Page sur

Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 5]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 7]

______________________

[Localité 9] Civil

N RG 24/06374

N Portalis DB2E-W-B7I-M4J3

______________________

MINUTE N

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEIL

— M^e PETITFOUR

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [B]

né le 26 Septembre 1956 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Christine WEIL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 207

DEFENDERESSE :

Madame [P] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Paul PETITFOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 14 Mai 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 20 Août 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’il a fait délivrer le 21 avril 2024 à madame [P] [Z], monsieur [U] [B] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 12 septembre 2004, il a donné à bail à madame [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10] ;

— le loyer convenu était de 490 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, il a, le 15 septembre 2023, fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 10 767,99 euros en principal comprenant une régularisation des charges de 10 000 euros environ ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, monsieur [B] a, le 21 avril2024, fait assigner madame [Z] devant le juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner madame [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 10 967,17 euros au titre des loyers et des charges impayés avec les intérêts au taux légal capitalisés lorsqu’ils portent sur une année entière, à compter de l’assignation,

▸ la condamner à régler une indemnité d’occupation de 1 181 euros (445 euros au titre du loyer et 736 euros au titre des charges mensuelles) et ce jusqu’à la libération effective des lieux, et subsidiairement à 554 euros outre les intérêts légaux ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 2 octobre, 4 décembre 2024, 29 janvier, 5 mars, 2 avril puis du 14 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ;

Que monsieur [B] a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 10 967,17 euros ; qu’il explique encore que cette somme résulte d’une régularisation des charges à hauteur de 192,41 euros pour l’année 2020, de 762,72 euros pour l’année 2021, de 8 832,86 euros pour l’année 2022, et les loyers non réglés des mois de août et septembre 2023 pour 980 euros (490 * 2) ; que la régularisation au titre de l’année 2022 est liée au poste « eau froide » qui s’élève à 8 671,28 euros et qui résulte vraisemblablement d’une fuite d’eau dans l’appartement ; que les pièces justificatives ont été communiquées à la locataire, qui conteste les montants demandés, afin qu’elle puisse constater le bien-fondé des demandes et le syndic avait mandaté en 2022 un plombier pour vérifier les circuits d’eau mais madame [Z] avait dans un premier temps refusé l’accès à l’appartement et que ce n’est que par la suite que les réparations ont pu être effectuées ;

Que madame [Z] conteste avoir été rendue destinatrice du décompte des charges entre 2004 et 2019 et sollicite reconventionnellement la condamnation du bailleur à lui rembourser la somme de 8 235 euros au titre de la restitution des provisions sur charges réglées entre le 1er octobre 2004 le 31 décembre 2019 mais non régularisées ; que n’ayant pas été mis en mesure de connaître le montant des charges elle ne peut être taxée de mauvaise foi ; que par ailleurs les demandes en matière de baux d’habitation doivent être introduites avant l’expiration du délai de prescription triennale, en conséquence de quoi une partie de la dette alléguée par le demandeur est prescrite ; que la majeure partie de la dette locative résultant des charges, elle soutient ne pas avoir bénéficié du plafonnement instauré par la loi Warsmann en cas de consommation anormale du fait des carences du bailleur ainsi que du syndic de l’immeuble ; que cette loi du 17 mai 2012 et son décret d’application du 24 septembre de la même année protège les consommateurs d’une surconsommation d’eau excessive ; l’article 2221 – 12 – 4 – III bis du code général des collectivités territoriales définit la consommation d’eau excessive et prévoit que lorsque le service des eaux détecte une augmentation anormale de la consommation chez un occupant il doit en informer l’abonné rapidement ; que le syndic est alors tenu de réagir rapidement dans le mois en mandatant une entreprise pour diagnostiquer la cause de l’augmentation ; que si la fuite est avérée l’abonné doit faire réparer la fuite dans le mois suivant l’alerte et il ne sera pas tenu de payer la partie de la consommation excédant le double de la moyenne ; qu’en l’espèce la consommation d’eau de l’année 2020 pour le logement qu’elle occupait s’est élevée à 158,61 euros ; que l’année suivante ce montant a été de 830,97 euros et en 2022 de 8 671,28 euros ; que si le syndic et le bailleur avaient été diligents et avaient respecté la procédure d’alerte, les factures d’eau auraient dû être plafonnées à la somme de 317,22 euros ; qu’en l’espèce le bailleur ne justifie d’aucune demande de vérification ni d’aucune démarche entrepris dans les temps auprès par son syndic ; qu’en tout état de cause le demandeur a nécessairement et régulièrement été avisé du caractère anormal de la consommation d’eau qui ne relève pas ni de dégradations locatives ou de menues réparations et le coût de cette surconsommation doit donc demeurer à la charge du bailleur ; qu’elle-même n’a été alertée de la surconsommation d’eau que le 20 mai 2023 ;

Qu’elle soutient également que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’a pas été valablement délivré en ce qu’il contient des erreurs sur le montant des arriérés ; qu’elle en sollicite donc l’annulation ; qu’à titre subsidiaire elle sollicite l’octroi des délais de paiement les plus larges et, reconventionnellement, la condamnation du demandeur à lui régler une indemnité de procédure de 1 500 euros ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 20 août 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 22 juin 2024 et l’audience s’est tenue le 14 mai 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la prescription

