TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [I] [X] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00478 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64DC

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 18 juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDERESSE

Madame [I] [X] [N]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

Délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 18 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00478 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64DC

EXPOSE DU LITIGE

Mme [I] [X] [N] est propriétaire des lots n°537, 577 et 689 correspondant à un appartement, une cave et une place de stationnement au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 18 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à PARIS (75012), représenté par son syndic en exercice le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS a fait assigner Mme [I] [X] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

— sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

-5 807,16 euros outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 décembre 2023,

-1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts,

— la condamnation de Mme [I] [X] [N] à lui verser 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

À l’audience du 10 avril 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance en indiquant pour information que la dette avait augmenté.

Mme [I] [X] [N], régulièrement assignée en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré puis prorogée jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 12 Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande de condamnation formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de 5 807,16 euros porte en partie sur des frais de recouvrement qui feront ainsi l’objet d’un examen distinct.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [I] [X] [N] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°537, 577 et 689,le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 15 décembre 2024,les appels de fonds et travaux à compter du 1er/04/2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 22/03/2022, 03/10/2023, 26/03/2024 et les attestations de non-recours afférentes, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire présente un solde débiteur, au 15 décembre 2024 de 5 807,16 euros dont il convient cependant de déduire la somme de 2 616 euros au titre des frais de recouvrement qui feront l’objet d’un examen distinct.

Il en résulte une créance de 3 191,16 euros qui est partiellement justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susvisées ayant notamment voté les budgets prévisionnels des exercices 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 ainsi que leur réajustement, approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, voté les travaux de remplacement des portes vitrées des escaliers A, C, D, E et F, décidé de la vérification et du nettoyage des VMC et de l’installation de bornes de recherches électriques.

Il n’est en effet pas démontré que les travaux toiture terrasse ont fait l’objet d’un vote en assemblée générale de sorte que la somme de 53,46 euros appelée à ce titre (2x26,73 euros) sera déduite.

Par conséquent, Mme [I] [X] [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 137,70 euros, 1er appel de l’exercice 2024/2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 28 décembre 2023, date du commandement de payer pour la somme de 1 725,04 euros (principal visé à l’acte : 2 160,04 euros avec déduction des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 2616,06 euros au titre :

de plusieurs lettres de mise en demeure et de relances qui n’ont cependant pas été envoyées selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4 de la même loi et qui ne sauraient ainsi donner lieu à remboursement,de frais de commandement de payer dont l’envoi n’est pas exigé procéduralement alors qu’une mise en demeure, sous réserve qu’elle soit envoyée selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, vaut interpellation suffisante,de frais de suivi de contentieux et de constitution de dossier sans que le syndicat de copropriétaire ne démontre qu’ils correspondent à des diligences exceptionnelles qui auraient été accomplies,d’honoraires d’avocat qui ont vocation, le cas échéant à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Le requérant sera donc débouté de sa demande au titre des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [I] [X] [N] ne paye pas régulièrement ses charges et qu’elle s’est même abstenue de tout versement volontaire depuis le 1er octobre 2022. Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, elle sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [X] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [I] [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, la somme de 3 137,70 euros au titre des charges et travaux impayés entre le 1er octobre 2022 et le 15 décembre 2024 (1er appel de l’exercice 2024/2025 inclus),

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2023, pour la somme de 1725,04 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE Mme [I] [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Mme [I] [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic le cabinet NICOLAS & CIE – ADMINISTRATEUR DE BIENS,la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [X] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente