COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00265 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYS6

Minute N° : 759/2024

JUGEMENT DU 15 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

Le 16 octobre 2024

Copie délivrée à :

Monsieur [G] [N] (LRAR)

Le 16 octobre 2024

DEMANDEUR :

S.A. ERILIA

domiciliée : chez SCP Fernandes & Colette

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2] (84)

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [Z]

née le 13 Novembre 1995

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2] (84)

non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [N]

né le 06 Mars 1996

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2] (84)

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, greffier, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2023, la société ERILIA a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [Z] et M. [G] [N] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505,62 euros et d’une provision pour charges de 71,20 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1244,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [Z] et M. [G] [N] le 7 mars 2024.

Faisant état de loyers restés impayés malgré le commandement, par assignations du 13 juin 2024, la société ERILIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [Z] et M. [G] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 580,73 euros à compter du 6 mai 2024,

* 1 813,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2024,

* 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 septembre 2024, la société ERILIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 septembre 2024, s’élève à 1 655,55 euros. Elle déclare, par ailleurs, ne pas s’opposer au plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

M. [G] [N] expose qu’il bénéficie d’une contrat de travail à durée indéterminée en tant que chauffeur livreur et bénéficie d’un salaire de l’ordre de 1 650 euros net avec la prime de panier. Il précise que sa compagne, qui est enceinte, en arrêt de travail. Il demande à s’acquitter de l’arriéré locatif par mensualités de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une

M. [G] [N] n’a pas fait état d’une procédure de surendettement dont ils feraient l’objet avec sa compagne.

Madame [D] [Z], assignée par acte remis à l’Etude, n’a pas comparu ni été représentée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ERILIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 5 mars 2024 pour la somme de 1244,12 euros.

Les locataires ne s’étant pas acquittés des sommes dues dans le délai de 2 mois -prévu au bail- suivant le commandement de payer, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ERILIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 septembre 2024, Mme [D] [Z] et M. [G] [N] lui devaient la somme de 1 655,55 euros, soustraction faite des frais de procédure et échéance d’août 2024 comprise.

Mme [D] [Z] et M. [G] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [D] [Z] et M. [G] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 580,73 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ERILIA ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [Z] et M. [G] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 5 juin 2023 entre la société ERILIA, d’une part, et Mme [D] [Z] et M. [G] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 6 mai 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [Z] et M. [G] [N] à payer à la société ERILIA la somme de 1 655,55 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2024, et comprenant l’indemnité d’occupation d’août 2024,

AUTORISE Mme [D] [Z] et M. [G] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance d’un montant égal au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [Z] et M. [G] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

* le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 mai 2024,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [Z] et M. [G] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

* le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* Mme [D] [Z] et M. [G] [N] seront solidairement condamnés à verser à la société ERILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [Z] et M. [G] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 mars 2024 et celui des assignations du 13 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge