N° RG 23/03952 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4ZU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S3

N° RG 23/03952 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-L4ZU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Christine WEIL

Le 14 mai 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

M^e Christine WEIL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Madame [O] [C]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Christine WEIL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 207

DEFENDERESSE :

OPHEA

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mai 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en 1er ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

A compter du 1er août 1980, l’Office Public d’H.L.M. de la C.U.S. a donné à bail à Madame [O] [C] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 11].

Le bailleur a entrepris de faire réaliser des travaux de réhabilitation de plusieurs immeubles comprenant celui situé [Adresse 1].

Le 24 septembre 2019, un diagnostic a été effectué au domicile de Madame [O] [C] révélant la présence d’amiante dans les dalles plastiques de la salle de bain et des toilettes.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 28 février 2020, le bailleur a invité Madame [O] [C] à quitter son logement le 19 mars 2020 afin que des travaux de désamiantage soient réalisés, hors sa présence, et lui indiquant qu’un logement était gracieusement mis à sa disposition [Adresse 10], avec déménagement et sans paiement du loyer initial.

Madame [O] [C] a refusé de quitter son logement.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 18 août 2020, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 11] – CUS HABITAT a fait assigner Madame [O] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, en vue d’obtenir :

— l’autorisation de pénétrer au domicile d'[O] [C] en présence d’un huissier, d’un serrurier et de deux témoins afin de procéder au déménagement, sous astreinte de 40 € par jour de retard à compter du 3ème jour suivant la décision,

— l’autorisation de pénétrer au domicile d'[O] [C] en présence d’un huissier, d’un serrurier et de deux témoins ainsi que l’entreprise BOUYGUES ou toute entreprise mandatée afin de procéder au désamiantage des lieux et tous travaux nécessaires à la réhabilitation des lieux,

— le paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance rendue le 11 mars 2021, le Juge des Contentieux de la Protection a :

— Autorisé le bailleur à pénétrer au domicile d'[O] [C] en présence d’un huissier et d’un serrurier afin de procéder au déménagement de la locataire, sous astreinte de 40 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la décision,

— Autorisé le bailleur à pénétrer au domicile d'[O] [C] en présence d’un huissier, d’un serrurier et/ou de l’entreprise BOUYGUES ou de toute entreprise mandatée par elle afin de procéder au désamiantage et à tous travaux nécessaires à la réhabilitation des lieux,

— Condamné [O] [C] à payer au bailleur la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

Le bailleur a fait signifier l’ordonnance en date du 23 mars 2021.

Par courrier recommandé avec AR du 30 juin 2021, Madame [O] [C], par le biais de son conseil, a informé le bailleur qu’elle donnait congé, lui rappelant qu’elle avait quitté le logement depuis la date de prononcé de l’ordonnance, avait remis les clés à l’huissier afin de permettre l’accès au logement, lui demandant de lui restituer son dépôt de garantie et autres loyers payés depuis son départ du logement.

Par courrier recommandé avec AR du 22 juillet 2021, le bailleur a répondu que Madame [O] [C] reste redevable des loyers jusqu’au 12 août 2021, date d’effet du congé.

Par assignation délivrée le 21 mars 2023, Madame [O] [C] a fait citer l’OPHEA devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins notamment de voir résilier le bail aux torts exclusifs d’OPHEA et de condamner le bailleur à lui verser diverses sommes d’argent.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 juin 2023.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 mars 2025.

A cette audience, la partie demanderesse s’est référée à ses conclusions récapitulatives du 25 février 2025 aux termes desquelles elle sollicite de :

— Dire et juger sa demande recevable et bien fondée

— Condamner OPHEA à lui restituer les loyers perçus à tort à compter du mois de mars 2021 et jusqu’au mois d’août 2021, avec intérêts au taux légal à compter de leur prélèvement, dès lors que le règlement n’était pas dû,

— Au besoin, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs du bailleur à compter du mois de mars voire avril 2021

— Condamner OPHEA à supporter toutes les conséquences financières en découlant, tant en ce qui concerne les loyers, les charges, les frais de déménagement et les dommages et intérêts pour le préjudice subi,

— Condamner OPHEA à lui verser les frais de déménagement et les accessoires, soit la somme de 3.051,25 €, avec intérêts au taux légal à compter de son règlement compte tenu des circonstances et à défaut à compter du jugement à intervenir,

— Condamner OPHEA à lui verser 3.000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Débouter OPHEA de toutes ses demandes reconventionnelles

— Enjoindre à OPHEA d’avoir à produire les documents établissant le début des travaux ainsi que la fin des travaux de son ancien appartement et réserver ses droits à conclure une fois en possession de ces éléments,

— Constater qu’OPHEA n’a pas déduit le montant du dépôt de garantie et a mis en compte des sommes réglées par elle,

— Condamner OPHEA aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a exposé que le bailleur a engagé une opération de réhabilitation de son immeuble, qu’il devait à cet égard la reloger et la déménager sans frais, puis la réintégrer dans le logement après les travaux, qu’elle s’est dans un premier temps opposée à l’utilité de ces travaux, conduisant OPHEA à diligenter contre elle une action en vue d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans son logement pour effectuer son déménagement puis des travaux de désamiantage.

Qu’au regard de son état de santé, elle a proposé à OPHEA de déménager définitivement dans un nouveau logement, aussi grand que celui qu’elle louait, avisant le bailleur que sa mère allait vivre avec elle, qu’elle a proposé de prendre à bail un appartement neuf sis [Adresse 3], que le bailleur n’a cependant pas donné suite à cette proposition, qu’elle a accepté par la suite de remplir un dossier de demande de logement social.

Elle a ajouté que le bailleur lui a signifié l’ordonnance rendue le 11 mars 2021 l’autorisant à pénétrer dans son logement afin de procéder à son déménagement, puis aux travaux, que restée sans nouvelle du bailleur quant à la mise à disposition d’un logement définitif, elle a rendu les clés de son appartement le 31 mai afin d’éviter une exécution forcée et a été contrainte, avec l’aide de sa famille, de déménager ses effets personnels, de les entreposer dans des box loués et de chercher un logement, qu’elle s’est donc conformée à la décision du 11 mars 2021 sans pour autant qu’OPHEA ne mette en œuvre ses propres obligations contractuelles, à savoir lui proposer un logement équivalent à celui dont elle disposait, soit un F3, que face à l’inertie du bailleur, elle n’a eu d’autre choix que de donner congé.

Elle a indiqué que selon les informations qu’elle a eues, les travaux ont débuté le 21 juin et sont achevés le 20 août 2021, de sorte qu’elle est fondée à demander le remboursement des loyers payés de mars à juin 2021, en l’absence totale de contrepartie liée à la décision signifiée et à l’absence de proposition de relogement ainsi que le remboursement du dépôt de garantie.

Reprenant ses conclusions datées du 26 septembre 2024, la partie défenderesse a demandé de :

— Débouter Madame [C] de l’ensemble de ses prétentions

— Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 975,55 euros augmentée des intérêts légaux à compter du 07 février 2022, date de la mise en demeure, au titre de l’arriéré locatif et des frais de l’état des lieux de sortie

— Condamner Madame [C] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle a fait valoir qu’avant même que l’ordonnance du 11 mars 2021 ne soit rendue, Madame [O] [C] a proposé à OPHEA de déménager de manière définitive et non plus de manière provisoire du logement sis [Adresse 1], qu’elle a donc déposé une demande pour un logement de deux pièces en date du 10 mars 2021, qu’OPHEA a fait inscrire sa demande en priorité auprès de la Commission d’attribution du logement, qu’OPHEA lui a proposé deux appartements qu’elle a successivement refusés, que si elle a effectivement remis un jeu de clés à l’huissier pour permettre les travaux de désamiantage de son logement, elle en a gardé un autre comme elle l’a indiqué dans son courrier recommandé du 30 juin 2021, qu’elle a d’ailleurs laissé sur place quelques effets et qu’elle n’a jamais prévenu OPHEA de son déménagement de sorte qu’elle n’est pas tenu de prendre en charge des frais qui ne lui ont pas été soumis au préalable.

Elle a ajouté que la locataire a donné congé par courrier recommandé réceptionné le 12 juillet 2021 de sorte que le congé a pris effet le 12 août 2021, que l’huissier de justice a proposé à Madame [C] de faire un état des lieux de sortie à cette date, mais qu’elle ne s’est pas présentée, que dès lors l’état des lieux a été réalisé hors sa présence.

Elle en déduit que Madame [C] reste redevable des loyers pour la période du 1er juin au 12 août 2021, ainsi que la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie.

Elle a précisé que Madame [C] ne rapporte pas la preuve d’avoir payé un dépôt de garantie.

Elle a indiqué que Madame [C] n’a jamais fait état d’un logement indécent, que si le logement avait présenté les caractères d’un logement non décent, elle n’aurait pas contesté l’utilité des travaux.

OPHEA a conclu qu’elle a rempli toutes ses obligations à l’égard de Madame [C], laquelle ne saurait donc se prévaloir d’un quelconque préjudice et doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales de Madame [O] [C]

Par ordonnance rendue le 11 mars 2021, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a autorisé le bailleur à pénétrer dans le logement occupé par Madame [O] [C] en présence d’un huissier et d’un serrurier afin de procéder au déménagement de la locataire, sous astreinte de 40 € par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la décision, soit à compter du 22 mars 2021.

OPHEA a fait signifier l’ordonnance de référé en date du 23 mars 2021.

Il ressort toutefois des pièces versées aux débats qu’au cours de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance susvisée, Madame [O] [C] a décidé de quitter définitivement le logement sis [Adresse 1] et a déposé une demande de logement de type T2 en date du 12 mars 2021, enregistrée de manière prioritaire auprès de la commission d’attribution du logement, dans le cadre d’un échange prompt et efficient entre les conseils des parties.

Il s’en évince que les parties ont entendu trouver un accord amiable avant même le prononcé de la décision de justice afin que Madame [O] [C] n’effectue qu’un seul déménagement dans un logement nouvellement attribué.

Madame [O] [C] ne saurait dès lors prétendre que le bailleur l’a laissé sans nouvelle depuis la signification de l’ordonnance de sorte qu’elle a dû organiser elle-même son déménagement, puisque sa demande de logement était en cours d’instruction par la commission d’attribution du logement.

Dès lors qu’elle a déposé sa demande auprès de la commission d’attribution, elle a nécessairement entendu se soumettre aux critères et aux règles qui président l’affectation des logements sociaux, telles que prévues par les articles L. 441 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation et dont le bailleur rappelle les sanctions auxquelles il est exposé, en cas de non-respect de ces règles.

Dans ce contexte, sa demande de production de pièces relatives à la période des travaux de désamiantage est sans emport.

Il ne ressort d’ailleurs pas des pièces produites que le bailleur s’était engagé à attribuer à Madame [O] [C] le logement sis au 4ème étage du [Adresse 3].

En revanche, il ressort de la fiche de renseignement produite en annexe 16 que ladite commission lui a proposé 2 logements de type T2, le premier en date du 15 avril 2021 et le second en date du 27 mai 2021 et que la première proposition est restée sans réponse et la seconde a été refusée le 08 juin 2021 au motif d’une surface trop petite, alors même que Madame [O] [C] a formulé une demande d’attribution d’un nouveau logement de type 2, sans préciser le quartier souhaité.

Madame [O] [C] ne peut donc opposer au bailleur un manquement à son obligation de proposer un logement décent aux mêmes conditions que celui qu’elle a décidé de quitter de son propre chef, soit un T3 et dont manifestement elle ne remplissait pas les critères d’attribution.

Madame [O] [C] invoque la nécessité d’une prise en charge de sa mère à son domicile pour justifier la modification de sa demande initiale et donc la prise à bail d’un logement de type T3.

Elle affirme qu’elle n’aurait pas eu le droit de cocher la case T3 bien qu’elle ait avisé le bailleur de la prise en charge future de sa mère. De son côté, le bailleur explique qu’il en a été avisé lors du refus du second logement par Madame [C] mais que celle-ci n’a jamais produit les documents concernant sa mère.

La version du bailleur semble plausible dans la mesure où, dans le cadre de la présente procédure, Madame [C] ne produit aucun justificatif concernant la situation de dépendance de sa mère et la nécessité d’accueillir celle-ci en 2021 à son domicile.

Il est également difficilement compréhensible que le bailleur ait pu s’opposer à un réexamen de la demande de Madame [O] [C] si celle-ci avait effectivement communiqué les documents pour apprécier le nombre d’occupant du logement.

En considération de ces éléments, Madame [O] [C] échoue à faire la démonstration d’une quelconque faute imputable au bailleur, lequel lui a proposé successivement deux nouveaux logements, conformes à sa demande initiale qu’elle n’a jamais dûment modifiée, et conformes aux critères légaux d’attribution, logements qu’elle a cependant refusés sans motif valable.

Par conséquent, Madame [O] [C] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs d’OPHEA et de sa demande qui en découle de dommages et intérêts.

Par ailleurs, il est constant que Madame [O] [C] n’a pas prévenu le bailleur de son déménagement ni des frais y afférents. Elle sera donc également déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande reconventionnelle

Au titre de l’arriéré locatif :

Il est établi que la locataire a attendu le 31 mai 2021, soit après la seconde proposition d’un nouveau logement, pour remettre à l’huissier de justice l’un des deux jeux de clés de son appartement, afin de permettre la réalisation des travaux de désamiantage.

Par procès-verbal de constat établi « avant travaux de réhabilitation » en date du 1er juin 2021, Me [F] [W], huissier de justice associé à [Localité 11] a constaté que « le logement a été évacué de tout son mobilier ainsi que tous ses biens et papiers administratifs ».

Le logement a donc été entièrement vidé.

OPHEA a donc bien repris la jouissance du logement au 1er juin 2021 afin de pouvoir entreprendre les travaux de réhabilitation de l’immeuble sis [Adresse 1].

En tout état de cause, Madame [O] [C] ne pouvait plus occuper les lieux depuis cette date, compte tenu de la nécessité d’effectuer lesdits travaux, nonobstant son congé délivré le 12 juillet 2021 et prenant effet le 12 août 2021.

OPHEA s’était engagé à suspendre le loyer durant la période des travaux au cours de laquelle Madame [O] [C] devait occuper un logement à titre temporaire, soit une durée prévisionnelle de 8 à 9 semaines.

Dans ces conditions, il convient de dire que Madame [O] [C] n’est pas redevable des loyers pour la période du 1er juin au 12 août 2021.

Madame [O] [C] ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers pour la période susvisée. Elle ne rapporte pas davantage la preuve du paiement du dépôt de garantie.

Elle sera donc déboutée de sa demande de restitution des loyers indûment prélevés et du dépôt de garantie.

Elle reste en revanche tenue de régler les loyers jusqu’au 31 mai 2021.

Elle ne démontre pas avoir payer le solde réclamé de 18,42 euros au titre du mois de mai 2021.

Au titre de la moitié du coût d’établissement du procès-verbal d’état des lieux de sortie :

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose :

«  Un état des lieux est établi… lors de la remise et de la restitution des clés.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. "

En l’espèce, le litige opposant le bailleur et la locataire justifie que ce dernier s’adresse à un huissier de justice afin de réaliser l’état des lieux de sortie ; en outre, le bailleur a respecté le formalisme prévu à l’article 3-2 précité.

En conséquence, Madame [O] [C] est tenue de régler la moitié du coût du procès-verbal de constat dressé le 12 août 2021, soit la somme de 106,54 €.

Toutefois, compte tenu du crédit de charge d’un montant de 254,06 € au profit de la locataire, déduit par le bailleur et des sommes mises au compte de Madame [O] [C] au titre de l’arriéré du loyer de mai 2021 et des frais d’établissement du constat d’état des lieux de sortie, soit 124,96 euros, le bailleur ne dispose d’aucune créance à l’encontre de Madame [O] [C].

Il convient donc en définitive de débouter OPHEA de sa demande reconventionnelle au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [C], partie qui succombe à titre principal, sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera nécessairement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Madame [O] [C] sera également condamnée à payer au défendeur la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que Madame [O] [C] n’est pas redevable des loyers pour la période du 1er juin au 12 août 2021,

CONSTATE que Madame [O] [C] ne démontre pas avoir réglé les loyers durant cette période, ni payer un dépôt de garantie,

REJETTE en conséquence l’intégralité des demandes de Madame [O] [C],

DÉBOUTE OPHEA de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif,

CONDAMNE Madame [O] [C] aux dépens,

CONDAMNE Madame [O] [C] à payer à OPHEA la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA