N° RG 24/01465 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFFK

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 24/01465 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NFFK

Expédition exécutoire et annexes

à l’avocat

+ défendeurs

le

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

3F GRAND EST, SA d’HLM

dont le siège social se situe sis [Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [L]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

Madame [T] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Sophia BURGARD, Greffier lors des débats

Sevim BARBARUS, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du 14 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Sevim BARBARUS, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024, la S.A. 3F GRAND EST a fait assigner en référés Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Elle expose avoir par contrat conclu le 4 décembre 2018 donné à bail aux défendeurs un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Le loyer mensuel actualisé est de 876,35 euros charges comprises.

Par avenants du 19 décembre 2018, 19 mars 2019 et 24 janvier 2024 elle a également loué trois emplacements de stationnement.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 10 juin 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge des Référés :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement, à titre de provision :

— d’une somme de 1.575,07 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 janvier 2025.

La S.A. 3F GRAND EST représentée par son avocat, a repris ses conclusions antérieures, et maintenu sa demande portant sur la résiliation du bail. Elle indique qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de septembre 2024.

Monsieur [L] et Madame [E] n’ont pas comparu ni personne pour eux bien que régulièrement assignés par dépôt à l’étude.

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L’affaire a été mise en délibéré pour la présente ordonnance de référé réputée contradictoire et rendue en premier ressort.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le Juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même Code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 10 juin 2024, soit plus de deux mois avant la date d’assignation du 31 octobre 2024.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 4 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 14 janvier 2025.

Cette dernière a, le 2 décembre 2024, indiqué au Juge des Contentieux de la Protection n’avoir pu faire réaliser de bilan social.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 4 décembre 2018, la S.A. 3F GRAND EST a donné à bail à Monsieur [L] et Madame [E] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer de 533,26 euros outre une provision sur charges.

Par avenants du 19 décembre 2018, 19 mars 2019 et 24 janvier 2024 elle a également loué trois emplacements de stationnement.

Le loyer mensuel actualisé est de 876,35 euros charges comprises

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 10 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.569,36 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi.

Monsieur [L] et Madame [E] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge des Référés ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Monsieur [L] et Madame [E] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.A. 3F GRAND EST un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [L] et Madame [E] seront solidairement condamnés à son paiement, à titre de provision, du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Monsieur [L] et Madame [E] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux et des trois emplacements de stationnement, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [L] et Madame [E] restent redevables de la somme de 2.472,58 euros au 6 janvier 2025.

Monsieur [L] et Madame [E] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant, à titre de provision, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

3. Sur l’exécution provisoire

La présente ordonnance de référé est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [L] et Madame [E] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

En équité il sera alloué au demandeur une somme de 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référés, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.A. 3F GRAND EST ;

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CONSTATONS que le bail conclu le 4 décembre 2018 entre les parties est résilié de plein droit au 11 août 2024 ;

FIXONS le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] au paiement de cette indemnité provisionnelle à la S.A. 3F GRAND EST du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 2.472,58 euros, à titre de provision, pour l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 6 janvier 2025 avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNONS l’évacuation par Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] , et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 2] à [Localité 10] [Adresse 12] [Localité 9] et des trois emplacements de stationnement, dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDONS à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DECLARONS la présente ordonnance exécutoire de plein droit par provision ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [L] et Madame [T] [E] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGEONS ET PRONONÇONS, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé la présente ordonnance.

Le Greffier, Le Juge

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