TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11815 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWNY

N° de MINUTE : 25/01351

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “SDC [5]” SIS

[Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet AMI ILE DE FRANCE, pris en son établissement secondaire, le cabinet AMI VAU-JOURS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

Madame [M] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

Monsieur [P] [R] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] sont propriétaires, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1], des lots n°2, n°51 et n°81 représentant respectivement 17, 4 et 446 / 10 000 millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société AMI VAUJOURS SARL, a fait assigner Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 6 532,15 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse) ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] au paiement d’une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] à verser au syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 décembre 2022, 26 avril 2023 et 30 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires pour la période allant du 1er avril 2023 au 30 juin 2024 ;

— le contrat de syndic en vigueur du 30 avril 2024 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que les frais de relance et de mise en demeure ne sont pas des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La somme de 41,8 euros mentionnée dans le décompte actualisé au 1er avril 2024 et correspondant à des frais sera donc déduite du montant auquel Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] seront condamnés au titre des charges impayées.

Les autres sommes réclamées au titre des charges apparaissent bien fondées au regard des pièces justificatives versées aux débats.

Ainsi, Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6 490,35 euros au titre de l’arriéré de charges.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen en droit et en fait pour fonder sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [M] [O] et de Madame [P] [R] [G] au paiement de cet arriéré.

Dès lors, Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] seront condamnés au paiement de l’arriéré de charges à due proportion de leurs droits indivis respectifs.

Enfin, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 23 août 2024, date de l’assignation – le demandeur ne justifiant pas de l’envoi de la mise en demeure du 26 février 2024 selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur n’a pas justifié que la mise en demeure du 26 février 2024 dont il demande le remboursement a été valablement notifiée par lettre recommandée avec avis de réception, conformément aux prescriptions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, en l’absence de preuve d’une notification régulière de cette mise en demeure aux débiteurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère nécessaire des frais exposés à hauteur de 40 euros au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En consequence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement de frais au titre de la mise en demeure du 26 février 2024.

En outre, le rappel de frais en date du 22 mai 2023, à hauteur de 1,8 euros, ne peut être imputé aux copropriétaires au titre des frais nécessaires, ces frais étant antérieurs à la mise en demeure du 26 février 2024 dont se prévaut le syndicat des copropriétaires.

En consequence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, l’absence totale de contribution de Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] qui ne se sont acquittés d’aucune charge de copropriété pendant plus d’un an a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] seront par conséquent condamnés in solidum au paiement de la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

— Condamne Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G], à due proportion de leurs droits indivis respectifs, à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 6 490,35 euros au titre des appels de charge et fonds de travaux échus au 1er avril 2024 (échéance du deuxième trimestre 2024 incluse), cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024, date de l’assignation ;

— Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Déboute le syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande de remboursement relative aux frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 650 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires « SDC [5] » de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum Monsieur [M] [O] et Madame [P] [R] [G] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

— Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors prononcé.

Fait au Palais de Justiceb, le 06 Novembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND