RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00760 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTAR

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Nicolas ALTEIRAC – 284

M^e Frédérique BERTANI – 232

M^e Emmanuel JUNG – 103

M^e Judie PACHOD – 158

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [A]

adressées le : 04 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Ordonnance du 04 Décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [I]

né le 15 Janvier 1985 à [Localité 14]

[Adresse 10]

représenté par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [J] [F] [P] [R] [O]

née le 23 Juin 1993 à [Localité 12]

[Adresse 10]

représentée par M^e Nicolas ALTEIRAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic la SAS ALSIMMO, ayant son siège sis [Adresse 6], prise en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Frédérique BERTANI, avocat au barreau de STRASBOURG

SCI ARGENTORATUM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S. ALSIMMO, prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Judie PACHOD, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 3 juin 2025, M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] ont fait assigner la Sci Argentoratum, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à 67000 Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) et la Sas Alsimmo, ès qualité de syndic, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont ils précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres qui affectent leur appartement, lot n°17 sis [Adresse 2] à 67000 Strasbourg, acquis auprès de la Sci Argentoratum, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments du préjudice subi ; leur donner acte qu’ils feront l’avance des frais d’expertise.

Selon conclusions du 14 octobre 2025, la Sas Alsimmo a sollicité voir :

— rejeter toutes les demandes formulées à son encontre et la mettre hors de cause ;

subsidiairement,

— réserver les droits de la Sas Alsimmo, cette dernière formulant ses plus expresses protestations et réserves ;

en tout état de cause,

— condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon conclusions du 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité voir :

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage ;

— compléter la mission de l’expert judiciaire en lui demandant de :

constater qu’il y lieu de modifier l’adresse indiquée en première ligne de cette mission et remplacer le [Adresse 1] par le [Adresse 2] ;examiner l’immeuble et recherche la réalité des désordres décrits dans les présentes conclusions ainsi que dans les rapports et procès-verbal de constat versés aux débats et qui affectent le solivage de l’immeuble ;définir les conséquences du dégât des eaux survenu dans le studio des demandeurs ;indiquer si l’état du solivage de l’immeuble est imputable au sinistre de dégâts des eaux ou à une autre cause à préciser ;fournir tous les éléments de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût des travaux ;fournir tous les éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;donner tout élément permettant au tribunal d’établir les comptes entre les parties.

Le conseil de la Sci Argentoratum n’a pas conclu.

À l’audience du 18 novembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

SUR QUOI

Sur la communication de pièces :

Il résulte de l’article 243 du code de procédure civile que l’expert peut demander aux parties tout document nécessaire à l’accomplissement de sa mission. Dès lors, il appartiendra à l’expert de demander les documents nécessaires et de saisir le juge en cas de carence des parties conformément à l’article 275 du code de procédure civile.

La demande de production de pièce de M. [V] [I] et Mme [J] [O] sera donc rejetée.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

En l’espèce, M. [V] [I] et Mme [J] [O] exposent qu’ils ont acquis auprès de la Sci Argentoratum un appartement de type studio en rez-de-chaussée d’une superficie de 17,65 m² et constituant le lot n°17 de l’immeuble sis [Adresse 3] Strasbourg moyennant un prix de 106.000 euros ; que l’identité du précédent vendeur est inconnue ; qu’il était notamment indiqué dans le compromis de vente signé le 26 avril 2021 que le précédent propriétaire avait changé l’affectation du bien vendu pour l’affecter à un usage d’habitation sans avoir sollicité l’accord préalable du syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété stipulant que les lots de copropriété pouvaient indifféremment être affectés à usage d’habitation, professionnel ou commercial ; que l’autorisation de l’assemblée générale a été donnée le 30 juin 2021 et le règlement de copropriété modifié en conséquence le 31 août 2021 ; qu’aux termes de l’acte de vente la Sci Argentoratum a déclaré avoir fait effectuer des travaux de déplacement de chauffe-eau et de la VMC par la société de Dépannage [W] ; qu’ils ont rapidement mis le bien en location ; qu’en février 2024, le locataire a constaté l’apparition d’un dégât des eaux au droit de la cave située à l’aplomb du logement.

À l’appui de leur demande, M. [V] [I] et Mme [J] [O] verse, notamment, aux débats un rapport préliminaire d’expertise amiable de AK EXPERT en date du 10 avril 2024 et une expertise privée de M. [D] [U], expert Sas Eurexo, en date du 06 août 2024 attestant des désordres, notamment les dégradations de la structure bois (solives) du plancher haut cave (pièces 8 et 9 demandeurs).

La Sas Alsaimmo s’oppose à l’expertise à son encontre dès lors que le litige semble concerner la vente et éventuellement la structure de l’immeuble, mais qu’il n’y a aucun motif pour qu’elle soit partie, à titre personnel, aux opérations d’expertise.

La partie demanderesse argue que le vendeur du bien immobilier et le syndic de l’immeuble ont des liens d’intérêts dès lors que l’adresse de leur siège social est identique et que M. [Z] [K] est gérant de la Sàrl Cm, associée unique de la Sas Alsimmo, et représentant de la Sc Mc, associée de la Sci Argentoratum, au jour de la vente ; que la Sas Alsimmo a refusé de prendre en compte l’expertise diligentée par l’assurance de M. [V] [I] et a souhaité que les travaux de réparation soient financés par les demandeurs.

Cependant, pour que le motif de l’action soit légitime, encore faut-il aussi que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Ainsi, il y a lieu de démontrer un lien direct entre l’objet du litige éventuel et celui de la mesure sollicitée, et plus précisément de prouver que l’objet de la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur au regard de ce qui justifie qu’il la sollicite

De simples allégations ou un pur procès d’intention sont insuffisants. Le demandeur doit appuyer sa prétention probatoire sur des faits précis et objectifs qu’il doit prouver.

Or, aucune pièce versée aux débats ne donne des éléments sur l’éventuelle responsabilité de la Sas Alsimmo, ès qualité de syndic, dans le cadre des désordres survenus dans l’appartement des demandeurs.

La partie demanderesse ne précise pas en quoi l’expertise sollicitée serait en mesure d’influer sur la solution du litige avec la Sas Alsimmo, ès qualité de syndic, et ne justifie donc pas d’un motif légitime au soutien de sa demande d’expertise, de sorte qu’il convient de la mettre hors de cause.

Le syndicat des copropriétaires et la Sci Argentum, qui n’a pas conclu, ne s’opposent pas à la mesure d’expertise, et ne font pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à leur encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

M. [V] [I] et Mme [J] [O] justifient ainsi d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge de la partie demanderesse. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la Sas Alsimmo effectuée sur ce fondement sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

REJETONS la demande de production de pièces de M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] ;

METTONS hors de cause la Sas Alsimmo, ès qualité de syndic ;

ORDONNONS une expertise de l’appartement appartenant à M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] et située sis [Adresse 4] (lot n°17) ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[A] [E]

[Adresse 9]

0689897956 / 0388300501

[Courriel 11]

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, l’appartement appartenant à M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] et située sis [Adresse 2] à [Localité 8] (lot n°17), le décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’appartement présente les désordres, malfaçons et non-façons, inachèvements précisément invoqués dans l’assignation, les conclusions des parties ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis, en particulier le rapport préliminaire d’expertise amiable de AK EXPERT en date du 10 avril 2024 et le rapport d’expertise privée de M. [D] [U], expert Sas Eurexo, en date du 06 août 2024 ;

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités, définir les conséquences du dégât des eaux survenu dans le studio des demandeurs, indiquer si l’état du solivage de l’immeuble est imputable au sinistre de dégâts des eaux ou à une autre cause à préciser ;

6°/ apporter tous les renseignements techniques utiles à la détermination des responsabilités éventuellement encourues ;

7°/ indiquer s’il y a lieu les travaux à exécuter pour remettre l’appartement en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

8°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par les demandeurs du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

9°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte:

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

10°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

11°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] verseront une consignation de trois mille Euros (3.000 €.) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 28 février 2026 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

RAPPELLE aux parties et à l’expert que l’article 240 du code de procédure civile a été abrogé à compter du 1er septembre 2025 et que le technicien peut donc désormais concilier les parties (hors médiation à laquelle les parties peuvent toujours recourir) selon un processus non spécifiquement réglementé par le code de procédure civile, les parties pouvant toujours solliciter l’homologation de l’accord intervenu si celui-ci répond aux exigences du nouvel article 1541-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [I] et Mme [J] [F] [P] [R] [O] aux dépens ;

REJETONS la demande de la Sas Alsimmo au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER