huissier décrivait les éléments qui y étaient présents (p 101).

Au vu de ces éléments, la demande au titre des frais de remise en état et du nettoyage est suffisamment justifiée. Les défendeurs ne peuvent reprocher à la demanderesse de ne pas leur avoir permis de déposer les stores et de réparer eux-mêmes le carreau, alors qu’ils auraient dû le faire avant la sortie des lieux.

Il convient donc de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 253 euros.

Sur le non-respect par les locataires de l’obligation de laisser visiter les locaux

Madame [I] soutient que les défendeurs ont commis une faute en fixant au mercredi 5 avril en fin d’après midi, soit “deux jours avant le long week end de Pâques”, le rendez vous avec l’entreprise ALDEX pour établir le DPE, laquelle n’a pu l’établir que le 12 avril 2023 au soir ; l’agence n’aurait pu commencer ses recherches pour un nouveau locataire que le 13 avril, “juste avant les vacances de Printemps débutant le 15 avril, période peu propice à la location”. Elle en déduit qu’elle n’a pas pu bénéficier du préavis d’un mois pour rechercher un nouveau locataire et réclame des dommages et intérêts à hauteur d’un mois de loyer.

Les défendeurs opposent l’absence de preuve d’une faute de leur part et d’un préjudice, relevant que Madame [I] ne démontre pas que la date du rendez vous aurait eu un impact sur la date d’entrée des nouveaux locataires.

S’ils ont reconnu qu’ils étaient absents lors du rendez-vous initialement fixé avec l’entreprise le 29 mars 2023 à 13 h, n’ayant reçu aucun appel alors qu’ils avaient convenu que le technicien devait leur annoncer sa présence, l’entreprise a, dès le 3 avril 2023, adressé un courriel à Madame [I] pour lui indiquer que, suite à un échange avec Monsieur [B], un nouveau rendez avait été convenu pour “ce mercredi 05-04 à 15 h”.

Dès lors, il n’apparaît pas que les défendeurs aient fait preuve de mauvaise volonté pour permettre l’établissement du DPE. Aucune faute ne saurait être retenue.

Au surplus, Madame [I] ne démontre pas le préjudice qu’elle a subi du fait des quelques jours de retard pris pour la visite de l’entreprise ; elle ne peut imputer aux défendeurs le fait que le diagnostic n’aurait été établi par l’entreprise ALDEX que le 12 avril 2023 au soir, ni le fait que de nouveaux locataires de l’appartement ne soient entrés dans les lieux que le 30 mai 2023. Aucune relation de causalité directe entre cette date d’entrée et le retard de quelques jours du rendez-vous pour le DPE n’est démontrée.

Dès lors cette demande sera rejetée.

Sur le compte entre les parties

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à déduire du dépôt de garantie qu’il doit restituer les sommes lui restant dues.

Les défendeurs sont redevables en définitive de la somme de :

1 232,82 + 253 = 1 485,82 euros,

soit une somme supérieure au dépôt de garantie.

C’est donc à juste titre que Madame [I] ne le leur a pas restitué ; dès lors la demande reconventionnelle au titre des pénalités de retard sera rejetée.

Après déduction du dépôt de garantie, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de : 1 485,82 – 820 = 665,82 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 1er décembre 2023, conformément à l’article 1231-6 du code civil pour le solde d’arriéré locatif et à l’article 1231-7, alinéa 1, pour le solde d’indemnité au titre des réparations locatives.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les défendeurs, succombant, seront condamnés solidairement aux dépens. En revanche, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [I] qui succombe partiellement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [F] [S] solidairement à payer à Madame [H] [I] la somme de 665,82 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 ;

DÉBOUTE Madame [H] [I] de sa demande en dommages et intérêts pour non-respect de l’obligation de laisser visiter les locaux ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [B] et Madame [F] [S] de leur demande reconventionnelle en paiement de pénalités pour non-restitution du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Madame [H] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] et Madame [F] [S] solidairement aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Catherine GARCZYNSKI