Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

S.A. LA NANTAISE D HABITATIONS

L’Atrium – 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par M^e Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X]

2 rue du Port- Logement 24 Porte D0005 RDC Batiment D Les Rives de Thouaré

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

Non comparant, non représenté D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 24/03543 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMKG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Julien VIVES

CCC à Monsieur [G] [X] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 18 janvier 2018, prenant effet le 31 janvier 2018, la société anonyme La Nantaise d’Habitations (ci-après la SA La Nantaise d’Habitations) a donné à bail à Monsieur [G] [X] un local à usage d’habitation numéro 24 bâtiment D au rez-de-chaussée sis 2 Rue du Port à Thouaré-sur-Loire (44470) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 322.82 euros, outre une provision sur charges de 41.67 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 312.82 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 11 janvier 2024, la SA La Nantaise d’Habitations lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2024, la SA La Nantaise d’Habitations a assigné Monsieur [G] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de :

— la recevoir en son action et la dire bien fondée ;

— constater la résiliation du bail à la date du 11 mars 2024 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail signé entre les parties ;

— dans l’hypothèse où des délais de grâce seraient accordés en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dire et juger que le bail d’habitation sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un seul loyer courant ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, jusqu’à libération complète des lieux.

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 1 590.02 euros arrêtée au 31 octobre 2024, à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, déduction à faire du dépôt de garantie de 312.82 euros qui restera acquis à la bailleresse ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective de l’appartement, indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de son éventuel dénoncé à la caution ;

— dire et juger que toutes les condamnations engagent solidairement les locataires et la caution éventuelle ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA La Nantaise d’Habitations, valablement représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 10 529.21 euros, comprenant des surloyers, arrêtée au 16 avril 2025. Elle a également précisé que le locataire n’avait pas repris le paiement des loyers.

Par note en délibéré autorisée, la société bailleresse produira les éléments justifiant le montant des surloyers appliqués au locataire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [X] n’a pas comparu et personne ne l’a représenté.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes, comportant uniquement les observations du bailleur en l’absence de contact avec le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

La note en délibéré sollicitée lors de l’audience a été versée par courriel en date du 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [G] [X] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 31 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 21 décembre 2023 par la bailleresse, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [G] [X] ne s’est pas présenté devant le tribunal et la Préfecture de Loire-Atlantique n’a pas pu prendre contact avec lui pour la réalisation du diagnostic social et financier, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée. Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [G] [X] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers, des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 10 529.21 euros au 16 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Aux termes des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué à Monsieur [G] [X] un surloyer de 903.11 euros sur les échéances de janvier, février et mars 2025, justifié par note en délibéré du 6 mai 2025, laquelle rapporte la preuve de l’envoi au locataire d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception le 19 mars 2025. L’application des surloyers est donc justifiée.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [X] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous, sous réserve que ce dernier ait fourni les pièces utiles aux fins de régularisation du surloyer appliqué.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 1 590.02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient de rappeler que le locataire est redevable des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe également de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [G] [X] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 467.36 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 30 novembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mars 2024.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [X] et de tous occupants de son fait, étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date à défaut de départ volontaire, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Le montant du dépôt de garantie viendra en déduction des sommes dues

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [X]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour la bailleresse.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 12 mars 2024, Monsieur [G] [X] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 12 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [G] [X] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance d’avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [G] [X], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la SA La Nantaise d’Habitations afin de recouvrer les sommes dues.

Monsieur [G] [X] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SA La Nantaise d’Habitations aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 18 janvier 2018 entre la SA La Nantaise d’Habitations et Monsieur [G] [X] portant sur un local à usage d’habitation numéro 24 bâtiment D au rez-de-chaussée sis 2 Rue du Port à Thouaré-sur-Loire (44470) et ses accessoires, sont réunies à la date du 12 mars 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à payer à la SA La Nantaise d’Habitations la somme de 10 488.97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée au 16 avril 2025, terme de mars inclus, sous réserve d’une régularisation des surloyers ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024 sur la somme de 1 590.02 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse et viendra en déduction des sommes dues ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette;

RAPPELLE au défendeur ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [X] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] à verser à la SA La Nantaise d’Habitations une somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

A. PARES S. ZARIFFA