TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien DUFAY

Madame [J] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

JASSIM DREAMS, SAS dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien DUFAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0265

DÉFENDERESSE

Madame [J] [L]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2021, la société JASSIM DREAMS a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [L] sur des locaux meublés situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros et d’un forfait pour charges de 50 euros.

Les époux [M] sont devenus propriétaires de cet immeuble par jugement d’adjudication du 6 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la société JASSIM DREAMS a assigné Mme [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-5857,11 euros correspondant à la consommation d’électricité pour 4199,07 euros et les factures Internet et téléphone pour 1308,04 euros, somme arrêtée au 6 juin 2024,

-350 euros à titre de reliquat de loyers pour les mois de mai et juin 2022,

-3040 euros, sauf à parfaire, au titre d’arriérés de loyer pour les mois de mars, avril, mai et juin 2024,

-2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 11 avril 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de Mme [J] [L] ainsi que cela ressort de la note d’audience, à l’audience du 26 septembre 2025.

À cette audience la société JASSIM DREAMS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicite le rejet des demandes de Mme [J] [L]. Elle soutient que les annexes du bail ont été remises à la locataire, que Mme [J] [L] n’a jamais demandé de quittance, qu’elle ne rapporte pas la preuve de sa carence vis-à-vis de la CAF, que Mme [J] [L] a modifié la superficie du logement, que s’agissant des charges, la locataire ne peut intervenir dans les relations bailleur – copropriétaires.

Mme [J] [L], qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— Débouter la SAS JASSIM DREAMS de l’ensemble de ses demandes ;

— Constater le caractère abusif de la saisie-conservatoire pratiquée par la SAS JASSIM DREAMS ;

— Recevoir Madame [J] [L] en ses demandes reconventionnelles ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’absence d’établissement et de transmission du dossier de diagnostic technique contenant notamment le diagnostic de performance énergétique ainsi que l’absence de transmission de la liste des charges récupérables annexée au bail ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS à transmettre l’ensemble des quittances de loyers pour la période du 21 juin 2021 au 6 juin 2024 sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter des 15 jours suivant la signification du jugement à venir ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’entrave à l’aide au logement dont bénéficiait [J] [L] en 2024, du fait de l’absence volontaire de communication des documents nécessaires aux organismes de la caisse d’allocation familiale ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 1 699,20 euros au titre du dépassement des loyers en violation du règlement relatif à l’encadrement des loyers ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de la provision pour charge n’ayant jamais fait l’objet d’une régularisation à [J] [L] ni d’aucun paiement auprès de sa copropriété ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des préjudices moraux subis du fait des pressions de la SAS JASSIM DREAMS pour quitter les lieux sur le fondement d’un congé non valable et en raison des atteintes graves à son intimité et à sa vie privée à l’occasion des opérations de saisie immobilière ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des préjudices matériels subis à l’occasion des opérations de saisie immobilière ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 9 000 euros au titre de l’abus par application de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil, en raison de l’incurie de la SAS JASSIM DREAMS à exécuter diligemment ses condamnations, et ce à compter de la signification de la décision à venir ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 ;

— Condamner la SAS JASSIM DREAMS aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société JASSIM DREAMS et aux conclusions de Mme [J] [L] visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la somme de 5857,11 euros

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie notamment : 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…). La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 fixe la liste des charges récupérables.

Aux termes de l’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives accessoires au loyer principal d’un logement meublé sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23.

En l’espèce, c’est de façon erronée que Mme [J] [L] considère que l’électricité et la téléphonie ne relèvent pas des charges récupérables, l’électricité des locaux privatifs et des parties communes étant mentionnée au 1° du II et les frais de téléphone au 3° du VII de l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 susvisé.

En revanche, le contrat de bail porte sur un logement meublé. L’article IV B du contrat stipule que les charges récupérables sont réglées par le paiement d’un forfait de charges d’un montant de 50 euros par mois.

La société JASSIM DREAMS, qui se borne à invoquer l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, auquel déroge pourtant l’article 25-18, n’invoque aucune clause du bail qui exclurait du forfait pour charges les factures d’électricité et de téléphonie et les mettrait à la charge de la locataire. La demande en paiement des factures d’électricité et d’abonnement téléphonique sera en conséquence rejetée.

L’abonnement Internet ne relève pas des charges locatives récupérables.

La société JASSIM DREAMS n’invoque aucune clause du bail les mettant la charge à la locataire. La demande, mal fondée, sera en conséquence rejetée.

Sur la dette de loyers

Mme [J] [L], locataire, n’a pas qualité à soulever l’irrecevabilité de la demande en paiement au titre des loyers en raison de la procédure de saisie, irrecevabilité dont au demeurant elle n’a pas précisé le fondement juridique. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la somme de 350 euros

Mme [J] [L] ne conteste pas devoir la somme de 350 euros, arguant avoir dû remplacer la machine à laver et qu’en accord avec le gestionnaire, cette somme est venue en déduction du loyer. Elle n’en justifie cependant pas.

Mme [J] [L] sera en conséquence condamnée à verser cette somme à la société JASSIM DREAMS.

