Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge

[Adresse 2]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

______________________

[Localité 8] Civil

N° RG 24/05863

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3GU

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Grégoire FAURE

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Madame [X] [G]

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "[6]"

Agissant par son syndic SAS LAMY

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 163

DEFENDERESSE :

Madame [X] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire,

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Septembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 13 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [X] [G] est copropriétaire d’un lot nº 15 consistant en un appartement au 3ème étage au sein de l’immeuble « AMALIA » sis à [Adresse 9] constituée en syndicat de copropriétaires selon acte du 12 décembre 2018.

La gestion de la copropriété est confiée depuis le 19 novembre 2020 selon contrat de syndic à la société (SAS) NEXITY LAMY renouvelé depuis les 8 mars 2022 et 18 mars 2024.

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMALIA, représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY « agence Strasbourg », après plusieurs actes, mises en demeure, a délivré par acte de commissaire de justice le 28 août 2023 un commandement de payer à Mme [X] [G] pour la somme en principal de 1 893,22 €.

Rappels, mises en demeure s’en sont suivies alors que la créance ne cessait d’augmenter.

Par assignation en date du 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA » a saisi le Tribunal de proximité d’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN aux fins de voir condamner la débitrice au paiement.

A l’audience du 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA », représenté par son conseil, s’est rapporté oralement à son acte introductif d’instance aux termes duquel il demande au tribunal de :

— condamner Mme [X] [G] à lui payer la somme de 5 157,21 € augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 055,21 € à compter du 28 août 2023 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— la condamner à lui payer la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa carence au paiement des charges courantes ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à expurger tout ou partie des frais de poursuite,

— la condamner à lui payer la somme de 2 178,12 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— dire n’y avoir lieu à déroger à l’exécution provisoire.

Son conseil a fait valoir ne pas avoir de mandat sur l’octroi de délais de paiement.

Mme [X] [G], comparante, expose sa situation familiale et financière. Elle demande que les frais soient baissés afin qu’elle puisse payer en quatre fois.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibérée au 13 novembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ DE CHARGE DE COPROPRIÉTÉ

Aux termes de l’article 10 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Aux termes de l’article 10-1 de la Loi 65-557 du 10 juillet 1965, «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il s’évince de l’ensemble des éléments produits que le décompte de charges de Mme [X] [G], détenant 31/1000èmes des parties communes générales, 32/1000èmes des parties communes spéciales PC2, 33/1000èmes des parties communes spéciales PC3, 34/1000èmes des parties communes spéciales PC4 et 34/1000èmes des parties communes spéciales PC5 concorde avec les procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété votant les budgets de charges courantes et de travaux exceptionnelles et le contrat de syndic.

Que toutefois l’énumération limitative de l’article 10-1 ne peut conduire à inclure dans ces charges les frais et honoraires d’avocats, dont l’indemnisation relève par essence de l’article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la présente procédure.

Ainsi pour le surplus, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « AMALIA » satisfait à ses obligations relevant de l’article 1353 du code civil et Mme [X] [G] ne produit aucun élément sur sa demande de diminuer les frais ou l’extinction de son obligation résultant du règlement de sa dette.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « AMALIA » et de condamner Mme [X] [G] à lui verser la somme de 3 985,18 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 1 893,22 € et de l’assignation du 24 juin 2024 pour le surplus.

2. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. ».

Depuis le 1er janvier 2021, Mme [X] [G] n’a effectué que quatre versements et laissé s’accumuler un solde débiteur de charges de copropriété important malgré la fréquence des mises en demeure.

Les manquements répétés de Mme [X] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété à leur terme sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui prive le syndicat du crédit voté et nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble lui causant ainsi un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Cependant la somme réclamée sera ramenée à de plus justes proportions.

Mme [X] [G] sera condamné à lui payer la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

3. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l’espèce, Mme [X] [G] se déclare mariée, bénéficiaire du RSA avec deux enfants à charge. Elle ne justifie pas des revenus et charges du ménage et de sa capacité à honorer la dette dans les délais légaux.

La demande de délais de paiement de Mme [X] [G] sera donc rejetée.

4 SUR LES DÉPENS

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [X] [G] qui succombe sera condamnée aux dépens.

5. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat, formulant sa demande à titre subsidiaire, produit les justificatifs des frais engagés et exclus des charges de copropriété.

Mme [X] [G] succombant, elle sera condamnée à payer à Syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA » une somme qu’il est équitable de fixer à 1 172,03 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6 SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejetant toute autre demande plus ample ou contraire,

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA » la somme de 3 985,18 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023 sur la somme de 1 893,22 € et de l’assignation du 24 juin 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA » la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [X] [G] aux entiers dépens.

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « AMALIA » la somme de 1 172,03 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et an susdit par la mise à disposition du jugement au greffe.

Le greffier Le juge,