N° RG 23/08806 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJDX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 23/08806 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJDX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Bienvenue DODOU

Maître Pierre STORCK

Le 7 mars 2025

Le Greffier

Maître Bienvenue DODOU

Maître Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 MARS 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [P] [F] [R]

Madame [S] [U] [C] [D]

épouse [R]

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Bienvenue DODOU,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire :DOM-T

DÉFENDERESSE :

La Société ALSACE HABITAT, SAEM

immatriculée au RCS de STRASBOURG

sous le numéro 548 501 360 B,

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Renata BOCHKARYOVA

substituant Maître Pierre STORCK,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 117

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mars 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2020 avec effet au 1er octobre 2020, ALSACE HABITAT (anciennement dénommée SIBAR) a donné à bail à Monsieur [P] [F] [R] et Madame [C] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 juillet 2023, Monsieur [P] [F] [R] et Madame [S] [U] [C] [D] épouse [R] ont fait citer la SAEM ALSACE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection aux fins notamment de :

• juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’entretien du logement,

• ordonner à la partie défenderesse d’effectuer toutes réparations utiles ainsi que les travaux de traitement des moisissures apparues dans la salle de bain, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

• ordonner à la partie défenderesse d’effectuer, sous les mêmes conditions d’astreinte la désinsectisation par pulvérisation d’un produit professionnel contre la tique du pigeon, le grattage et l’enlèvement des nids, fientes et cadavres de pigeons, la protection de la loggia par la mise en place d’un filet anti-pigeons de couleur pierre depuis l’extérieur

• condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et les éventuels frais de l’exécution, en ce compris l’entier règlement des droits proportionnels de recouvrement et d’encaissement d’huissier.

La partie défenderesse a constitué avocat le 06 novembre 2023.

Après renvois et fixation d’un calendrier de procédure, l’affaire a été examinée à l’audience du 07 janvier 2025, au cours de laquelle chacune des parties, représentée par son conseil, a développé oralement ses dernières conclusions.

La partie demanderesse sollicite en définitive de voir :

JUGER que le défaut d’entretien du logement occupé par les époux [R] est imputable à la société ALSACE HABITAT ;CONDAMNER la société ALSACE HABITAT à effectuer toutes les réparations utiles dans le logement des époux [R] sis [Adresse 1] ;ORDONNER à la société ALSACE HABITAT d’effectuer tous les travaux de traitement des moisissures apparues dans la salle de bain de l’appartement des époux [R] avant la naissance du bébé prévue le 10 août 2023, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 5 (cinq) jours suivant la signification de la décision à intervenir ;ORDONNER à la société ALSACE HABITAT d’effectuer, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l’expiration d’un délai de 5 (cinq) jours suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux ci-après * La désinsectisation par pulvérisation d’un produit professionnel contre la tique de pigeon,

*Le grattage et l’enlèvement des nids, des fientes et cadavres de pigeons,

*La mise en plusieurs sacs et le retraitement en déchetterie professionnelle

*La protection de la loggia par la mise en place d’un filet anti-pigeons de couleur pierre depuis l’extérieur ;

REJETER les demandes reconventionnelles de la société ALSACE HABITAT ;CONDAMNER la société ALSACE HABITAT à payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la société ALSACE HABITAT aux entiers frais et dépens de la procédure ;CONDAMNER la société ALSACE HABITAT à l’entier règlement des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement d’huissier, le cas échéant, par application des articles A.444-31 et A.441-32 de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice ;

La partie défenderesse demande quant à elle de :

DEBOUTER les consorts [R] de l’intégralité de leurs fins et prétentions.A titre reconventionnel,ENJOINDRE solidairement aux consorts [R] de procéder au nettoyage et à la désinfection de leur loggia, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir.ENJOINDRE solidairement aux consorts [R] de laisser accès à leur logement afin de réalisation des travaux de détalonnage des portes intérieures et de pose des grilles d’aération sur les volets, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum les consorts [R] à payer à la Société ALSACE HABITAT la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.CONDAMNER in solidum les consorts [R] aux dépens.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut d’entretien de la loggia

Les époux [R] exposent que :

• L’appartement loué est doté d’une loggia jouxtant leur cuisine, laquelle en raison de sa disposition, est envahie en permanence par des pigeons, du fait de son ouverture sur l’extérieur, permettant ainsi l’amoncellement des déjections, ordures et autres cadavres de volatiles,

• Lors de la signature du bail, la loggia était déjà dans un état d’insalubrité avancée, qu’ils ont cependant convenu avec Monsieur [B], l’agent mandaté par ALSACE HABITAT, de mentionner le bon état d’entretien de la loggia dans l’état des lieux d’entrée, à charge pour le bailleur de procéder à son entretien,

• Que Monsieur [B] est effectivement venu procéder à l’entretien de la loggia après la prise à bail et ce durant plusieurs mois, puis a mis un terme à son engagement sans aucun motif,

• Que le filet de protection en fer mis en place par le bailleur est inadapté à faire échec à l’entrée des pigeons, qu’un autre locataire connaît d’ailleurs le même problème d’invasion de pigeons dans sa loggia, conduisant le bailleur à faire établir pour les deux logements un devis par la société spécialisée AVIPUR,

• Qu’ils réfutent fermement avoir dégradé les filets de protection actuellement en place,

• Que l’obligation d’entretien de la loggia résulte en définitive non seulement d’une obligation légale du bailleur mais aussi de son engagement pris à leur égard de procéder audit entretien lors de leur entrée dans les lieux.

De son côté, le bailleur fait valoir que :

• En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 et du décret no 87-712 du 26 août 1987, il appartient au locataire de procéder à un entretien courant de la loggia, dont il a l’usage exclusif,

• Que cette obligation d’entretien courant du logement ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi,

• Qu’en tout état de cause, s’il ressort des pièces versées aux débats que « des pigeons étaient présents en grand nombre dans la résidence et pouvaient gêner les locataires », la responsabilité du bailleur ne peut en aucun cas être engagée en l’absence de démonstration par le locataire du fait générateur et du dommage,

• Que la loggia du logement occupé par les consorts [R] est munie d’un filet de protection qui a été installé au mois d’août 2020, aucune observation n’ayant été formulée quant à la présence de désordres quelconques lors de la signature du bail,

• Que Monsieur [B] était gardien d’immeuble, qu’il ne fait plus partie des effectifs de la Société ALSACE HABITAT depuis plusieurs années, qu’en tout état de cause, elle n’a jamais mandaté Monsieur [B] aux fins d’entretien de la loggia du logement occupé par les consorts [R], pour la période concernée par le bail, de sorte que les déclarations des consorts [R] à ce titre sont mensongères,

• Que le devis de la société AVIPUR a été établi pour le logement d’un autre locataire, Monsieur [T] [E], le balcon du « voisin » (à supposer même qu’il s’agisse du logement occupé par les consorts [R]) n’est visé que dans l’éventualité des travaux de remplacement du filet anti-pigeon qui pourrait englober les 2 loggias, le fait d’avoir mandaté un professionnel aux fins d’analyse de la situation n’équivaut pas à un engagement du bailleur de réaliser les travaux, ni en une reconnaissance de responsabilité de sa part,

• Que l’avis d’un professionnel a évidemment été sollicité pour déterminer l’existence et de la nature exacte des désordres dénoncés par les locataires, afin de statuer s’il s’agit des éventuelles réparations à la charge du bailleur ou du locataire,

• Qu’au demeurant, au cours des premières années de leur occupation, les consorts [R] n’ont formulé aucune réclamation relative à l’état ou à l’agencement de la loggia,

• Que l’entretien du balcon, la réparation et le remplacement du filet de protection sont à la charge exclusive du locataire,

• Que le défaut d’entretien régulier depuis plusieurs années a abouti à la dégradation progressive de la loggia et donc du filet de protection de sorte qu’il appartient aux locataires de supporter les conséquences de leur propre carence,

• Qu’enfin, les locataires ne rapportent nullement la preuve de malfaçons ou vices de construction de la loggia.

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, de par la nature du contrat, et sans qu’il y soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise en outre que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (…) et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Il résulte de la combinaison des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations relatives notamment aux parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, en particulier les terrasses.

N° RG 23/08806 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MJDX

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi en date du 1er octobre 2020 entre les époux [R] et Monsieur [B], en qualité de responsable de la SIBAR.

Il est constant qu’aucune observation n’est consignée concernant l’état de la loggia, sorte de balcon couvert attenant à la cuisine.

Les affirmations des époux [R] relatives à l’état d’insalubrité de la loggia lors de la signature de l’état des lieux et l’engagement pris par Monsieur [B] de procéder à son entretien, ne sont étayées par aucun élément probant.

Il est également constant que l’entretien de la loggia, partie privative du logement des époux [R], incombe aux locataires.

Le bailleur indique qu’il a fait poser des filets de protection sur les ouvertures en façade, au cours du mois d’août 2020, soit quelques semaines avant la prise à bail du logement par les époux [R].

Or, il résulte des pièces versées aux débats que le bailleur a sollicité la société AVIPUR pour des prestations de défientage, désinfection et désencombrement du mobilier d’une loggia voisine, celle de Monsieur [T] [E].

Dans son devis daté du 30 novembre 2021, soit un an après la prise à bail par les époux [R], la société AVIPUR précise « dépose et évacuation du mobilier présent dans la loggia de Monsieur [T] [E] et du filet vétuste du voisin ». Les prestations concernaient donc 2 loggias attenantes l’une à l’autre.

Il est d’ailleurs indiqué dans le devis que « le filet sera fixé sur un câble tendu en inox chevillé dans le mur. Il englobera les 2 loggia et empêchera toute éventuelle intrusion des pigeons. »

Très pudiquement, la société ALSACE HABITAT se contente de supposer que ce voisin puisse être les époux [R] alors qu’au regard de la configuration de l’immeuble et des photographies prises par la société AVIPUR, elle ne peut en réalité ignorer de quel logement il s’agit.

Cette société dont il n’est pas contesté qu’elle est spécialisée dans les traitements de la régulation aviaire, a pointé la vétusté du filet de protection mis en place par le bailleur dans la loggia des époux [R] et ce un an à peine après son installation.

Si l’entretien courant incombe aux locataires, la mise en place d’une protection anti-volatiles, qui a vocation à être ancrée de manière pérenne sur la loggia, incombe au bailleur.

La société ALSACE HABITAT procède par voie d’affirmations lorsqu’elle impute aux locataires la dégradation de ces filets.

Le devis de la société AVIPUR tend au contraire à mettre en évidence l’inadaptation du moins l’obsolescence prématurée du dispositif mis en place par la société DMS MAINTENANCE.

Le bailleur ne pouvait dès lors ignorer le caractère vétuste de ce filet et donc la nécessité de procéder à son remplacement. Elle ne saurait dès lors reprocher aux locataires d’avoir tardé à l’informer de l’état de la loggia.

Il s’en évince que la société ALSACE HABITAT a manqué à son obligation d’équiper la loggia des époux [R] d’un dispositif qui empêche l’entrée des pigeons et la prolifération des déchets et excréments de ceux-ci, exposant les locataires à un risque sanitaire lié aux agents pathogènes que peuvent transmettre ces oiseaux.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande et d’ordonner à la société ALSACE HABITAT d’effectuer, conformément au devis de la société AVIPUR du 30 novembre 2021, les travaux ci-après :

*La désinsectisation par pulvérisation d’un produit professionnel contre la tique de pigeon,

*Le grattage et l’enlèvement des nids, des fientes et cadavres de pigeons,

*La mise en plusieurs sacs et le retraitement en déchetterie professionnelle,

*La protection de la loggia par la mise en place d’un filet anti-pigeons de couleur pierre depuis l’extérieur.

Il convient au besoin de condamner la société ALSACE HABITAT à y procéder et, au regard d’un risque sanitaire patent, d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 25 € par jour de retard, en cas d’inexécution des travaux, un mois après la signification du présent jugement, et ce pendant une période de trois mois.

Il y a lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la problématique de l’humidité dans la salle de bain

Les époux [R] soutiennent que le logement est indécent du fait du développement de moisissures sur le plafond de la salle de bain. Ils sollicitent la condamnation de la Société ALSACE HABITAT d’avoir à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’humidité dans leur logement.

Le bailleur répond qu’il a mandaté une entreprise, la société RESILIANS, afin de procéder à un diagnostic, qu’il ressort du rapport établi en date du 02 juin 2023 que le technicien de recherche de fuite a conclu à l’absence de tout désordre majeur et a préconisé d’aérer régulièrement le logement, de garder une température adéquate en période hivernale, de procéder au nettoyage régulier des grilles d’entrée et d’extraction d’air du logement, de faire vérifier le système de VMC et d’effectuer le détalonnage des portes intérieures afin d’assurer une circulation d’air entre les pièces.

Il indique que ces préconisations sont par ailleurs indiquées dans le livret d’accueil remis aux consorts [R] lors de la prise d’effet de leur bail.

Il ajoute qu’il a informé les locataires qu’il a mandaté la société DMS MAINTENANCE, afin d’effectuer le détalonnage des portes intérieures, ainsi que la pose de grilles de ventilation sur les caissons de volets, qu’il a pris contact avec les consorts [R] pour fixer une date d’intervention, qu’il s’est toutefois vu opposer un refus de la part des locataires, sans motif légitime, qu’en tout état de cause, l’apparition de l’humidité est imputable aux locataires qui n’aèrent pas régulièrement le logement, maintiennent une température supérieure à celle qui est conseillée et ne procèdent pas au nettoyage régulier des grilles d’entrée et d’extraction d’air du logement.

Les locataires produisent à l’appui de leurs prétentions une photographie non datée du plafond – que l’on présume être celui de la salle de bain en raison de la présence d’une tringle à rideaux de douche – et présentant des taches noires (annexe 11).

Cependant, cette photographie ne permet aucunement de connaître l’origine de ce désordre.

A l’inverse, le bailleur verse aux débats le rapport de la société RESILIANS daté du 02 juin 2023, qui relève l’absence d’auréole et d’humidité en profondeur, l’absence de fuite ou d’infiltration, un débit d’air faible sur la grille d’extraction de la salle de bain, un débit d’air faible au niveau des grilles d’entrée d’air sur les menuiseries extérieures.

La société RESILIANS conclut que les désordres constatés proviennent d’un manque de ventilation des lieux, que l’humidité en excès dans l’air du fait de ce manque de ventilation, et générée par l’occupation, condense sur les parois et provoque le développement de moisissures.

Les époux [R] ne produisent aucun élément qui vient remettre en cause les conditions dans lesquelles ce diagnostic a été effectué et les conclusions qui en découlent.

Force est de constater que les époux [R] échouent à rapporter la preuve que le logement est affecté d’un vice ou d’une non-conformité imputable au bailleur et donc la preuve d’un manquement de ce dernier à son obligation de délivrer un logement décent.

En conséquence, leur demande tendant à voir ordonner des travaux de traitement des moisissures sera rejetée.

Le bail d’habitation prévoit que le locataire s’oblige à « laisser exécuter dans les lieux loués tous types de travaux dont les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que des travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Les époux [R] expliquent qu’ils n’ont pas refusé l’accès à leur logement pour effectuer les travaux préconisés par la société RESILIANS et pour lesquels le bailleur a mandaté la société DMS MAINTENANCE mais qu’ils souhaitaient au préalable en aviser leur avocat, compte tenu de l’introduction de la présente instance.

Aux termes de leurs dernières conclusions, ils ne contestent pas le bien-fondé du détalonnage des portes intérieures, ainsi que la pose de grilles de ventilation sur les caissons de volets.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société ALSACE HABITAT de sa demande d’injonction faite aux locataires de laisser accès à leur logement afin de réalisation desdits travaux.

Sur les demandes accessoires

Chacune des parties succombant partiellement en ses demandes, sera condamnée à supporter ses propres dépens. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement, à l’exception des honoraires d’huissier et du droit de recouvrement que le tarif des huissiers met à la charge du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAEM ALSACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

ORDONNE à la SAEM ALSACE HABITAT d’effectuer, conformément au devis de la société AVIPUR du 30 novembre 2021, les travaux ci-après dans la loggia du logement occupé par les époux [R] :

*La désinsectisation par pulvérisation d’un produit professionnel contre la tique de pigeon,

*Le grattage et l’enlèvement des nids, des fientes et cadavres de pigeons,

*La mise en plusieurs sacs et le retraitement en déchetterie professionnelle

*La protection de la loggia par la mise en place d’un filet anti-pigeons de couleur pierre depuis l’extérieur ;

CONDAMNE au besoin la SAEM ALSACE HABITAT à y procéder, sous astreinte provisoire de 25 € par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, et ce pendant une durée de trois mois,

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte,

DÉBOUTE les époux [R] du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE chacune des parties à supporter les dépens par elle engagés,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA