COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [N]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/02809 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZ6G

— Exécutoire:

à COTE D’AZUR HABITAT

— copie certifiée conforme :

à Monsieur [U] [N]

le

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Madame [W] [K], munie d’un pouvoir du Directeur Général, Monsieur [Y] [J]

DEFENDEUR:

Monsieur [U] [N]

né le 03 Octobre 1965 à

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DÉCISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 18 octobre 2010, donné à bail d’habitation à Monsieur [P] [N], un logement conventionné sis à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel indexé et une provision mensuelle sur charges, actualisé à 339,37 euros.

Suite au décès de Monsieur [P] [N] le bail a été transféré au profit de Monsieur [U] [N] selon avenant en date du 24 juin 2019.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 28 juin 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 3 juillet 2024 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [N], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 14 octobre 2024 à 10h30 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 848 du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 9h15,

À l’audience du 25 novembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT représenté, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’il soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’il modifie à la baisse et fixe, en produisant un décompte locatif actualisé au 5 novembre 2024, à la somme de 843,45 euros. Il précise qu’un plan d’apurement a été prévu et que le locataire a repris les paiements.

Monsieur [U] [N] expose percevoir un revenu mensuel de 1 450,00 euros et avoir pour seule charge mensuelle son loyer d’un montant de 350,00 euros par mois. Il sollicite expressément l’octroi de délais de paiement, proposant le versement de 100,00 euros par mois en plus du loyer.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 11 décembre 2023, en date du 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 28 juin 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 3 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première du 14 octobre 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Monsieur [U] [N] par acte du commissaire de justice en date du 11 décembre 2023 pour un arriéré locatif de 611,44 euros selon décompte locatif arrêté au mois de décembre 2023 et le coût de l’acte pour 72,26 euros.

Les causes du commandement, que le défendeur ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail et son avenant à effet au 11 février 2024, d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef et de le condamner à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 339,37 euros à compter du 12 février 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT tendant à voir supprimer le délai légal de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire sera écartée dès lors que le bailleur ne justifie pas de l’existence de l’un des motifs visés à l‘article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, son avenant, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé non contesté et non contestable duquel il ressort que Monsieur [U] [N] reste devoir la somme de 843,45 euros arrêtée au mois de novembre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif.

Le défendeur ne démontre pas avoir soldé sa dette locative au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 843,45 euros, il convient de condamner Monsieur [U] [N] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement au locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Le défendeur sollicite des délais de règlement de sa dette locative et propose le règlement de 100,00 euros par mois en plus du loyer.

Monsieur [U] [N] fait valoir sa situation personnelle et expose percevoir un revenu mensuel de 1 450,00 euros et avoir pour seule charge mensuelle son loyer d’un montant de 350,00 euros par mois.

A l’examen du relevé de compte locatif actualisé, le tribunal observe que le locataire a repris le paiement de son loyer depuis le mois de janvier 2024.

Au regard des éléments sus-énoncés, il est en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [U] [N], qui succombe au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023 et sera condamné à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 18 octobre 2010 et son avenant en date 24 juin 2019 à effet au 11 février 2024,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [U] [N] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 339,37 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 12 février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 843,45 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2924 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDONS à Monsieur [U] [N] des délais de paiement de sa dette locative d’un montant de 843,45 euros selon 8 mensualités de 100,00 euros chacune, la dernière la 8ème étant augmentée du solde de celle-ci (43,45 euros), soit 143,45 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

DISONS que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef,

REJETONS le surplus des demandes de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT dont sa demande en suppression du délai de deux mois pour procéder à l’expulsion du locataire,

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [U] [N] aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,