TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

[Adresse 8]

03.81.90.70.00

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBXR-W-B7J-D6KW

Nature affaire : 5AA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 NOVEMBRE 2025

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [L] [T] [F] veuve [Z]

née le 09 Avril 1933 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par son fils Monsieur [M] [Z]

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [U] [E] épouse [K]

née le 10 Septembre 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Philippe SCHULTZ : Président

Hugues CHIPOT : Greffier

DÉBATS :

à l’audience du 5 Novembre 2025

ORDONNANCE :

Contradictoire, premier ressort

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025 et signé par Philippe SCHULTZ, Juge des Contentieux de la Protection et Hugues CHIPOT, greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTBELIARD a ouvert une curatelle simple-famille d’une durée de 60 mois à l’endroit de Madame [L] [F], veuve [Z], et désigné en qualité de curateur son fils, Monsieur [M] [Z].

Suivant acte sous seing privé en date du 6 juillet 2023, Madame [L] [F], veuve [Z], a consenti un bail d’habitation à Madame [U] [K], née [E], portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 112 euros, payables d’avance.

Un commandement de payer la somme en principal de 11474 euros dans un délai de deux mois et visant la clause résolutoire a été délivré le 20 juin 2025 et dénoncé le 24 juin 2025 à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Selon acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, dénoncé à Monsieur le préfet du [Localité 6] par voie électronique le 3 septembre 2025, Madame [L] [F], veuve [Z], a fait assigner en référé Madame [U] [K], née [E], devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce siège aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [K], née [E], du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] sans délai, ainsi que cette de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Fixer et condamner Madame [U] [K], née [E], à payer à Madame [L] [F], veuve [Z], une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, sur la base du loyer et des charges dus ; Allouer au propriétaire la somme de 400 euros en application de l’article 700 du CPC ;Condamner Madame [U] [K], née [E], à payer à Madame [L] [F], veuve [Z], la somme de 12818 euros outre actualisation des sommes dues au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en date du 20 juin 2025 ;Condamner Madame [U] [K], née [E], aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, les loyers visant la clause résolutoire en date du 20 juin 2025, la dénonce à la CCAPEX en date du 24 juin 2025 ;Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision, nonobstant appel et sans provision.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 novembre 2025.

Madame [L] [F], veuve [Z], régulièrement représentée par son fils, Monsieur [M] [Z], s’en réfère aux termes de l’assignation auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des motifs en application de l’article 455 du Code de procédure civile. Elle maintient l’ensemble de ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [K], née [E], comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de sa dette locative et demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les pouvoirs juridictionnels du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation

Selon l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation du 2 septembre 2025 a été dénoncée à Monsieur le préfet du [Localité 6] en date du 3 septembre 2025 soit au moins six semaines avant la date d’audience du 5 novembre 2025 si bien que la demande est recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans la version applicable à la date du contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon acte d’huissier en date du 20 juin 2025, Madame [L] [F], veuve [Z], a fait commandement à Madame [U] [K], née [E], d’avoir à payer la somme en principal de 11474 euros dans un délai de deux mois.

Il ressort du décompte en date du 1er septembre 2025 produit par le bailleur que la situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Madame [U] [K], née [E], ne prétend ni ne justifie que des règlements auraient été omis dans le décompte produit durant la période considérée.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail de logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée, acquise au 21 août 2025 et d’ordonner la libération des lieux, ainsi que, le cas échéant, l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du bailleur, la locataire sera condamnée à payer à Madame [L] [F], veuve [Z], à compter du 21 août 2025, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, jusqu’à libération complète des lieux et la remise des clés.

L’indemnité est payable au premier jour suivant chaque mois échu.

Sur la demande en paiement de la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation du 6 juillet 2023 et un décompte du 1er septembre 2025 d’une dette locative de 12818 euros.

La locataire ne conteste pas le montant actualisé de sa dette locative.

Compte tenu de ce qui précède et au vu des décomptes détaillés produits par Madame [L] [F], veuve [Z], le montant non sérieusement contestable de la somme due par la locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’août 2025 inclus se chiffre à la somme de 12818 euros.

Il y a donc lieu de condamner, à titre provisionnel, Madame [U] [K], née [E], à payer à Madame [L] [F], veuve [Z], la somme de IMAPAYERACTU euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans les termes applicables à la date d’audience, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En application de 24, VII, de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La faculté pour le juge d’octroyer des délais de paiement et de suspendre la clause résolutoire à la demande du locataire est soumise par le législateur à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience et d’une situation du locataire lui permettant de régler sa dette locative tout en continuant à s’acquitter des loyers et des charges courants afin de trouver un équilibre entre le droit au logement du locataire et le droit de propriété du bailleur. Ces conditions étant instituées dans l’intérêt privé du bailleur, celui-ci peut, de manière expresse et non équivoque, renoncer à ces conditions pour permettre au juge de faire droit à une demande du locataire d’octroi de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, Madame [U] [K], née [E], déclare 951 euros de ressources et 672 euros de charges.

L’apurement de sa dette dans une délai de 3 ans supposerait que la preneuse soit en mesure de régler en plus de son loyer et sa provision sur charge d’un montant total de 672 euros un montant mensuel de 356 euros.

Madame [K] reconnaît ne pas être en mesure de régler un tel montant qui dépasse ses ressources mensuelles et ajoute que le loyer courant n’a pas été payé.

La bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [U] [K], née [E], succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de laisser à la charge des parties les frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Philippe SCHULTZ, magistrat exerçant à titre temporaire les fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent ;

Déclarons recevable la demande de Madame [L] [F], veuve [Z], de faire constater la réalisation de la clause résolutoire ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation du 6 juillet 2023, conclu entre Madame [L] [F], veuve [Z], d’une part et Madame [U] [K], née [E], d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies au 21 août 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

En conséquence,

Constatons que Madame [U] [K], née [E], est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2] à [Localité 5] à compter du 21 août 2025 ;

Ordonnons la libération des lieux ;

Disons qu’à défaut par Madame [U] [K], née [E], d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

Rappelons que le sort des meubles restés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [U] [K], née [E], à payer à Madame [L] [F], veuve [Z], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui aurait dû être versé en cas de continuation du bail, ce au plus tard le premier jour de chaque mois échu, à compter du 21 août 2025 et ce jusqu’à la libération des lieux, caractérisée par la restitution des clefs ;

Condamnons Madame [U] [K], née [E], à payer, à titre provisionnel, à Madame [L] [F], veuve [Z], la somme de 12818 euros (douze mille huit cent dix-huit euros) au titre de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 1er septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Déboutons Madame [U] [K], née [E], de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons Madame [U] [K], née [E], aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Déboutons Madame [L] [F], veuve [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection