Tribunal Judiciaire de Strasbourg, Referes civils cab 1, 6 mai 2025, n° 25/00097

TJ Strasbourg 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que Mme [C] [P] n'a pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés de charges.
Accepté
Exigibilité des provisions pour charges
La cour a jugé que les provisions étaient dues et que le syndicat avait respecté les procédures d'appel de fonds.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a constaté la mauvaise foi de Mme [C] [P] et a jugé que le préjudice subi par le syndicat justifiait l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, réf. civils cab 1, 6 mai 2025, n° 25/00097
Numéro(s) :	25/00097
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mireille STIEBERT-LACOUR
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble “ [ Adresse 1 ] ”

Texte intégral

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00097 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NG77

Minute n°

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR – 40

adressées le : 06 mai 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Jugement du 06 Mai 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]”, agissant par son syndic en exercice, la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, ayant siège social au [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 9], agissant par son Président, en exercice audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

Madame [C] [P]

née le 20 Février 1990 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 15 Avril 2025

Président : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Greffier : Myriam SCHLOTTERBECK

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte délivré le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sis [Adresse 2] Strasbourg (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mme [C] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir :

— condamner Mme [C] [P] à lui payer au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais la somme de 5.650,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 février 2024 ;

— constater la déchéance du terme des provisions non encore appelées au titre de l’exercice 2024-2025 des lots propriété de Mme [C] [P] et faisant partie de la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » ;

— condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 1er trimestre 2025, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 2ème trimestre 2025, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 3ème trimestre 2025, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 1.800,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

— condamner Mme [C] [P] à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens.

À l’audience du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires s’est référé à ses écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [C] [P] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur la demande de paiement :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit la copie du livre foncier, le contrat de syndic du 23 mai 2023, les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 23 mai 2023 et 29 avril 2024, les appels de fonds de provision sur charges courantes pour la période du 2ème trimestre 2023 au 4ème trimestres 2024, la mise en demeure et la sommation de payer, la facture relative à la recherche de fuite du 21 juin 2023, le bilan annuel des charges 2022-2023, l’appel de provision supplémentaire du 1er juin 2024.

Les comptes de l’exercice 2021-2002 et 2022-2023 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du des 23 mai 2023 et 9 avril 2024 ; le budget prévisionnel de l’exercice 2024-2025 a été voté par l’assemblée générale des copropriétaires du 49 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires a adressé à la défenderesse une mise en demeure de payer la somme au principal de 4 313, 98 euros le 1er février 2024 suivie d’une sommation de payer le 15 février 2024 par lettre recommandée avec avis de réception reprenant les dispositions de l’article 19-2 précité, pour un montant de 2 769,36 euros en principal remis à étude, laquelle est restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Le syndicat des copropriétaires justifie de ce que la partie défenderesse reste redevable de la somme totale de 5 650, 75 euros au titre des arriérés de charges incluant la somme de 983,38 € au titre des frais et des provisions non encore échues à la date de la mise en demeure au titre des 1er et 2ème et 3ème trimestres 2025.

Partant, Mme [C] [P] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 5 650,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 février 2024 sur la somme de 2 769,36 euros étant rappelé que les frais de mise en demeure de sommation et de constitution du dossier pour l’huissier et pour l’avocat ne sont pas susceptibles de produire intérêts ;

— la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 1er trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 2ème trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— la somme de 408,30 euros et 37,18 euros au titre de l’appel de provision sur charges et cotisation fonds travaux à venir correspondant au 3ème trimestre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Sur les dommages et intérêts :

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [C] [P] à lui payer la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires en réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive au paiement des sommes dues.

Conformément à l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que l’application de ces dispositions suppose la preuve de la mauvaise foi du débiteur, soit la précision de circonstances particulières de nature à caractériser cette mauvaise foi ainsi que la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoire, soit distinct de la seule privation d’argent à l’échéance.

Le syndicat des copropriétaires, qui fait état de manquements de Mme [C] [P] dans le paiement des charges de copropriété, caractérise la mauvaise foi de celle-ci dès lors qu’elle a déjà fait l’objet d’une procédure judiciaire le 3 novembre 2023.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Mme [C] [P] sera donc condamnée au paiement d’une somme de 600 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Mme [C] [P], qui succombe, doit supporter la charge des dépens.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la déchéance du terme des provisions sur charges de l’année en cours et non encore appelées au titre de l’immeuble propriété de Mme [C] [P] et inclus dans la copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 2] [Localité 8] ;

CONDAMNE Mme [C] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] », sis [Adresse 3] :

— la somme de 5 650,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 février 2024 sur la somme de 2 769,36 euros et de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sis [Adresse 3] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [C] [P] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [C] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sis [Adresse 3] la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application du second alinéa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier La Présidente

C. JAGER S. ARNOLD