N° RG 25/00968 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/00968

N° Portalis DB2E-W-B7J-NKMQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— Mme [M]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [D] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [S] [C], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 2 août 2010 avec prise d’effet à la même date, CUS Habitat devenu OPHEA a donné en location à Madame [D] [M] un logement situé porte 2, au rez-de-chaussée, au [Adresse 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 462,15 euros par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juin 2024, qu’elle a reçue le 27 juin 2024, OPHEA a notifié à Madame [D] [M] un congé pour le 30 septembre 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 8 449,41euros jusqu’au 21 juin 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [D] [M], par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 17 538,56 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 2 351,58 euros dont 1 770,12 euros de surloyer (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 12 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 3 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 24 663,90 euros au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse ; il indique que le paiement des loyers courants n’a pas été repris et que la dette s’est aggravée. Il précise que le loyer actuel est de 463 euros et 124 euros de provisions pour charge, qu’un surloyer étant appliqué, le montant total dû par la locataire est de 2 343 euros par mois, charges comprises.

Le tribunal met dans les débats l’absence de notification de l’application du supplément de loyer de solidarité à la locataire. Sur ce point, le conseil d’OPHEA précise que les locataires peuvent avoir accès en ligne au montant du loyer et de la dette, qu’il va produire en délibéré une note sur le surloyer.

Madame [D] [M], citée à étude, ne comparait pas ni personne pour elle. Il sera donc statué à son égard par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal, la locataire ne s’étant pas rendue aux différents rendez-vous fixés à cette fin.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Le tribunal a autorisé le conseil d’OPHEA a transmettre, sous trois semaines, une note en délibéré sur la question du supplément de loyer de solidarité.

Aucune note en cours de délibéré n’est parvenue au tribunal.

MOTIFS

Sur l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS)

Aux termes de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 300-3, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’État dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

Aux termes de l’article L.441-9 du même code l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par l’OPHEA qu’il a appliqué un surloyer de 1 770,12 euros à compter de l’échéance du mois de janvier 2024 jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024, un surloyer de 1 814,37 euros pour l’échéance de février 2025 ainsi que 4 pénalités de 7,62 euros de la période de janvier 2024 à février 2025.

L’OPHEA verse aux débats :

— un courrier du 29 janvier 2024 adressé à Madame [D] [M] pour l’informer de l’application d’un supplément de loyer de 1 770,12 euros révisable et de 25 euros d’indemnité pour frais de dossier en l’absence de réponse de la part de la locataire aux courriers du bailleur

— un courrier du 24 janvier 2025 l’informant de l’application d’un SLS de 1 814,37 euros et 25 euros de frais de dossier

— une attestation du 19 mars 2025 de distribution des formulaires d’enquête sociale attestant de l’envoi de ces formulaires à Madame [D] [M] le 2 novembre 2023 suivi d’un courrier recommandé avec accusé de réception du 3 janvier 2024, cette attestation est signée de la direction de la gestion locative d’OPHEA

— une attestation du 19 mars 2025 de distribution des formulaires d’enquête sociale attestant de l’envoi de ces formulaires à Madame [D] [M] le 20 novembre 2024 suivi d’un courrier recommandé avec accusé de réception du 30 décembre 2024, cette attestation est signée de la direction de la gestion locative d’OPHEA

— un courrier type de relance non daté, sans destinataire, signé du directeur général d’OPHEA et réclamant les différents éléments en vue de l’établissement de l’enquête sociale portant sur la situation familiale et revenus des locataires.

Force est de constater qu’OPHEA ne verse aucunement les courriers recommandés qui auraient été envoyés à la locataire et la mettant en demeure de fournir les éléments nécessaires en vue de l’établissement de l’enquête sociale, mise en demeure à partir de laquelle le bailleur peut mettre en place des pénalités et un supplément de loyer. Les attestations et le courrier type de relance qu’il verse aux débats ne prouvent aucunement que les mises en demeure ont bien été faites par le bailleur, pas plus le fait pour un locataire de pouvoir avoir accès en ligne à son compte locataire et au montant de la dette locative, aucun élément n’étant pas ailleurs versé aux débats sur ce point précisé oralement à l’audience par le bailleur.

Par ailleurs, l’OPHEA ne produit pas davantage les accusés de réception des courriers du 29 janvier 2024 et du 24 janvier 2025 informant la locataire de l’absence de réponse aux sollicitations du bailleur et par conséquent l’application d’un SLS.

Dans ces conditions, l’OPHEA ne pouvait pas appliquer de supplément de loyer solidarité, de pénalité ni de frais de dossier.

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…)."

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [D] [M] pour le 30 septembre 2024 ; il vise des impayés de loyers de 8 449,41 euros au 21 juin 2024, impayés qui prennent compte d’un supplément de loyer de 1 770,12 euros par mois à 5 échéances, des frais de dossiers de 25 euros et une pénalité de 7,62 euros. La locataire a procédé à des versements de 4 594,91 euros du 27 novembre 2023 au 19 juin 2024.

Compte tenu des développements précédents, il y a lieu d’écarter tout supplément de loyer de solidarité, pénalités et frais de dossier. Aussi, le décompte fourni par le bailleur et joint au congé permet de retenir qu’au 21 juin 2024 le compte de Madame [D] [M] était créditeur de 433,81 euros (loyers et charges retenus : 4 161,10 euros pour ladite période et versements par la locataire de 4 594,91 euros au total).

Aucun impayé ne pouvant être retenu lors du congé, il convient de débouter l’OPHEA de sa demande de constat du congé et de prononcé du déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure et notamment des décomptes fournis par l’OPHEA et compte tenu des développements précédents, que l’application de SLS, pénalités et frais de dossier (2 x 25 euros) étant écartée, au 19 juin 2024, le solde de la locataire est créditeur de 433,81 euros. A compter de cette date, le montant total des loyers et charges exigible jusqu’à l’échéance du mois de février 2025 est de 5 239,80 euros ; la locataire a versé durant cette période 5 365,02 euros. Il n’y a donc aucun impayé locatif, la locataire présentant un solde créditeur.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter l’OPHEA de ses demandes subsidiaires en résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

L’OPHEA, qui succombe, supportera les dépens.

Dès lors, il convient de laisser à la charge de l’OPHEA les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉBOUTE l’OPHEA de l’intégralité de ses demandes ;

LAISSE les dépens à la charge de l’OPHEA.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS