N° RG 23/01207 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUDH

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 23/01207 – N° Portalis DB2E-W-B7H-LUDH

Copie exec. aux Avocats :

M^e David GILLIG

M^e Pierre STORCK

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT du 29 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Florence VANNIER, Vice-Président

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 21 janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 mars 2025, délibéré prorogé à la date du 29 Avril 2025.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 29 Avril 2025

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Florence VANNIER, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE ALSACIENNE – CABINET D’AFFAIRES [W] [P], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° B 789.741.543.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 117

Vu le dossier de la procédure enregistrée sous le n° RG 23/1207 ;

Vu l’assignation délivrée le 23 janvier 2023, à [C] [J], à la requête de la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] (ci-après le cabinet [W] [P]), ainsi que ses dernières écritures datées du 3 avril 2024 et tendant à ce que la présente juridiction:

— condamne le défendeur à lui verser :

* à titre principal :

° au titre de la réalisation de la vente objet du mandat N° 3016, une somme de 95.000 € TTC

° en réparation du préjudice subi suite à la rupture de l’engagement de confidentialité, une somme de 20.000€

* à titre subsidiaire, au titre de la perte d’une chance d’avoir pu contracter avec la société ARC MANAGEMENT, une somme de 15.000 €

à titre infiniment subsidiaire, au titre du mandat de vente du mois de janvier 2021, une somme de 40.000€

* au titre du mandat N° 3669, une somme de 108.000 € TTC

— assortisse toutes ces sommes des intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022

— condamne [C] [J] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

— dise n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

Vu les dernières conclusions de [C] [J], datées du 9 septembre 2024 et tendant à ce que le Tribunal :

— à titre principal :

* prononce la nullité des mandats de vente et de recherche conclus avec le cabinet [W] [P]

* déboute ledit cabinet de toutes ses prétentions

— à titre subsidiaire, déboute le cabinet [W] [P] de ses demandes

— à titre infiniment subsidiaire, supprime ou réduise le montant des prétentions financières du cabinet [W] [P] à la valeur qu’il lui plaira de fixer

— en tout état de cause :

* condamne le cabinet [W] [P] aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre des frais irrépétibles

* dise n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire « sur les condamnations prononcées à l’encontre » du cabinet [W] [P]

* écarte l’exécution provisoire « sur les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées » à son encontre ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 décembre 2024 ;

MOTIFS

Attendu qu’il est constant que :

— le 21 juillet 2018, les époux [Y] ont confié au cabinet [W] [P] un mandat de vendre les titres de la SA [I] [R] pour le prix net vendeur de 950.000 €

— ce mandat porte le numéro 3016

— le 5 décembre 2019, [C] [J] a signé un document intitulé « engagement de confidentialité » aux termes duquel il reconnaissait s’être rapproché du cabinet [W] [P] en vue de l’acquisition de titres ou d’actifs de diverses sociétés – dont celle identifiée par le mandat numéro 3016 – pour lesquelles il avait marqué un intérêt de principe

— le 6 mai 2020, [C] [J] a confié au cabinet [W] [P] la mission de rechercher un bien « immobilier correspondant aux actifs d’exploitation et hors exploitation portés par la SCI SAINT-MARC ou parts de la SCI »

— ce mandat porte le numéro 3669

— le 12 janvier 2021, les époux [B] ont conclu avec le cabinet [W] [P] un nouveau mandat de vente portant sur les titres de la société [I] [R] au prix net vendeur de 400.000 €

— au mois de juillet 2021, 90 % des droits sociaux de la SA [I] [R] ont été cédés à la société FMP MANAGEMENT dont [C] [J] est associé et à la société ARC MANAGEMENT

— quant à eux, les biens immobiliers de la SCI SAINT-MARC devenue la SCI [R] SAINT-MARC ont été cédés à la société ARC MANAGEMENT

— le 7 septembre 2021, le cabinet [W] [P] a envoyé à la société FMP MANAGEMENT :

* une facture d’un montant de 108.000 € TTC représentant ses honoraires dans le cadre du « rachat des parts de la SCI SAINT-MARC, en application du mandat de recherche N° 3669 du 5/5/2020 »

* une facture d’un montant de 12.000 € TTC représentant ses honoraires dans le cadre de la "reprise de l’activité de la Sté [I] [R] SAS, en application du mandat de recherche N° 3670 du 5/5/2020"

— [C] [J] n’ayant procédé à aucun règlement, le cabinet [W] [P] a décidé de l’attraire devant la présente juridiction ;

I. SUR LES DEMANDES EN NULLITE DES MANDATS DE VENTE ET DE RECHERCHE

A. SUR LA CAUSE COMMUNE DE NULLITE DES MANDATS

Attendu que [C] [J] oppose aux prétentions du demandeur une nullité des mandats de vente et recherche principalement tirée de la prohibition des mandats doubles ou croisés résultant, selon lui, de l’art. 1161 du Code civil ;

Qu’il expose à cet égard que le cabinet [W] [P] ne pouvait, dans le cadre du projet en cause, représenter tout à la fois les intérêts divergents des vendeurs et de l’acquéreur ;

Attendu que l’art. 1161 du Code civil dispose que :

— en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ni contracter pour son propre compte avec le réprésenté

— en ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le réprésenté ne l’ait autorisé ou ratifié ;

Que force est de constater que ce texte de portée générale ne prévoit aucune nullité des mandats conférés à un représentant agissant pour le compte de personnes en situation de conflit d’intérêt mais seulement la nullité de l’acte accompli sous son égide, acte qui en tant que tel n’existe pas en l’espèce, les deux parties exposant que vendeurs et acquéreur ont négocié directement les termes de leur accord ;

Que l’on rappellera par ailleurs qu’il n’y a pas de nullité sans texte et que si l’art. 9 du Code de déontologie applicable à certaines personnes exerçant les activités de transaction et de gestion d’immeubles et de fonds de commerce édicte un certain nombre d’obligations à l’égard desdites personnes, il ne prévoit aucune sanction telle qu’une nullité ;

Que l’on relèvera en outre :

— que la loi [V], texte spécial régissant l’activité des intermédiaires en matière immobilière, ne contient aucune disposition interdisant le double mandat en tant que tel

— qu’en tout état de cause, la nullité des mandats donnés à un seul et même intermédiaire par des personnes en situation de conflit d’intérêts, à la supposer existante, serait une nullité relative, ce qui aurait pour effet d’interdire à [C] [J] de contester la validité du mandat confié au cabinet [W] [P] par les époux [B], ceci d’autant plus que ceux-ci ne sont même pas dans la cause ;

Attendu que pour toutes ces raisons, le défendeur sera débouté de sa demande tendant à ce que les mandats de vente conclus entre les époux [B] et le cabinet [W] [P] et le mandat de recherche conclu entre lui-même et ce même cabinet soient déclarés nuls sur le fondement des textes précités ;

B. SUR LA DEMANDE EN NULLITE DU MANDAT DE RECHERCHE

Attendu que [C] [J] conclut à la nullité du mandat de recherche que lui oppose le cabinet [W] [P] pour violation des dispositions d’ordre public de la loi [V] et plus spécialement pour :

— défaut de remise d’un exemplaire signé comportant le numéro d’inscription sur le registre des mandats

— absence de mention relative à la non-détention de fonds

— défaut de détermination de l’objet du mandat

— absence de mandat préalable à toute négociation

— défaut de précision des actions du mandataire au regard de la clause d’exclusivité ;

Attendu que le cabinet [W] [P] conteste toutes les analyses faites par le défendeur ;

Que toutefois les parties reconnaissent toutes deux que dans les rapports entre elles, le non-respect des dispositions impératives de la loi [V] et de son décret d’application instaurant un formalisme légal est désormais sanctionné par une nullité relative laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ;

Attendu que l’art. 72 du décret du 20 juillet 1972 dispose que :

— tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie

— le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant ;

Qu’au cas d’espèce, l’exemplaire du mandat de recherche litigieux signé électroniquement par les parties, le 6 mai 2020, resté en possession de [C] [J], ne comporte aucun numéro d’inscription au registre des mandats ;

Qu’il importe peu que l’exemplaire resté entre les mains du cabinet [W] [P] soit revêtu d’un tel numéro, la preuve étant suffisamment rapportée que le mandat litigieux a été signé par le mandant sans qu’y figure un quelconque numéro d’enregistrement, ce qui constitue une violation des règles prescrites en la matière, sous peine de nullité relative ;

Attendu qu’en vertu de l’art. 1182 du Code civil :

— la confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce

— cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat

— la confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat

— l’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation ;

Qu’au cas d’espèce, le cabinet [W] [P] ne produit aucun acte émanant de [C] [J] par lequel celui-ci aurait expressément renoncé à se prévaloir de la nullité du mandat résultant de la violation du texte précité et ne démontre pas d’avantage que les conditions d’une confirmation tacite seraient réunies ;

Qu’en effet, la seule circonstance que les parties aient échangé des e-mails se rapportant à l’opération projetée ne saurait suffire à établir que le défendeur a, en parfaite connaissance de cause de la nullité du mandat, ratifié les actes éventuellement accomplis par le demandeur, ce d’autant plus qu’un différend relatif à la rémunération de l’intermédiaire est né dès l’automne 2020 ;

Qu’en conséquence, la présente juridiction prononcera la nullité du mandat de recherche litigieux sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés au soutien de sa demande reconventionnelle par [C] [J] et dès lors, déboutera le demandeur de toutes les demandes qu’il forme au titre dudit mandat ;

II. SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LE CABINET [W] [P] AU TITRE DU MANDAT DE VENTE N° 3016 ET DU MANDAT DE VENTE DU 12 JANVIER 2021 ET DE L’ENGAGEMENT DE CONFIDENTIALITE

Attendu que faisant valoir qu’un acte de cession des titres de la SA [I] [R] a été conclu par les époux [B] et [C] [J], sans son intervention, alors qu’il avait rempli sa mission, le cabinet [W] [P] demande notamment que le défendeur soit condamné à lui payer une somme de 95.000 € correspondant à sa rémunération, au titre de la réalisation de la vente objet du mandat N° 3016 ;

Attendu qu’il est exact que ce mandat prévoyait une rémunération du mandataire fixée à 79.166,67 € HT à la charge de l’acquéreur ;

Mais attendu que :

— le mandat sans exclusivité précise qu’il est consenti et accepté pour une période irrévocable de trois mois à compter de sa signature et qu’à défaut de dénonciation, il se renouvellera « par tacite reconduction pendant une durée de un an »

— le 12 janvier 2021, les époux [B] ont conclu avec le cabinet [W] [P] un nouveau « mandat non exclusif de vendre les titres de la société » [I] [R] qui stipulait une rémunération au profit du mandataire d’un montant de 33.333,33 € HT soit 40.000 € TTC, à la charge

de l’acquéreur ;

Que le défendeur fait justement valoir que ce second mandat qui avait le même objet que le premier s’est manifestement substitué à celui du 21 juillet 2018 ;

Que dès lors, le cabinet [W] [P] ne peut valablement fonder aucune prétention sur le mandat N° 3016 ;

Qu’en tout état de cause, tant le mandat N° 3016 que celui du 12 janvier 2021 prévoient une rémunération du mandataire à la charge de l’acquéreur ;

Qu’il n’est pas contesté que les acquéreurs de 90 % des titres de la SA [I] [R] sont d’une part, la société FMP MANAGEMENT et d’autre part, la société ARC MANAGEMENT, de sorte que [C] [J] qui n’a pas la qualité d’acquéreur ne peut être tenu de payer la rémunération que réclame le demandeur que ce soit à titre principal ou à titre inifiniment subsidiaire ;

Que par ailleurs, tant le mandat de vente N° 3016 que celui du 12 janvier 2021 contiennent les stipulations suivantes :

«  Pendant le mandat et pendant les douze mois qui suivent son expiration, le mandant s’interdit de vendre, sans le concours du mandataire à un acquéreur qui lui aurait été présenté par celui-ci….

Dans l’hypothèse où une opération serait conclue sans l’intervention effective du mandataire mais avec le client qu’il a présenté, la commission lui sera automatiquement due …..

En cas de non respect de« ses »obligations ….le mandant versera au mandataire, à titre de clause pénale, une indemnité forfaitaire et irréductible qu’il accepte définitivement et entièrement, d’un montant égal à la rémunération TTC stipulée au verso." ;

Attendu que [C] [J] qui n’est pas le mandant du cabinet [W] [P] pour la vente des titres de la SA [I] [R] ne saurait être condamné à un quelconque paiement au titre de cette clause pénale ;

Attendu que l’engagement de confidentialité signé par [C] [J], le 5 décembre 2019, indique notamment que celui-ci, en son nom personnel et pour le compte de la société à constituer pour les besoins de l’acquisition :

— reconnaît s’être rapproché du cabinet [W] [P] en vue de l’acquisition de titres composant le capital ou d’actifs de diverses sociétés identifiées par différents mandats, pour lesquelles il a marqué un intérêt de principe

— accepte que l’ensemble des informations qui viendront à lui être transmises au cours des discussions qui s’engageront devra rester strictement confidentiel et ne pourra être utilisé par lui que dans le but d’arrêter sa position quant à la transaction proposée

— à cet égard, il s’interdit en particulier d’offrir directement ou indirectement un emploi à des collaborateurs d’une des sociétés ou filiales identifiés à la faveur des informations recueillies

— s’engage à ne traiter la négociation et l’acquisition d’une des sociétés que par la seule intervention du cabinet;

Que le document précise que le cabinet se réserve la possibilité, en cas de non respect de cet engagement, à tirer toute conséquence de droit, son signataire étant présenté comme « indéfiniment tenu pour responsable de la réparation des préjudices causés au cabinet et aux sociétés qui en découleraient » ;

Attendu que le cabinet [W] [P] prétend engager la responsabilité contractuelle de [C] [J] au motif qu’il aurait manqué à ses obligations et fait preuve de déloyauté en utilisant les informations obtenues dans le cadre des négociations, pour permettre à la société FMP MANAGEMENT, créée le 22 juillet 2020, et à la société ARC MANAGEMENT, d’acquérir les titres de la SA [I] [R] ;

Mais attendu que :

— l’engagement de confidentialité vise plusieurs mandats dont le mandat N° 3016 qui n’existe plus depuis son remplacement par le mandat du 12 janvier 2021

— il prévoit expressément la possibilité de créer une société en vue de l’acquisition des titres de la SA [I] [R]

— il n’est pas suffisamment établi que c’est [C] [J] qui a dévoilé le projet d’acquisition à la société ARC MANAGEMENT

— le demandeur ne motive aucunement et ne justifie par aucune pièce sa demande principale tendant à ce que son préjudice soit évalué à la somme de 20.000 €

— il ne s’explique pas d’avantage sur sa demande tendant à l’indemnisation de ce qu’il présente comme la perte d’une chance de conclure un mandat avec la société ARC MANAGEMENT ;

Que pour toutes ces raisons, le cabinet [W] [P] sera débouté de toutes ses prétentions ;

III. SUR LE SURPLUS

Attendu que partie perdante, le cabinet [W] [P] sera condamné aux entiers dépens, l’équité commandant d’allouer à [C] [J] une indemnité de 2.500 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile ;

Qu’il convient enfin de rappeler que par application de l’art. 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition par le greffe, contradictoire et en premier ressort:

— DEBOUTE [C] [J] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente N° 3016 et de celui du 12 janvier 2021 conclus entre les époux [B] et la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] et du mandat de recherche conclu par lui et la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE- CABINET D’AFFAIRES [W] [P], pour cause de prohibition du double mandat

— DECLARE nul pour violation des dispositions de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 ,le mandat de recherche conclu le 6 mai 2020 par la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] et [C] [J] et en conséquence DEBOUTE la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] de toutes les demandes qu’elle forme au titre dudit mandat

— DEBOUTE la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] de toutes ses prétentions

— CONDAMNE la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] aux entiers dépens

— CONDAMNE la SAS L’IMMOBILIERE ALSACIENNE-CABINET D’AFFAIRES [W] [P] à payer à [C] [J] une indemnité de 2.500 € par application des dispositions de l’art. 700 du Code de procédure civile

— RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision .

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Florence VANNIER