Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[K]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

[K] Civil

N° RG 24/08444

N° Portalis DB2E-W-B7I-NBB5

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [M] [I]

— Sous-Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire :

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 13 Novembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 08 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI LA BELLE VIE a donné à bail à Monsieur [M] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Adresse 12] ([Adresse 7]) par contrat du 22 décembre 2021, pour un loyer mensuel initial de 670 € et 100 € de provision sur charges.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre la SCI LA BELLE VIE et la SAS ACTION LOGEMENT en vue de garantir le bailleur d’éventuels impayés locatifs.

Le dispositif VISALE prévoit que l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire est subrogé dans tous les droits du bailleur, y compris celui de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion lorsque leurs conditions en sont réunies, en plus du remboursement des sommes qu’il a avancées au bailleur en remboursement des loyers et charges impayés.

En vertu de ce contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a indemnisé la SCI LA BELLE VIE des loyers et charges impayés et lui a délivré quittances subrogatives des montants correspondants.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juillet 2023.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[K]-GRAFFENSTADEN pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 13 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, reprend le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de :

constater la résiliation du bail, ou à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, ordonner l’expulsion du locataire, condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 2 285,07 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 288,05 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.A l’appui de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 et suivants du Code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant.

Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail, l’article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif, pouvant par contre s’adjoindre à la procédure engagée par la caution pour résiliation du bail. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte locatif établi par le bailleur et actualisé au 12 septembre 2024. Elle indique également qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, à condition qu’une clause cassatoire soit insérée dans le jugement.

Monsieur [M] [I] comparaît en personne. Il reconnaît le montant de la dette, mais demande à se maintenir dans les lieux. Il précise qu’il a déjà commencé à apurer l’arriéré locatif par des mensualités de 50 €. Il indique qu’il est actuellement au chômage, mais qu’il espère pouvoir retrouver rapidement un emploi en tant que cariste. Il ajoute qu’il a repris le paiement du loyer courant.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation :

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et la recevabilité de ses demandes : L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit expressément que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire).

Il n’est ainsi pas contesté que la demanderesse est subrogée aux droits et actions de la SCI LA BELLE VIE à l’encontre de son locataire, Monsieur [M] [I], aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, son expulsion et le paiement des loyers impayés, dès lors qu’elle démontre l’existence de ce cautionnement et justifie de quittances subrogatives.

En l’espèce, le contrat de cautionnement a été signé par voie électronique le 20 décembre 2021, conformément aux modalités convenues dans le cadre du dispositif Visale. De même, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative, signée par le même procédé électronique, attestant du paiement total ou partiel par la caution des loyers pour les mois de février 2023, mars 2023, mai 2023, juin 2023, juillet 2023, décembre 2023, juin 2024, août et septembre 2024 pour un montant total de 3 184,44 €.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 11 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Enfin, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige au regard de la date de délivrance du commandement, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juillet 2023, pour la somme en principal de 1 288,05 €.

Toutefois, il résulte des décomptes produits par la bailleresse qu’en date du 31 juillet 2023, il y a eu un règlement pour un montant de 470 € et que le 2 août 2023 Monsieur [M] [I] a procédé à un autre règlement de 1 000 €.

Aussi, compte tenu de la règle d’imputation des paiements de l’article 1342-10 du code civil précisant qu’en l’absence d’imputation indiquée, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait alors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles pareillement échues, et pour des dettes d’égale nature, sur la plus ancienne, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne se sont pas trouvées réunies.

En effet, les deux paiements précités ont permis de totalement apurer la dette locative visée par le commandement du 19 juillet 2023, et ce dans le délai de deux mois.

Dans ces conditions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande tendant à voir acquise la clause résolutoire.

Sur la demande de résiliation judiciaire : Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, décompte locatif) que malgré une dette locative constante depuis plusieurs mois, Monsieur [M] [I] a fait des efforts réguliers pour effectuer des versements et ne pas laisser la situation s’aggraver. En outre, il résulte des déclarations à l’audience que les impayés locatifs résultent d’une situation personnelle conjoncturelle, à savoir une séparation difficile et des problèmes de santé.

Compte tenu des offres formulées à l’audience et du montant actuel de la dette, il convient de considérer que le comportement de Monsieur [M] [I] ne justifie pas la sanction grave qu’est la résiliation du contrat.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail. la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera de ce fait déboutée de sa demande à ce titre comme de celles qui en découlent (expulsion et indemnité d’occupation).

Sur les demandes de condamnation au paiement :Il résulte de l’examen des pièces produites au débat que la caution prouve l’obligation du preneur de lui payer la somme de 2 285€, au regard de la quittance subrogative à la date du 31 octobre 2024 et sous réserve de versements intervenus depuis cette date soit directement par Monsieur [M] [I] ou par le bailleur.

Monsieur [M] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 285 € en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement : Aux termes de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues »

Monsieur [M] [I] justifie à l’audience avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur et du cautionnaire. Dans ces circonstances, il sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Sur les demandes accessoires :Compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à la charge de chaque partie les dépens par elle engagés.

En outre, compte tenu des situations respectives des parties, il y a lieu de débouter la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes principales ou subsidiaires de résiliation du contrat de bail conclu le 20 décembre 2021 entre la SCI LA BELLE VIE et Monsieur [M] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à verser, en deniers ou quittances, à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 285€ € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant un versement pour le mois d’octobre 2024 pour un montant de 0,63 €), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Monsieur [M] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 28 février 2025,

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la partie qui les a engagés,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier Le Juge