Attendu, aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que toute action dérivant d’un contrat de bail est prescrite par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ;

Qu’en matière de charges de régularisation, le bailleur ne peut avoir connaissance du montant des charges que dans le courant du premier semestre qui suit l’année au titre de laquelle il demande la régularisation des charges à son locataire ;

Qu’en l’espèce, il résulte du commandement de payer du 15 septembre 2023, qui contenait des justificatifs, que le demandeur a été informé par le syndic des montants dûs au titre du lot 76 les 23 avril 2021 pour l’année 2020, 30 mars 2022 pour l’année 2021 et 13 avril 2023 pour l’exercice suivant ;

Que le 20 mai 2023 monsieur [B] a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à madame [Z], qu’au titre de la régularisation des charges pour l’exercice 2020 le montant dû pour le lot 76 était de 192,41 euros ; que dans un autre courrier, toujours du 20 mai 2023, pour l’exercice suivant de la régularisation était de 762,72 euros et pour l’année 2022 de 8 832,86 euros, tel que cela résulte du courrier envoyé par le bailleur à sa locataire le 20 avril 2023 ;

Qu’en l’espèce il résulte des pièces versées à la procédure que monsieur [B] n’a eu connaissance du relevé de charges au titre de l’année 2020 que le 23 avril 2021 ; que l’acte introductif de la présente instance a été délivré le 21 avril 2024 ; qu’en conséquence madame [Z] sera déboutée de son moyen tiré de la prescription ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, pour ce qui est des charges, que le demandeur verse notamment aux débats (pièce demandeur 7) une facture du 2 octobre 2022 faisant état de la dépose et du remplacement de deux mitigeurs et de la chasse d’eau ; que la facture porte la mention « intervention urgente » mais ne précise pas s’il s’agit ou non d’une fuite d’eau ; que par ailleurs le bailleur, qui est également copropriétaire, ne fait état d’aucune plainte ou fuite d’eau en provenance de l’appartement loué dont auraient été victimes d’autres copropriétaires ;

Qu’enfin, (pièce demandeur 9) un courrier du syndic du 13 décembre 2024 fait état du remplacement des compteurs (d’eau ?) prévu le 14 janvier 2025 ; que le fait de changer tous les compteurs d’un immeuble laisse craindre un dysfonctionnement des compteurs ce que prouvent l’évolution de la consommation d’eau froide par les habitants, l’augmentation de la consommation étant généralisée à tous les habitants de l’immeuble ;

Qu’en conséquence, faute pour monsieur [B] de rapporter la preuve que la surconsommation d’eau est le fait de sa locataire, il n’est pas fondé à lui imputer les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges ;

Que par ailleurs, s’agissant de l’annulation sollicitée du commandement de payer, un tel acte étant une voie d’exécution est délivré aux risques et péril du créancier, de sorte que les erreurs qu’il est susceptible de contenir ne sauraient se traduire par la nullité du commandement en question ;

Que la créance dont le demandeur peut se prévaloir est donc limitée aux loyers impayés d’août et septembre 2023, soit 980 euros ;

Que madame [Z] sera donc condamnée à régler cette somme au demandeur ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire à la demande d’anatocisme ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu en l’espèce que le délai déjà écoulé et le montant de la dette locative ne justifient pas l’octroi de délais ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 15 septembre 2023, monsieur [B] a fait délivrer à madame [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Que cependant, il appartient au juge d’apprécier si la faute du locataire est suffisamment grave pour justifier la résolution de la convention de bail ; que tel n’est pas le cas en l’espèce ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

Que monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande d’expulsion ainsi que de sa demande tendant à la condamnation de sa locataire au paiement d’indemnités d’occupation ;

Sur la demande reconventionnelle en paiement de 8 235 euros

Attendu que cette somme correspond à la restitution des provisions sur charges réglées entre le 1er octobre 2004 le 31 décembre 2019 mais non régularisées ;

Que le bailleur ne justifie pas des charges récupérables ; que la défenderesse n’est pas fondée à s’en prévaloir pour demander le remboursement d’un éventuel trop-versé dont la preuve n’est d’ailleurs pas rapportée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [B] sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [Z] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, le demandeur sera condamné à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des contentieux de la protection par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DEBOUTONS monsieur [U] [B] de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire de la convention de bail du 12 septembre 2004 et par conséquent, ses demandes tendant à être autorisé à expulser madame [P] [Z] et à la voir condamnée à régler des indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS madame [P] [Z] à régler à monsieur [U] [B] la somme de 980 euros (neuf cent quatre-vingt euros) avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu de faire à la demande d’anatocisme ;

DEBOUTONS madame [P] [Z] de sa demande de délais ;

DEBOUTONS madame [P] [Z] de sa demande tendant à voir condamné monsieur [B] à la régler la somme de 8 235 euros ;

DEBOUTONS madame [P] [Z] de sa demande tendant à voir annulé le commandement de payer ;

CONDAMNONS monsieur [U] [B] à payer à madame [P] [Z] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [U] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 septembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 20 août 2025

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY