TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00808 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFUP

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 Mars 2026

[A] [L]

C/

S.A. ICF HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Mme [A] [L]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [A] [L]

M^e Frédéric MORIN – [Localité 2]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [A] [L]

née le 20 Juin 1975 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

S.A. ICF HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 16 Septembre 2025

Date des débats : 02 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 03 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 13 octobre 2022, la SA ICF Habitat Atlantique a donné à bail à Madame [A] [L] et Monsieur [V] [X] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 325,13 euros, outre 16,50 euros pour le loyer de locaux annexes et le versement de la somme mensuelle de 20,26 euros au titre de la provision pour charges récupérables.

La commission départementale de conciliation a rendu le 12 novembre 2024 un avis de non-conciliation entre Madame [L] et la SA ICF Habitat Atlantique s’agissant d’un litige locatif les opposant, relatif au logement situé [Adresse 6] à [Localité 4] et portant sur des demandes en remboursement des sommes de 415,70 euros et 797,88 euros.

Par requête du 15 février 2025, réceptionnée au greffe du Tribunal Judiciaire de CAEN le 19 février 2025, Madame [L] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de CAEN aux fins de voir condamner la SA ICF Habitat Atlantique à lui payer la somme en principal de 415,70 euros, outre la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’audience du 2 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [L], comparante en personne, sollicite la condamnation de la SA ICF Habitat Atlantique à lui payer les sommes de :

—  797,88 euros en remboursement de la surconsommation de gaz ;

—  415,70 euros en remboursement de la surconsommation d’eau ;

—  300 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien de ses demandes, elle évoque avoir conclu avec la défenderesse un bail portant sur les lieux litigieux en 2022.

Elle fait valoir avoir rencontré, dès la conclusion dudit bail, des défauts de fonctionnement de la chaudière au gaz, qui ont nécessité des interventions les 27 octobre, 3 novembre et 23 décembre 2022. Elle ajoute que le 1er janvier 2024, la chaudière fonctionne mal et s’arrête. Elle soutient que les factures démontrent une nette différence de consommation entre avant et après les travaux sur la chaudière, que le taux de CO2 de cette dernière n’était pas réglementaire et dangereux pour la santé. Aussi, elle sollicite sur ce point le remboursement de la somme de 797,88 euros au titre de la surconsommation de gaz.

Elle ajoute avoir été informée par le service des eaux d’une consommation anormale d’eau et qu’après une recherche de fuite, il est apparu que les toilettes du 1er étage, dont ils n’ont jamais eu accès dans le bail, présentaient un défaut d’entretien de la robinetterie, lequel entraînait une fuite. Aussi, elle sollicite le remboursement de la surconsommation d’eau liée à la fuite de ce WC à hauteur de 415,70 euros.

Enfin, elle réclame des dommages et intérêts liés au stress et à l’inconfort généré avec les dysfonctionnements de la chaudière et la fuite d’eau.

La SA ICF Habitat Atlantique, représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, demande de :

— débouter Madame [L] de ses demandes ;

— lui donner acte qu’elle propose de rembourser à Madame [L] la somme de 348,63 euros à titre de geste commercial à raison des désagréments occasionnés ;

— condamner Madame [L] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La société bailleresse soutient tout d’abord que, les pièces produites ne démontrent pas de lien entre les interventions sur la chaudière au gaz et la surconsommation de gaz. Néanmoins, elle propose le remboursement de la somme de 348,63 euros à titre de geste commercial.

Ensuite, elle estime qu’il n’y a pas d’éléments sur le fait que, les toilettes ne sont pas comprises dans le bail et considère en conséquence que sa réparation est à la charge des locataires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est de jurisprudence constante que pour prétendre à une réparation, il convient de caractériser, outre un dommage et une faute, un lien de causalité direct et certain entre ces deux éléments.

Au titre d’un préjudice financier lié à la surconsommation de gaz

En l’espèce, Madame [L] sollicite le remboursement de la somme de 797,88 euros au titre de la surconsommation de gaz en lien avec les dysfonctionnements de la chaudière.

Il ressort des débats que, le logement litigieux comporte une chaudière individuelle au gaz.

La locataire rapporte aux débats plusieurs documents, permettant d’établir que, de nombreuses interventions ont eu lieu sur la chaudière gaz du logement entre le 30 novembre 2022 et le 14 août 2023 :

— celle en date du 30 novembre 2022 fait suite à un signalement d’eau chaude mais d’absence de chauffage ;

— celle en date du 23 décembre 2022 a donné lieu au remplacement d’une pièce ;

— celle en date du 27 janvier 2023 fait suite à un signalement de bruit anormal ;

— celle en date du 9 mars 2023 fait suite à un signalement de chaudière qui se met en sécurité toutes les 15 minutes avec une suspicion de surconsommation ;

— celle en date du 14 août 2023 fait suite à un signalement d’odeur de gaz et a prévu le remplacement d’une pièce.

Par ailleurs, la bailleresse, qui a adressé aux locataires un courrier en date du 30 mai 2025 leur proposant une indemnisation suite aux désagréments occasionnés, reconnaît elle-même que, les locataires ont rencontré de multiples pannes avec la chaudière.

En outre, Madame [L] produit deux factures liées à sa consommation de gaz naturel pour le logement litigieux, la première pour la période du 19 octobre 2022 au 9 juillet 2023 et la seconde pour la période du 10 juillet 2023 au 9 juillet 2024. S’il apparaît que, la première facture porte sur une consommation de gaz de 12 580 kWh et que, la seconde porte sur une consommation de gaz de 9 628 kWh, ces éléments sont insuffisants à démonter que la prétendue surconsommation de gaz durant les premiers mois du bail est liée aux dysfonctionnements rencontrés sur la chaudière au gaz.

En effet, la consommation de gaz pour le chauffage du logement et de l’eau chaude est multifactorielle, en ce qu’elle dépend des habitudes de chauffage des locataires, de leur consommation d’eau chaude mais également des conditions climatiques.

De sorte que, quoiqu’il n’est pas contesté que les locataires ont subi de nombreux dysfonctionnements de la chaudière gaz, il n’est cependant pas rapporté aux débats d’un lien direct et certain entre ces dysfonctionnements et une prétendue surconsommation de gaz.

Toutefois, la bailleresse propose une indemnisation des locataires à hauteur de 348,63 euros, représentant un mois de loyer hors charges, compte tenu des désagréments occasionnés par le trop grand nombre de pannes rencontrées sur la chaudière au gaz par les locataires.

Dès lors, il convient d’en prendre acte et de condamner la SA ICF Habitat Atlantique à payer à Madame [L] la somme de 348,63 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par les dysfonctionnements de la chaudière au gaz du logement loué pour la période de novembre 2022 à août 2023.

Au titre d’un préjudice financier lié à la surconsommation d’eau

En l’espèce, Madame [L] sollicite le remboursement de la somme de 415,70 euros au titre de la surconsommation d’eau en lien avec la fuite du robinet des toilettes situées au 1er étage et d’après la locataire dans une surface sous comble condamnée par la bailleresse et qui ne fait pas l’objet du bail.

Il ressort, tout d’abord, du bail conclu entre les parties ainsi que, de l’état des lieux d’entrée que, le logement se situe en rez-de-chaussée.

Madame [L] produit aux débats un courrier daté du 5 mai 2023 qui lui a été adressé par le service des eaux de Normandie, d’après lequel elle a été mise en garde d’une forte augmentation de la consommation d’eau, laquelle pourrait provenir notamment d’une fuite.

Elle apporte au soutien de sa demande, une facture du 2 janvier 2024 émise par le service des eaux de Normandie portant sur la somme de 415,70 euros, pour la consommation notamment de 173 m³, pour la période du 1er janvier 2023 au 27 octobre 2023.

Il est également produit un rapport d’intervention de recherche de fuite ayant eu lieu le 15 juin 2023, avec utilisation de manomètre, qui a permis de constater la présence d’une anomalie sur le réseau d’alimentation en eau froide sanitaire de la maison causée par le dysfonctionnement du mécanisme des toilettes du RDC et de celui des toilettes situées dans les combles.

En outre, un courriel du gestionnaire du bien loué pour le compte de la bailleresse, daté du 15 juin 2023, dans lequel il informe les techniciens qu'« il y a une fuite sur le WC à l’étage de ce logement, l’étage est condamné mais une toilette alimentée qui ne sert plus est toujours à l’étage. Accès par trappe dans le cellier. Attention il faut prévoir une échelle pour accès. Merci d’intervenir rapidement pour me couper l’alimentation en eau qui monte à l’étage et bouchonner. Merci de réaliser cette intervention au plus vite ».

Aussi, bien que les premiers rapports d’interventions évoquent que suite à une recherche, aucune fuite apparente n’a été trouvée, il s’infère des pièces précédemment citées qu’une fuite d’eau froide a bien été constatée, en lien notamment avec les toilettes situées dans les combles du logement loué et condamné.

Il est par ailleurs produit un rapport d’intervention du 14 août 2023, au cours de laquelle les arrivées d’eau des toilettes, lavabo et chauffage ont été isolées de celles des toilettes situées dans les combles afin que ces dernières, à l’origine de la fuite ne soient plus alimentées en eau.

Étant rappelé qu’en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives, auxquelles sont tenus les locataires, comprennent le remplacement des joints, flotteurs et cloches de chasse-d’eau, il apparaît que l’intervention citée au-dessus ne porte pas sur des réparations imputables aux locataires.

De sorte qu’il est établi qu’une fuite d’eau a eu lieu dans le logement litigieux, précisément sur les toilettes situés dans les combles accessibles par une échelle, lesquels ont été condamnés avant que les lieux ne soient donnés à bail aux locataires et que, cette fuite relève bien de la responsabilité de la société bailleresse en ce qu’elle n’a pas été causée par un défaut de réparation locative imputables aux locataires sortants.

Toutefois, aucun élément produit aux débats ne permet de définir la part effective de la surconsommation d’eau liée à la fuite d’eau dont la responsabilité incombe à la bailleresse et qu’il ne peut être imputé à cette dernière l’entière consommation d’eau des locataires des lieux litigieux pour la période du 1er octobre 2023 au 27 octobre 2023.

De sorte que, Madame [L] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Au titre d’un préjudice moral :

En l’espèce, Madame [L] sollicite d’être indemnisée de la somme de 300 euros au titre notamment des démarches administratives qu’elle a dû entreprendre, du temps nécessaire pour les effectuer ainsi que, du stress générés par ces démarches.

Bien que, la bailleresse rapporte avoir été diligente dans le mandat de différents techniciens pour résoudre les difficultés rencontrées par les locataires, tant en lien avec les dysfonctionnements de la chaudière que, de la résolution de la fuite d’eau, il n’en est pas moins que, ces désordres et la présente instance ont nécessairement causé un préjudice moral à Madame [L], qu’il convient d’indemniser à hauteur 300 euros.

De sorte que, la SA ICF Habitat Atlantique sera condamnée à payer à Madame [L] la somme de 300 euros au titre du préjudice moral subi.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles et des dépens

La SA ICF Habitat Atlantique, partie succombante au présent litige, supportera les dépens et ne peut prétendre à l’indemnité de procédure qu’elle sollicite.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en dernier ressort,

CONDAMNE la SA ICF Habitat Atlantique à payer à Madame [A] [L] la somme de 348,63 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi par les dysfonctionnements de la chaudière au gaz du logement loué pour la période de novembre 2022 à août 2023 ;

DÉBOUTE Madame [A] [L] de sa demande indemnitaire liée à une surconsommation d’eau ;

CONDAMNE la SA ICF Habitat Atlantique à payer à Madame [A] [L] la somme de 300 euros au titre du préjudice moral subi ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE la SA ICF Habitat Atlantique aux dépens ;

DÉBOUTE la SA ICF Habitat Atlantique de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION