N° RG 25/06015 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/06015 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWJ2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

Mme [D] [S]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA (anciennement CUS HABITAT)

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

dont le siège social est sis, [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [D] [S]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine GARCZYNSKI, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 novembre 2022, OPHEA a donné en location à Mme [S] [D] et M. [Y] [I], un logement situé porte [Adresse 1], moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 593,89 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2024 réceptionnée le 27 novembre suivant, OPHEA a notifié à Mme [S] [D] et M. [Y] [I], un congé pour le 28 février 2025 pour ‘non paiement de loyers et accessoires” ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3 930,11 euros.

M. [Y] [I] a adressé un courrier au bailleur le 27 novembre 2024 pour être détaché du bail, indiquant ne plus habiter dans les lieux depuis le 02 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Mme [S] [D], par acte de commissaire de justice du 30 avril 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à « restituer » les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la défenderesse à payer la somme de 5 982,51 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER, en tout état de cause, la défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la défenderesse à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 687,40 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la défenderesse à payer la somme de 598 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 7 mai 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 22 novembre 2024.

À l’audience du 20 octobre 2025, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à l’assignation, sauf à actualiser la dette à 7 338,78 euros au 13 octobre 2025, à accepter des délais de paiement sur une durée de 36 mois, mais à raison d’échéances de 204 euros par mois, et à demander l’expulsion en cas de non respect de ces délais.

Mme [S] [D] indique avoir rencontré une assistante sociale dans le cadre de la présente instance et sollicite des délais de paiement. Elle précise avoir deux enfants à charge, travailler et percevoir le RSA pour environs 1 000 euros. Elle serait prête à payer 204 euros en plus du loyer résiduel (335,82 euros) tous les 10 du mois.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Le diagnostic social et financier en date du 22 octobre 2025 est parvenu au tribunal après l’audience et confirme que Mme [S] a été rencontrée, ce à plusieurs reprises en septembre 2025.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Mme [S] [D] pour le 28 février 2025 au vu des impayés de loyers ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 28 février 2025, OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Mme [S] [D] ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 28 février 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier sa déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 30 avril 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 6 374,49 euros, non compris l’échéance d’avril, payable le 1er mai 2025, selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Mme [S] [D] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement

Selon l’extrait de compte non contesté du 13 octobre 2025 produit à l’audience, la dette est de 7 338,78 euros jusqu’à l’échéance de septembre 2025 incluse (dernier paiement de 350 euros le 9 octobre 2025).

Il en résulte que Mme [S] [D] doit être condamnée au règlement de la somme de 7 338,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement à terme échu, au plus tard le 10 du mois, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si le bailleur a accepté des délais de paiement sur 36 mois, c’est à raison de 204 euros par mois, somme qui apparaît excessive pour les capacités financières de Mme [S], le montant à payer mensuellement s’élevant alors à 539,82 euros au regard du montant actuel du loyer, APL et RLS déduites.

Il apparaît préférable de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois tels que prévus par les dispositions susvisées, avec des échéances de 65 euros et le solde le dernier mois, à charge pour Mme [S] [D] de déposer un dossier de surendettement lui permettant d’obtenir un plan d’apurement dans ce cadre pour le solde de sa dette.

Si la défenderesse apure sa dette en sus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon les modalités fixées au dispositif ci-après, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire. Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [S] [D], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique précaire, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 28 février 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré OPHEA, d’une part, et Mme [S] [D] d’autre part, portant sur un logement porte 16, étage 7, [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Mme [S] [D] de son droit au maintien dans les lieux ;

CONDAMNE Mme [S] [D] à verser à OPHEA la somme de 7 338,78 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 13 octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [S] [D] à payer à OPHEA à terme échu, au plus tard le 10 du mois, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Mme [S] [D] un délai de 24 mois (sauf meilleur accord) pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 23 mensualités de 65 euros chacune et une 24ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes de loyer et de charges ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

DIT qu’en revanche faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, en sus du paiement du loyer et des charges courants :

— la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— OPHEA sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [D], des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

— les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [D] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GARCZYNSKI, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Catherine GARCZYNSKI