Sur la somme de 3040 euros

Mme [J] [L] ne conteste pas davantage ne pas avoir réglé les loyers des mois de mars à juin 2024. Ses explications quant à des difficultés de relogement et une pression de la société JASSIM DREAMS – par ailleurs non démontrées – sont inopérantes, seul le caractère totalement inhabitable du logement pouvant justifier le non-paiement du loyer. Elle sera en conséquence condamnée à payer à la société JASSIM DREAMS la somme de 3040 euros au titre de l’arriéré locatif des mois de mars à juin 2024.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [J] [L]

Aux termes de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Sur la somme de 1 000 euros au titre de l’absence d’établissement et de transmission du dossier de diagnostic technique et l’absence de transmission de la liste des charges récupérables annexée au bail

Aux termes de l’article 3-3 al. 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Il appartenait à la société JASSIM DREAMS de prouver la remise de ce dossier à la locataire. Néanmoins, Mme [J] [L] ne démontre pas avoir subi un préjudice personnel et actuel résultant du défaut de remise de ce dossier.

Aucune disposition légale ou règlementaire n’impose au bailleur d’annexer au contrat de bail la liste des charges récupérables.

Mme [J] [L] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la remise de quittance sous astreinte

Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

En l’espèce, Mme [J] [L] ne justifie pas avoir demandé à la société JASSIM DREAMS les quittances de loyer. Cette dernière ne peut en conséquence être condamnée à ces remises sous astreinte. La demande sera rejetée.

Sur la somme de 600 euros au titre de l’entrave à l’aide au logement

En l’espèce, Mme [J] [L] justifie que la CAF a adressé le 15 avril 2024 à la bailleresse un courrier retourné « pli avisé et non réclamé » et qu’à défaut de réponse de la locataire dans un délai de deux mois, son aide au logement sera suspendue.

Néanmoins elle a produit une capture d’écran de son compte CAF (et non une attestation de paiement) dont il ressort une suspension de son droit à l’allocation logement pour les mois de janvier et février 2024, soit bien antérieurement au courrier de la CAF du 15 avril 2024, sans s’expliquer sur ce point. Elle ne fait en conséquence pas la démonstration d’un lien de causalité entre la suspension du versement de l’allocation logement et le défaut de réponse postérieur de la bailleresse.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la somme de 1 699,20 euros au titre du dépassement des loyers

L’article 140-I de la loi du 23 novembre 2018 a réintroduit à titre expérimental le dispositif d’encadrement des loyers. Pour chaque territoire délimité par décret où s’applique le dispositif le représentant de l’État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique.

L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 dispose que ce dispositif est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 5].

Par arrêté n° IDF-2020-06-03-001 du 3 juin 2020 le préfet de la région Ile de France, préfet de [Localité 5] a fixé les loyers de référence, de référence minoré et de référence majoré pour la commune de [Localité 5] à compter du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021.

Néanmoins cet arrêté a été annulé par arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 5] du 2 octobre 2023, décision devenue définitive suite à l’arrêt du Conseil d’État, 5e chambre, 22 Octobre 2024 – n° 489858.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient Mme [J] [L] le contrat de bail n’était pas soumis, à sa date de conclusion, au dispositif d’encadrement des loyers.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la somme de 1 800 euros au titre de la régularisation des charges

En l’espèce, c’est à tort que Mme [J] [L] considère avoir versé une provision pour charges devant donner lieu à régularisation. Comme démontré ci-dessus à l’égard de la bailleresse, le contrat a prévu le paiement d’un forfait de charges soumis à l’article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé qui exclut toute régularisation.

Mme [J] [L] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral

En l’espèce, outre ses allégations, Mme [J] [L] ne justifie ni de son préjudice moral, la seule ordonnance médicale étant insuffisante à en rapporter la preuve, ni d’une faute de la bailleresse. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la somme de 2 000 euros au titre des préjudices matériels

En l’espèce, aux termes de ses écritures Mme [J] [L] évoque une entrée par effraction dans son domicile, dont elle ne précise pas la date, par le commissaire de justice lors des opérations de saisie. Elle ne produit aucun élément objectif quant à ces faits. La seule pièce émanant d’un commissaire de justice est le procès-verbal de constat du 17 décembre 2021 aux fins d’état descriptif de l’appartement mais qui ne fait aucunement référence à l’intervention du serrurier pour ouvrir la porte, le commissaire de justice rapportant que Mme [J] [L] était présente.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’article 32-1 ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire. Mme [J] [L] sera en conséquence déboutée de sa demande.

Sur la capitalisation des intérêts

En l’absence de condamnation de la société JASSIM DREAMS, la demande est sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société JASSIM DREAMS, qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société JASSIM DREAMS de sa demande de condamnation de Mme [J] [L] au paiement de la somme de 5857,11 euros au titre des factures d’électricité, Internet et téléphone ;

CONDAMNE Mme [J] [L] à payer à la société JASSIM DREAMS les sommes de :

-350 euros à titre de reliquat de loyers pour les mois de mai et juin 2022,

-3040 euros au titre d’arriérés de loyer pour les mois de mars, avril, mai et juin 2024,

DÉBOUTE Mme [J] [L] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société JASSIM DREAMS aux dépens ;

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection