N° RG 23/09566 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MK4W

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 23/09566

N° Portalis DB2E-W-B7H-MK4W

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— défenderesse

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 10] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [S] [P] veuve [E]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 octobre 2005, CUS HABITAT devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] a donné à bail à Monsieur [M] [E] et Madame [S] [P] épouse [E] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 7] moyennent paiement d’un loyer initialement fixé à la somme de 468,36 euros, provisions pour charges comprises.

Monsieur [M] [E] est décédé le 20 janvier 2020.

Le 3 avril 2022, Madame [S] [P] a donné congé au bailleur évoquant l’incendie et le cambriolage de son appartement et joignant son dépôt de plainte du 4 avril 2022.

[S] [P] a quitté les lieux et un procès-verbal de constat a été dressé par huissier de justice le 25 juillet 2022.

Par lettres recommandées avec accusés de réception signé le 21 octobre 2022 et non réclamée le 17 février 2023, OPHEA a mis Madame [S] [P] en demeure de payer la somme de 2 018,87 euros.

Le 16 mai 2023, le conciliateur de justice saisi par OPHEA a établi un procès-verbal de carence.

Suivant exploit du 25 juillet 2023, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] a fait assigner Madame [S] [P] devant la présente juridiction en vue d’obtenir le paiement de la somme de 2 018,87 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des réparations locatives outre la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 mai 2024, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]- CUS HABITAT représenté par son conseil s’est référé à ses écritures du 12 mars 2024 signifiées à Madame [S] [P] le 22 mars pour solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2 315,52 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 9 286,71 euros (9 583,36-296,65) au titre du solde des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie, à défaut à compter de la date des conclusions,ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,outre la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 760,76 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Assignée à domicile, [S] [E] née [P] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Par jugement avant-dire droit du 27 juin 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] a ordonné la réouverture des débats et dans ce cadre a :

invité OPHEA et Madame [S] [P] à :fournir toute information sur les conditions dans lesquelles Madame [S] [P] a donné congé et une porte d’entrée de sécurité a été installée,produire toute explication et justificatifs concernant la survenue d’un incendie (déclaration et interventions des assurances)produire toute explication et justificatifs concernant l’introduction de squatteurs au sein du logement,faire valoir leurs observations sur l’obligation de réparation pesant sur le locataire en cas d’incendieordonné la comparution de Madame [S] [P]réservé les demandes et les dépens de l’instance.

A l’audience du 24 septembre 2024 l’affaire a été renvoyée à la demande du bailleur.

A l’audience du 22 octobre 2024, l’OPHEA représenté par son conseil développe ses conclusions du 16 octobre 2024 pour répondre au jugement avant-dire droit et maintient les prétentions et moyens formulés dans ses conclusions du 12 mars 2024. Il précise que ses dernières écritures sur le jugement avant-dire droit ont été adressées à la locataire.

Le bailleur expose que Madame [S] [P] a manqué à ses obligations légales et contractuelles en constituant un arriéré locatif à partir de janvier 2022 à hauteur de 2 018,87 euros et verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2022.

L’OPHEA estime qu’il rapporte la preuve de dégradations imputables à la défenderesse dans la mesure où l’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice le 25 juillet 2022 fait état de nombreuses dégradations dont certaines liées à un incendie du logement, que cet état des lieux de sortie dénote grandement avec l’état des lieux d’entrée où il était indiqué que les lieux étaient refaits à neuf. Il soutient que la locataire ne démontre pas que ces dégradations seraient causées par cas de force majeur, par la faute d’un bailleur ou par le fait d’un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement de sorte qu’elle doit répondre de ces dégradations eu égard aux dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que les conditions de vétusté ne trouvent pas application compte tenu des constatations faites lors de l’état des lieux de sorties, que les dégradations et réparations locatives ne résultent pas d’une usure normale des lieux loués.

Madame [S] [P] n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

L’affaire a té mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OPHEA verse aux débats :

l’acte de bail,la lettre de congé de la locataire datée du 3 avril 2022 avec un cachet de réception du bailleur en date du 29 juin 2022, courrier accompagné d’une plainte déposée par Madame [S] [P] le 4 avril 2022 pour incendie de son appartement et vol aggravé,le procès-verbal d’état des lieux de sortie du 25 juillet 2022 dressé par commissaire de justice en présence de la locataire, constatant notamment la remise des clefs par cette dernière,le décompte des loyers et charges au 30 septembre 2022,un courrier de relance adressé à la locataire le 17 octobre 2022 avec accusé de réception signé le 21 octobre 2022 par lequel le bailleur sollicite le paiement de la dette locative à hauteur de 2 018,87 euros,une mise en demeure à la locataire de payer la somme de 2 018,87 euros par courrier recommandé du 8 février 2023 pli avisé non réclamé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Madame [S] [P] a donné congé au bailleur par lettre simple du 3 avril 2022 réceptionnée le 29 juin 2022. Un état des lieux de sortie a été effectué par huissier de justice le 25 juillet 2022 avec remise des clefs par la locataire, il convient de retenir cette date comme la fin du contrat de bail.

Le décompte des loyers et charges du 30 septembre 2022 fait état d’un arriéré à hauteur de 2 018,87 euros, la dette de Madame [S] [P] s’élève à la somme de 1 797,17 euros (soit la somme de 2 018,87 euros, diminuée d’un montant de 93,54 euros euros correspondant à des frais de procédure ou déjà compris dans les dépens et diminuée d’un montant de 128,16 euros prenant en compte la proratisation du loyer et charges du mois de juillet 2022) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois du mois de juillet 2022 inclus au prorata. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’OPHEA produit aux débats :

l’état des lieux d’entrée signé le 10 octobre 2005 par Monsieur [M] [E],le courrier de congé de la locataire en date du 3 avril 2022 réceptionné le 29 juin 2022,le dépôt de plainte de Madame [S] [P] en date du 4 avril 2022,l’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 25 juillet 2022,un état des lieux sortant n°20220444 établi par l’OPHEA et chiffrant les réparations à effectuer,une grille de vétusté.

L’état des lieux d’entrée établi le 10 octobre 2005 faisait état de plusieurs éléments neufs ou des murs repeints dans les différentes pièces du logement. Il était en particulier fait état des difficultés suivantes :

de plinthe décollée dans la cuisine côté évier,un placard dans l’entrée avec la mention « Réparer »,pour la prise électrique de l’entrée : « neuve + papier décollé »,pour la prise téléphone dans l’entrée : « enlevée + papier déchiré »,dans l’entrée : « côté compteur prise enlevée papier déchiré »pour une serrure dans la pièce n°1 : « verrou existant trou ?? »dans la pièce n°2 « garde corps tordu »dans la pièce n°4 au niveau du sol : « neuf + trace au milieu de ??? marque du lino »Étaient remises au locataire : 3 clefs du logement et deux clefs de boîtes aux lettres ; aucune clé de l’immeuble n’était remise.

L’état des lieux de sortie établi par huissier de justice et en présence de Madame [S] [P] faisait les constatations suivantes :

« à titre liminaire il est précisé que le logement est en très mauvais état dans sa globalité et pour l’intégralité des pièces.

Que le bien est fortement encombré d’immondices et gravats et des murs entiers sont détruits.

En l’état le logement nécessite une rénovation complète des sols, murs, plafonds, de l’électricité et des sanitaires.

Le requérant m’a précisé qu’il devra faire appel à une ou des sociétés spécialisée(s) pour chiffrer et obtenir des devis de réparation ».

Pour l’entrée et le couloir de distribution, il était constaté notamment :

« une porte de sécurité recouvre la porte d’entrée du logement et c’est la porte de sécurité qui permet de protéger le logement ».

« le sol est recouvert de revêtement plastifié en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples éclats, de multiples rayures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Les mures sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, bicolore. Je relève quelques tags, de multiples trous, de multiples déchirures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces et tags.

Le mur faisant face à l’entrée et séparant la chambre n°1 est détruit.

Le mur séparant le couloir et la chambre n°2, à l’angle du couloir, est également détruit.

La cloison à l’angle du couloir, près de la penderie encastrée, est arrachée.

Un grand trou est présent sur la cloison des WC, laissant apparaître la structure béton de l’édifice.

Le plafond est recouvert de fibre de verre en mauvais état, de couleur banche. E relève de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

L’équipement électrique et visible du soussigné comprend un interrupteur simple en mauvais état, une prise électrique en mauvais état.

Pour les éléments d’équipement, je relève :

une sonnette hors d’usage : les fils sont à nusun interphone hors d’usage : le circuit et les fils sont à nu »

Au niveau du séjour, l’huissier de justice constatait :

« le sol est recouvert de revêtement plastifié en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples rayures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces. Présence de traces de brûlure et d’incendie au sol.

Les plinthes sont en bois peines en mauvais état, de couleur bleue. Je relève de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Les mures sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples éclats et impacts, de multiples trous, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Une partie du mur est détruite laissant à voir à travers la cuisine à gauche.

Le plafond est recouvert de fibre de verre en mauvais état, de couleur beige, fil, douille et ampoule. Je relève de multiples tags, de multiples tâches et de multiples traces.

L’éclairage naturel de la pièce est assuré par deux fenêtres en mauvais état, de couleur beige, ouverture oscillo-battante, châssis pvc, double vitrage, volet roulant mécanique en pvc.

L’équipement électrique visible comprend un interrupteur simple en mauvais état, deux prisse électriques en mauvais état.

Au niveau de l’accès de la pièce il n’y a pas de porte au niveau de l’encadrement ».

Au niveau de la cuisine, l’huissier de justice constatait :

« le sol est recouvert de revêtement plastifié en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples éclats, de multiples rayures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Les murs sont recouverts de peinture en mauvais état, bicolore. Je relève de multiples trous, de multiples déchirures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Un grand trou est présent dans le mur à droite de la cuisine laissant voir le séjour.

La cuisine est cloisonnées par 3 pans de mur et n’a pas de porte. Monsieur [V] me déclare qu’il manque le 4ème mur et cloisonnant la cuisine.

Des traces de destruction sont visibles près l’entrée de la cuisine et une porte en mauvais état, sorti de ses gonds, est posée contre un meuble d cuisine.

Le plafond est recouvert de fibre d verre en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

L’éclairage naturel de la pièce est assuré par une fenêtre en mauvis état, de couleur banche, ouverture oscillo-battante, châssis pvc, double vitrage, volet roulant mécanique en pvc. Je relève de multiples salissures et de multiples traces.

Pour les éléments d’équipement, je relève :

un évier en inox en mauvais état, où je constate de multiples salissures et de multiples traces (un mitigeur en état d’usage normal)un meuble sous évier en mauvais état (deux portes en mauvais état) ».

Dans la chambre en face de l’entrée, l’huissier de justice constatait :

« le sol est recouvert de revêtement plastifié en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples rayures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Les murs sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, bicolore. Je relève quelques salissures, quelques tâches et quelques traces. Le mur faisant face à l’entrée et séparant la chambre n°1 est détruit.

Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, de couleur beige. Je relève quelques salissures, quelques tâches et quelques tâches et quelques traces.

L’éclairage naturel de la pièce est assuré par une porte-fenêtre en mauvais état, ouverture oscillo-battante, châssis pvc, double vitrage. Le relève de multiples salissures, et de multiples traces. Des vitres sont csasées et du carton recouvre les vitres cassées ou manquantes.

La porte d’accès de la pièce est démontée et je constate l’absence de porte.

La pièce comprend un balcon rempli de terre et d’immondices ».

Dans la chambre en face du séjour, l’huissier de justice constatait :

« il est précisé que les constatations suivantes sont faites pour les parties visibles et que l’accès de la pièce est rendu difficile en raison de l’encombrement très important de la pièce.

Les murs sont recouverts de fibre de verre peinte en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples tâches et de multiples traces.

La cloison de la chambre séparant le couloir de la pièce est arraché et détruit. A ce niveau des câbles pendent. Il n’y a pas de porte au niveau de l’encadrement qui penche.

Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

L’éclairage naturel de la pièce est assuré par une porte-fenêtre en mauvais état. La vitre est cassée ».

Au niveau des WC, l’huissier de justice constatait :

« la porte du WC est absente.

Le sol est jonché de détritus et d’immondices. Je relève de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Les mures sont recouverts de fibre de verre peinte en bleu et en mauvais état. Je relève de multiples salissures, tâches et traces.

Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, de couleur blanche.

Un WC sur pied en mauvais état est présent. Je relève sur ce WC de nombreuses traces, tâches et salissures ».

Dans la salle de bain, l’huissier de justice constatait :

« la porte de la salle de bain est absente.

Le sol est recouvert de revêtement plastifié en mauvais état, de couleur beige. Je relève de multiples rayures, de multiples salissures, de multiples tâches et de multiples traces.

Une palette est présente au sol.

Les mures sont en mauvais état et sont en partie carrelés en en partie peints.

Je relève de multiples salissures, tâches et traces sur les murs. De nombreux trous sont présents et un morceau du mur séparant cette pièce avec la chambre voisine est arraché, laissant voir la pièce voisine.

Le plafond est recouvert de peinture en mauvais état, de couleur blanche. Je relève de multiples salissures, traces.

L’éclairage naturel de la pièce est assuré par une fenêtre hors d’usage, châssis, pvc, double vitrage. Je relève quelques salissures et traces.

Parmi les éléments d’équipement je relève :

un lavabo en mauvais état contenant des morceaux de miroirs brisésune baignoire en mauvais état avec de nombreuses salissures.La pièce set également encombrée par des immondices ».

Madame [S] [P] remettait à l’huissier une clef du logement. Le bailleur lui indiquait qu’il manquait le badge ainsi que la clef de la boîte aux lettres.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que les locaux loués par Madame [S] [P] ont subi d’importantes dégradations et un défaut d’entretien, ce qui ressort amplement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Les dégradations constatées et notamment l’incendie, les trous dans les murs, les tags ou les portes arrachées vont bien au-delà de la simple vétusté liée à l’usure normale des lieux loués pendant près de 17 années. Ces dégradations ont été constatées le 25 juillet 2022 lors de l’établissement de l’état de lieux contradictoire par un huissier de justice. A cette date, le congé donné par Madame [S] [P] n’avait pas encore pris effet. Dans ces conditions, l’OPHEA apporte la preuve de dégradations et d’un défaut d’entretien des locaux pendant le temps où le logement était occupé par Madame [S] [P].

Madame [S] [P], non comparante, n’apporte pas la preuve de ce que ces dégradations auraient été causées par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’elle n’aurait pas introduit dans le logement. Si les tags et notamment leur teneur peuvent faire penser à un squat, il y a lieu de relever que c’est à Madame [S] [P] d’apporter la preuve de ce qu’elle n’a pas introduit dans son logement les tiers qui auraient causé les dégradations. Si une copie d’un dépôt de plainte est jointe à son courrier de congé et dans lequel elle y dénonce le squat de son appartement, son incendie et un vol aggravé, force est de constater qu’aucune suite n’est produite sur le sort de l’enquête pénale qui ne serait restée qu’au stade de la plainte.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [S] [P] aux réparations locatives.

L’OPHEA produit un chiffrage des réparations à effectuer et notamment le nettoyage complet, la peinture ou la pose de résine au niveau des murs, le revêtement des sols, la réparation d’éléments comme la baignoire, le lavabo, de la façade de placards, la mise en place de vitrage isolant. Il y a lieu de constater que les réparations chiffrées correspondent aux dégradations relevées sur l’état des lieux.

Concernant le chiffrage des clefs manquantes, il y a lieu de relever que l’état des lieux fait état de la remise de 3 clefs du logement, de 2 clefs de boîte aux lettres et d’aucune clef de l’immeuble . Lors de l’état des lieux de sortie, elle a remis une clef du logement. Il y a donc lieu de faire droit au remplacement de 2 clefs du logement (8,17 euros x2) et de 2 clefs de boîte aux lettres (8,17 euros x2) et de débouter l’OPHEA de sa demande au titre des clefs d’entrée de l’immeuble (70,53 euros).

Par conséquent, il y a lieu de condamner Madame [S] [P] à payer à l’OPHEA la somme de 9 112,97 euros au titre des réparations locatives (9 480,15 euros – 296,65 euros de dépôt de garantie – 70,53 euros de clefs de l’immeuble).

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce, le contrat de location ne prévoit pas une telle capitalisation des intérêts. Par conséquent, il y a lieu de débouter la bailleresse de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [P] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 700 euros au titre des frais exposés par la partie demanderesse non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à l’OPHEA la somme de 1 797,17 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés (décompte du 30 septembre 2022, échéance du mois de juillet 2022 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à l’OPHEA la somme de 9 112,97 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande de capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [P] à payer à l’OPHEA la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS