TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PERET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ANNE

Maître BOUTTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/06819 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2T2V

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDEURS

Madame [W] [P],

Monsieur [Y] [U],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître ANNE, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. SARL LOUISE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître BOUTTIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0190

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 2],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître PERET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R46

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 24 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/06819 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2T2V

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 25 novembre 2020, la SCI [Adresse 2] a consenti à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 2] – 1er étage gauche à PARIS 75018, pour un loyer de 1532 euros, outre 350 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2023, Mme [W] [P] et M. [Y] [U] ont fait citer la SCI [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

condamner la SCI [Adresse 2] à verser à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] les sommes suivantes :

—  7082,52 euros au titre de leur trouble de jouissance ;

—  4500 euros au titre de leur préjudice moral (soit 1500 euros pour M. [U] et 3000 euros pour Mme [P]) ;

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

faire injonction à la SCI [Adresse 2] de procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— faire cesser le trouble olfactif en faisant tous travaux ou opérations nécessaires ;

— faire procéder au remplacement des volets ;

— mettre fin à l’infestation du logement par des nuisibles et des rongeurs ;

fixer le montant du loyer hors charges à la somme de 1538,45 euros à compter du 1er janvier 2023 jusqu’à ce que le bailleur justifie d’un diagnostic DPE de classe E a minima, effectué postérieurement à l’incendie ;

condamner le bailleur à rembourser l’augmentation du loyer perçue à tort, soit la somme de 553,80 euros pour la période du 1er janvier 2023 au mois d’octobre 2023 inclus ;

ordonner la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts pendant la durée desdits travaux ;

condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.

Ils font valoir au soutien de leurs prétentions qu’au dernier état, le loyer charges comprises s’élève à 1944,83 euros ; que le 11 août 2022, un incendie s’est déclaré dans la boutique situé au rez-de-chaussée de leur immeuble et a fortement impacté leur appartement situé juste au-dessus, les flammes s’étant propagés jusque dans leur domicile ; que les vitres ont été brisées et les pompiers ont dû casser leur porte d’entrée pour les besoins de l’intervention, eux-mêmes étant alors absents ; que l’appartement a été condamné jusqu’au 30 août ; qu’ils ont pu réintégrer leur appartement le 4 septembre après 5 jours de décontamination ; que leur assurance a fait procéder à la pose d’une porte d’entrée provisoire et pris en charge les dégradations mobilières à hauteur de 1400 euros, outre les embellissements locatifs évalués à 7775,90 euros ; qu’ils ont fait poser des planches de bois aux deux fenêtres brisées ; qu’ils ont perçu la somme de 2000 euros à titre de provision le 16 août 2022 pour leurs premiers besoins, puis une nouvelle somme de 5620,72 euros le 28 novembre 2022 pour procéder au remplacement du mobilier dégradé et pour financer les embellissements (peinture) ; que le bailleur fera procéder à la pose d’une nouvelle porte trois mois après le sinistre et les fenêtres seront posées le 7 février 2023, soit six mois après ; qu’ils ont ainsi vécu pendant ce temps sans pouvoir fermer leurs volets, subissant le bruit, la pollution et les odeurs en l’absence de fenêtres, sans lumière naturelle dans la pièce principale, une chambre et le dressing/bureau, pièce dans laquelle la fenêtre était inouvrable, alors que Mme [P] était enceinte.

Ils ajoutent que malgré les travaux, des stigmates sont toujours présents : odeur de brûlé, volets persiennes qui ne peuvent se déplier, présence régulière de rongeurs et cafards depuis l’incendie.

Ils évaluent leur préjudice de jouissance à 100 % de la valeur locative pour la période du 11 août au 4 septembre 2022 ; à 70 % de la valeur locative pour la période du 5 septembre 2022 au 4 novembre 2022, date de la pose de la porte d’entrée ; à 50 % de la valeur locative pour la période du 4 novembre 2022 au 7 février 2023, date de la pose des nouvelles fenêtres.

Ils précisent que Mme [P] était alors enceinte et a fait une fausse couche.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/06819.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SCI 62 BD BARBES a fait citer la SARL LOUISE devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

ordonner la jonction de ladite assignation avec l’instance enrôlée sous le RG 23/06819 ;en tout état de cause, débouter M. [U] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes contre la SCI [Adresse 2] ;à titre subsidiaire, condamner la société LOUISE à garantir et relever la SCI [Adresse 2] de toute condamnation prononcée à son encontre ;condamner tout succombant in solidum à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en dédommagement des frais supportés par la défenderesse et non compris dans les frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Elle fonde ses demandes subsidiaires à l’encontre de la SARL LOUISE sur l’article 1242 du code civil, outre les articles 1734 et 1725 dudit code.

Cette affaire a été enregistrée sous le numéro RG 23/09915.

Après renvois à la demande des parties, les deux affaires sont appelées et examinées à l’audience du 28 mai 2024.

Mme [W] [P] et M. [Y] [U], représentés par leur conseil, ont soutenu les demandes exposées dans l’assignation. Ils ont précisé que le remplacement des volets était intervenu et ne maintiennent pas cette demande. Ils ont actualisé la demande au titre du remboursement des loyers trop perçus à hauteur de la somme de 941,60 euros à mai 2024 inclus.

La SCI [Adresse 2] est représentée par son conseil. Elle maintient les demandes telles qu’exposées dans l’assignation du 28 novembre 2023.

Au soutien de ces prétentions, elle a, par l’intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SARL LOUISE, représentée par son conseil, a sollicité du tribunal de :

débouter la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;condamner la SCI [Adresse 2] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, puis prorogée au 24 septembre 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil prévoit quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la jonction

Conformément à l’accord des parties sur ce point et à la connexité des demandes, il convient d’ordonner la jonction de l’instance RG 23/09915 avec l’instance RG 23/06819.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Conformément à l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière :

de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est constant que l’obligation d’entretien du bien impose au bailleur de veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble et que son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien par le locataire ne peut cesser qu’en cas de force majeure ou de voie de fait ; qu’en outre, le simple trouble de jouissance induit la nécessité pour le bailleur d’indemniser son locataire, sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser un trouble anormal, la notion étant autonome de celle de trouble anormal de voisinage.

L’article 1218 du code civil prévoit qu’il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat, et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Ces dispositions reprennent ainsi le principe selon lequel la force majeure est caractérisée si l’évènement survenu peut être qualifié d’imprévisible, d’irrésistible et d’extérieur.

En l’espèce, il ressort tant du procès-verbal des policiers premiers intervenants que du rapport d’intervention des pompiers que l’incendie s’est développé dans les locaux du commerce situé au rez-de-chaussée. Ces locaux n’étant pas la propriété de la SCI [Adresse 2], il convient de considérer que cet événement est bien extérieur. En outre, celui-ci est tout autant imprévisible et irrésistible, dans la mesure où aucune diligence du bailleur n’aurait pu limiter le risque d’incendie dans des locaux ne lui appartenant pas.

Par conséquent, la survenance en elle-même d’un incendie le 11 août 2022 dans les locaux du rez-de-chaussée, situés juste en-dessous des lieux loués, doit être qualifiée de force majeure. Du fait de cet incendie et de l’intervention des pompiers nécessaire à son extinction, le bailleur s’est trouvé temporairement empêché d’assurer son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l’égard de ses locataires, dans la mesure où jusqu’au 4 septembre 2022, leur retour dans les lieux n’était pas autorisé.

Mme [P] et M. [U] seront déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance, pour la période du 11 août 2022 au 4 septembre 2022 où ils n’ont pu jouir du bien.

En revanche, à compter du 5 septembre 2022, l’accès aux lieux loués était de nouveau possible. Le bailleur avait donc la possibilité d’intervenir pour leur assurer une jouissance paisible de ces lieux. Les critères de la force majeure n’étaient donc plus remplis en l’absence d’irrésistibilité.

Il n’est pas contesté que la porte d’entrée du logement de Mme [P] et M. [U] a été détruite lors de l’intervention des pompiers. La SCI [Adresse 2] justifie du fait que dès le 1er septembre 2022, son mandataire a transmis un devis pour le remplacement de cette porte à hauteur de 10670 euros à l’expert, puis l’a régulièrement relancé.

S’agissant des fenêtres, il n’est de la même façon pas contesté que deux fenêtres ont été détruites, obligeant la pose de planches en bois, mais laissant ainsi la pièce principale et une chambre dans l’obscurité et sans isolation aux bruits, pollution et odeurs. Il est ici justifié que le même mandataire a transmis à l’expert un devis pour le remplacement des fenêtres le 21 septembre 2022.

Il est toutefois constant que le bailleur ne peut justifier son retard dans l’exécution des travaux de remise en état des lieux lui incombant par l’intervention tardive de l’expert de son assureur. Si les locataires se sont trouvés dans l’impossibilité de jouir paisiblement et pleinement des lieux loués dans l’attente de ces travaux, leur préjudice doit être indemnisé. Il en est de même des délais de fabrication des éléments de remplacement.

Sur les périodes concernées, les locataires indiquent que la porte d’entrée n’a été changée que le 4 novembre 2022. Toutefois, ils produisent la facture de fourniture et de pose de la nouvelle porte, facture datée du 28 septembre 2022. Or la facture implique la réalisation des travaux. En revanche, les parties s’accordent sur la date de remplacement des fenêtres, le 7 février 2023.

Le préjudice doit être déterminé en lien avec le montant du loyer, mais hors provision sur charges. Celui-ci était de 1538,45 euros par mois de septembre à décembre 2022 inclus et de 1593,83 euros en janvier 2023.

Ainsi, pour la période où les locataires étaient privés d’une porte d’entrée sécurisée et de deux fenêtres, soit 24 jours, leur préjudice de jouissance sera évalué à 50 % du loyer, soit la somme de 615 euros (1538,45 / 30 x 24 x 50 %).

Pour la période où les locataires étaient privés de deux fenêtres, ce qui induisait une absence de lumière du jour dans le salon et une chambre, une exposition de ces pièces aux bruits, odeurs et pollution, étant non contesté que l’adresse de l’appartement [Adresse 3] induit la réalité de ces nuisances, leur préjudice de jouissance sera évalué à 30 % du loyer, soit la somme de 2066,40 euros (((1538,45 /30 x 96) + (1593,83 / 30 x 37)) x 30 % ).

La SCI [Adresse 2] sera par conséquent condamnée à payer à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] la somme de 2681,40 euros (615 + 2066,40) en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Il convient de rappeler que le préjudice moral ne peut être confondu avec « les troubles subis dans les conditions d’existence » qui sont indemnisés au titre du trouble de jouissance.

S’agissant du préjudice moral, il convient de noter que les demandeurs produisent les éléments prouvant que Mme [P] a connu une interruption de grossesse en janvier 2023, grossesse débutée mi-novembre 2022. Il ne peut être ici établi un lien de causalité entre les conditions de vie à cette date et la survenance de cette fausse couche.

Mme [P] et M. [U] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’indemnisation de leur préjudice moral.

Sur la demande de travaux

Sont maintenues au jour de l’audience les demandes tendant à ce que le bailleur fasse réaliser des travaux afin de faire cesser le trouble olfactif (odeur persistante de brûlé) et à mettre fin à l’infestation du logement par des nuisibles et rongeurs.

Sur la question de l’odeur persistante, les demandeurs produisent un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 24 février 2023, soit peu de temps après le changement des fenêtres. Ce dernier relève une odeur de brûlé persistante dans la pièce principale et le bureau. Il note que les volets persiennes présentent des « traces sombres », ainsi que des « traces sombres en angle et au plafond en angle sur les molures à proximité de la porte donnant sur le bureau ».

Ces éléments ne permettent pas de déterminer l’origine de la persistance de l’odeur, étant précisé qu’aucun élément n’est produit pour établir que cette odeur a persisté à ce jour, 18 mois après le changement des fenêtres et après le changement des volets qui paraissaient conserver les stigmates de l’incendie.

Cette demande sera rejetée.

Sur la présence de rongeurs, le bailleur justifie du passage d’une société de dératisation le 29 décembre 2021, soit avant l’incendie, constatant que les produits rodonticides ont été consommés et qu’a été obturé un trou dans la cuisine derrière le meuble de l’évier ; le 25 octobre 2022, à l’occasion de laquelle la société a constaté que les produits rodonticides ont été consommés dans la cuisine et la salle de bain, et qu’un trou a été obturé derrière le radiateur du couloir ; le 25 novembre 2022, à l’occasion de laquelle la société a constaté la diminution de l’infestation grâce aux obturations. Deux factures de ladite société sont produites mais leur caractère illisible ne permet pas de déterminer si elles correspondent à ces interventions ou à d’autres.

Mme [P] et M. [U] n’apportent pas d’éléments de preuve de la persistance de l’infestation de nuisibles postérieurement à ces interventions.

Ils seront par conséquent déboutés de leurs demandes de travaux et de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation de ceux-ci.

Sur la demande de réduction du loyer

Les demandeurs sollicitent la restitution des loyers trop perçus en application d’un principe de réduction du loyer à compter du 1er janvier 2023, date à laquelle le bailleur a appliqué l’indexation du loyer prévue au bail.

Ils affirment qu’avant l’incendie, l’appartement avait un diagnostic énergétique de classe E et que « avec l’incendie, et notamment l’absence de fenêtres, le logement est nécessairement passé en classe F ou G » ; que le bailleur ne pouvait donc appliquer l’indexation contractuelle.

On ne peut que constater qu’il n’est pas justifié du fait que le logement avait une performance énergétique de classe E, ni de l’évolution de celle-ci. En l’absence de tout élément de preuve, les requérants seront déboutés de cette demande.

Sur la demande de garantie de la SARL LOUISE

Conformément à l’article 1242 du Code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre ou des choses que l’on a sous sa garde.

Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable.

En l’espèce, s’agissant de l’origine de l’incendie, il est produit le procès-verbal de police du 11 août 2022, les policiers constatant à leur arrivée que les pompiers sont en train de circonscrire un incendie à l’intérieur du commerce MABEL 62, nom commercial de la société LOUISE. Ils reprennent les propos de deux personnes blessées, dont il n’est pas produit d’auditions à proprement parler, qui indiquent qu’elles sont blessées par des éclats de verre, qu’alors qu’elles se trouvaient dans le commerce, il y a eu une explosion et qu’une bouteille a éclaté.

L’expert de l’assureur de M. [U] établit un rapport le 7 novembre 2022 dans lequel il indique que « la cause du sinistre est indéterminée à ce jour ».

Par conséquent, en l’état des éléments transmis à la présente juridiction, outre le fait que le point exact d’origine de l’incendie demeure indéterminé, il n’est en tout état de cause pas prouvé que l’incendie ait trouvé son origine dans une faute de la SARL LOUISE ou de l’un de ses salariés.

La demande de la SCI [Adresse 2] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision.

La SCI [Adresse 2] succombant en ses demandes principales, elle sera condamné aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 800 euros à la SARL LOUISE sur ledit fondement.

Elle sera déboutée de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de l’instance n°RG 23/09915 avec l’instance n°RG 23/06819 ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] la somme de 2681,40 euros en réparation de leur trouble de jouissance subi dans le cadre de l’exécution du bail liant les parties en date du 25 novembre 2020 et portant sur le bien sis [Adresse 2] – 1er étage gauche à PARIS 75018 pour la période d’août 2022 au 7 février 2022 ;

DEBOUTE Mme [W] [P] et M. [Y] [U] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande de garantie à l’égard de la SARL LOUISE ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à Mme [W] [P] et M. [Y] [U] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la SARL LOUISE la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE