N° RG 25/03106 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 9]

[Adresse 13]

[Localité 11]

11ème civ. S3

N° RG 25/03106 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Mireille LACOUR

☐ Copie c.c à

Le 25 juin 2025

Le Greffier

Maître Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

25 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDA3

[Adresse 2]

[Localité 10]

agissant par son syndic en exercice,

la SAS FONCIA ALSACE

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître STIEBERT

substituant Maître Mireille LACOUR,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [E]

[Adresse 7]

[Localité 10]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Juin 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [E] est propriétaire des lots n°100,101,78 et 79 au sein de la copropriété SOFIDAL 3 sise [Adresse 4].

Se prévalant de charges de copropriété impayées et afin de trouver une issue amiable au contentieux, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 a saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé le 25 février 2025 un constat de carence en raison de l’absence de suite donnée par l’une des parties.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 situé [Adresse 3] 67000 [Adresse 14] (Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3) a fait assigner Monsieur [M] [E] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de ce dernier à lui payer :

* la somme de 3.974,86 € à titre de solde sur les charges et travaux arriérés entre le 31 mai 2024 et le 1er mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 novembre 2024 ;

* la somme de 1.020,57 € au titre des frais de recouvrement qu’il a exposés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 novembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* les dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil que les manquements répétés de Monsieur [M] [E], qui se refuse à s’acquitter régulièrement des charges de copropriété sans justifier de raison valable constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain; qu’en outre ce non-paiement régulier des charges le prive de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 29 avril 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL [Adresse 6] régulièrement représenté par son avocat, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [L] [D], Commissaire de Justice à [Localité 15] le 18 mars 2025, Monsieur [M] [E] ne s’est pas présenté ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 est suffisamment justifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 17 mars 2025 démontrant que la Monsieur [M] [E] est propriétaire des lots n°100,101,78 et 79 au sein de la copropriété SOFIDAL 3 sise [Adresse 4] ;

— le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 22 novembre 2023 et portant sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 novembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ainsi que de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 9 décembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026, adoptant le principe de la réalisation de travaux de réfection de trous du parking en sous-sol (résolution 10) et adoptant les modalités de financement, à avoir deux appels de provision exigibles le 1er janvier 2025 à hauteur de 50% et le 1er mars 2025 à hauteur de 50% (résolution 10.4) ;

— un extrait du règlement de copropriété concernant l’immeuble situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à [Localité 10] dénommé “Copropriété SOFIDAL III” et daté du 18 février 1993 duquel il résulte de l’article 17 “règlement des charges” que chaque copropriétaire devra verser au syndic une avance de trésorerie permanente dont le montant sera fixé par le syndic et que, dès son entrée en jouissance, chaque copropriétaire versera entre les mains du syndic la provision nécessaire ;

— les appels de fond (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025 ;

— le bilan annuel des charges du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 ;

— les appels de fonds de provisions sur travaux relative aux travaux de réfection des trous des parkings du sous-sol en date du 1er janvier 2025 et du 1er mars 2025 ;

— les deux demandes d’avance de trésoreries datées du 30 mai 2024 ;

— un extrait de compte arrêté au 1er mars 2025 ainsi qu’une second extrait arrêté au 1er avril 2025;

— une mise en demeure pour impayé en date du 6 août 2024 et une relance après mise en demeure en date du 27 août 2024 € ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024 et portant sur la somme de 2.628,06 € au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que la facture de l’huissier de justice en ce qui concerne cette sommation de payer d’un montant de 146,38 €.

Il ne sera pas pris en compte le nouveau décompte de charges au 1er avril 2025, celui-ci n’ayant pas été communiqué à Monsieur [M] [E], et celui-ci, absent, n’ayant pas pu en prendre connaissance.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL [Adresse 6] à l’encontre de Monsieur [M] [E] d’un montant de 3.974,86 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [M] [E], non comparant, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Il sera ainsi condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL [Adresse 6] au titre des arriérés de charges et travaux et d’avance de trésorerie dus pour la période du 14 mai 2024 au 1er mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, la somme de 3.974,86 €.

Conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date du commandement de payer sur le montant de 2.152,87 €, et à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 sollicite également la somme de 1.020,57 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  40 € au titre de la mise en demeure du 6 août 2024;

—  30 € au titre de la relance après mise en demeure en date du 27 août 2024 ;

—  6,19 € au titre des intérêts de retard ;

—  399 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  399 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure du 6 août 2024 et de la relance après mise en demeure en date du 27 août 2024 pour les montants respectifs de 40 € et 30 € correspondant aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la sommation de payer du 15 novembre 2024 d’un montant de 146,38€.

Cependant, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 798 €.

Enfin, en ce qui concerne les intérêts mis en compte, il résulte de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre de l’article 35 dudit décret (c’est-à-dire les avances, provisions et remboursements) portent intérêt au taux légal en matière civile à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il ne peut être prévu un autre taux de cet intérêt, les dispositions de l’article 36 étant d’ordre public. En outre, la condamnation au règlement de ces sommes dans la présente décision est assortie des intérêts tels que prévus par l’article 36 du décret du 17 mars 1967 précité.

Dès lors, la somme de 6,19 € au titre des intérêts mise en compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sera pas retenue.

Monsieur [M] [E] sera par conséquent condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL [Adresse 6] la somme de 216,38 € au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024, date de la sommation de payer.

* Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, Monsieur [M] [E], qui est entré dans la copropriété au mois de mai 2024 ne s’est jamais acquitté des charges de copropriété et de fonds de travaux, ni de l’avance de trésorerie.

En refusant de s’acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, et ce alors même qu’il venait d’entrer dans la copropriété, Monsieur [M] [E] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

* Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Monsieur [M] [E], qui succombe, sera condamné aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [M] [E] soit condamné à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL [Adresse 6] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 situé [Adresse 4] :

# la somme de 3.974,86 € au titre des arriérés de charges et travaux et d’avance de trésorerie dus pour la période du 14 mai 2024 au 1er mars 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 sur le montant de 2.152,87 €, et à compter du 18 mars 2025, date de l’assignation pour le surplus ;

# la somme de 216,38 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 situé [Adresse 4] la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SOFIDAL 3 situé [Adresse 4] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS