AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00145 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHUF

Minute JCP n° 326 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître KASTLER Serena, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [L] [X]

demeurant [Adresse 6]

comparant à l’audience

Madame [P] [V] [N]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [F] (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (appartement 11 ), par contrat du 28 juin 2021 et pour un loyer mensuel de 653,95 euros dont 152,05 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] au paiement, à titre provisionnel, de 5 329,44 euros au titre de l’arriéré locatif au 18 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 535,90 euros à compter du commandement de payer et sur le solde à compter de la décision à intervenir ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 672,16 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité et l’indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] aux dépens et à lui verser 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT était représentée par Maître Séréna KASTLER, avocate au barreau de Thionville ; Madame [P] [V] [N], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée; Monsieur [L] [X] a comparu en personne.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait désormais à 4 414,38 euros. Elle a indiqué que les locataires étant à jour du paiement de leurs loyers et charges courants, elle ne s’opposait pas à l’octroi des délais de paiement sollicités.

Monsieur [L] [X] a fait état du mauvais état de l’appartement loué et a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, proposant de verser 150 euros par mois en sus du loyer et des charges courants afin de régler son arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte :

— que Monsieur [X] a cessé de régler son loyer pour contraindre son bailleur à entreprendre des travaux au sein de l’appartement loué, celui-ci étant très humide et présentant de nombreuses traces de moisissure nécessitant de repeindre régulièrement les murs et plafonds,

— qu’au jour de l’enquête, les locataires avaient repris le paiement des loyers courants et avaient été invités à mettre en place un plan d’apurement de leur dette.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 juillet 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir informé la CAF des difficultés financières rencontrées par ses locataires par LRAR distribuée le 11 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 28 juin 2021 contient une clause résolutoire laquelle stipule que « le contrat de location sera résiliée de plein droit par le bailleur deux mois après la signification d’un commandement de payer par voie d’huissier demeuré infructueux. » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 mars 2024, pour la somme en principal de 3 308,02 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mai 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 414,38 euros à la date du 19 mai 2025.

Par ailleurs il résulte de l’article 1310 du code de procédure civile que la solidarité ne se présume pas, elle est soit d’origine légale ou conventionnelle.

En l’espèce le contrat de bail conclu entre les parties le 28 juin 2021 prévoit une clause de solidarité laquelle stipule « les cotitulaires de la présente convention, quel que soit leur statut juridique restent tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur du paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation et réparations dûs en application du présent contrat. »

Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à verser à laSA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 4 414,38 euros à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 19 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 308,02 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (11 mars 2024) et sur la somme de 1 106,36 euros à compter de la date de la délivrance de l’assignation (10 janvier 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Les articles 24 VI et 24 VIII de la même loi énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

Enfin, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalitées fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalitées fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Monsieur [L] [X] a sollicité à l’audience la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a indiqué ne pas être opposée à ces demandes.

L’historique de compte actualisé figurant au dossier permet de confirmer la reprise du versement intégral du loyer courant.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 29 versements de 150 euros et un 30ème versement soldant la dette en principal et intérêts.

Conformément à la demande formée à l’audience par Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N], les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l’expulsion de Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 672,16 euros par mois, ladite indemnité n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux et étant révisable comme l’aurait été le loyer.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2021 entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] étaient réunies à la date du 11 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à titre provisionnel la somme 4 414,38 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges au 19 mai 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 308,02 euros à compter du 11 mars 2024 et sur la somme de 1 106,36 euros à compter du 10 janvier 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 150 euros chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] soient solidaiement condamnés à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 672,16 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ladite indemnité n’étant due qu’au prorata du temps d’occupation des lieux et étant révisable comme l’aurait été le loyer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [X] et Madame [P] [V] [N] à verser à laSA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025 , la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,