TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01239 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MJ26

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SCI FONCIERE RU 01/2011, dont le siège social est sis 21 Quai d’ Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Laure DUCHATEL de la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [N] [J]

né le 19 Mai 1971 à ALESSANDRIA (ITALIE), demeurant 10 Rue Denis Papin – 38130 ECHIROLLES

non comparant

Madame [S] [O]

née le 01 Mars 1978 à CHAUMONT (61230), demeurant 10 Rue Denis Papin – 38130 ECHIROLLES

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 06 Mai 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me Mélinda RIBON, Greffier ;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

Décision rédigée par Monsieur Mohammed BENBAHRIA, Auditeur de justice, sous le contrôle de Monsieur Fabien Quéau, Magistrat à titre temporaire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2021, à effet au 2 mars 2021, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a donné à bail à Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O], pour une durée de six ans, un local à usage d’habitation situé 10 rue Denis Papin – 38130 ECHIROLLES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 741,00 € outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 77,00 €, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 741,00 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 délivré à étude, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a fait assigner Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Grenoble, aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 16 janvier 2025;

— condamner les locataires à quitter le logement et ordonner leur expulsion à défaut ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 la somme de 6 494,59 € au titre des loyers et charges dus au terme de janvier 2025 échu, montant à parfaire au jour de la décision, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation en préfecture, du timbre CNBF et de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 6 mai 2025, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation et actualisé le montant de sa créance en sollicitant la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 9 162,77 €, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [N] [J] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Madame [S] [X] a comparu et reconnaît la dette locative. Elle sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois en plus du loyer. Elle explique qu’elle effectuait les virements correspondant au loyer à son conjoint mais que ce dernier n’a pas réglé les loyers. Elle déclare qu’il est parti du logement en février – mars 2025. Elle ajoute que sa fille a contracté un crédit personnel de 4 000 euros pour apurer la dette locative.

A l’audience, le président a autorisé Madame [S] [X] à justifier dans les quinze jours de la souscription des crédits allégués pour l’apurement de la dette de loyer.

A l’issue de ce délai, il est constaté qu’aucun justificatif n’a été produit par la locataire.

Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisée, les locataires n’ayant pas répondu aux sollicitations des professionnels.

A l’issue des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 juillet 2025, le président ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 474 alinéa 1 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2011 a comparu représentée par son conseil. Si Madame [S] [O] a comparu à l’audience personnellement, Monsieur [N] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande en constat de la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 24 février 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 25 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 mai 2025, et en tout état de cause, au moins deux mois avant l’audience.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le commandement de payer ayant été signifié le 15 novembre 2024, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges après commandement de payer infructueux. En outre, un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] le 15 novembre 2024.

Or, il résulte du décompte produit par la bailleresse que Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] ne se sont pas acquittés de l’intégralité du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l’article 24 précité, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2025.

Sur la demande en paiement de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2011 verse aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 février 2021 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 15 novembre 2024 ;

— le décompte de la créance arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

La somme totale réclamée par la bailleresse de 9 162,77 € arrêtée au 30 avril 2025 comprend à la fois les loyers et charges impayés à la date de la résiliation du bail intervenue le 16 janvier 2025, et une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire à compter de cette date, justement fixée à hauteur du montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] cette dernière l’ayant d’ailleurs reconnu à l’audience.

Par conséquent, ils doivent être condamnés au paiement de la somme de 9 162,77 €.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement sollicité par Madame [S] [O]

Il résulte des pièces du dossier et des débats à l’audience que Madame [S] [X] perçoit 2 000 euros par mois, et que sa fille touche quant à elle 1 500 euros par mois. Les documents relatifs au crédit supposément contracté par cette dernière n’ont pas été transmis à la juridiction, de sorte que sa demande de délai de paiement sera rejetée.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que la bailleresse puisse à nouveau disposer de son logement et fondent leur demande de la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, les locataires pourront être expulsés dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à restituer les lieux loués situés 10 rue Denis Papin – 38130 ECHIROLLES.

A défaut, il convient d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Par ailleurs, Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 16 janvier 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à leur sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payés en cas de poursuite du bail, soumise aux augmentations légales.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 16 janvier 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet, du commandement de payer, du timbre CNBF et de la signification du jugement à intervenir.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Sur les frais irrépétibles

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE RU 01/2011 les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire de la présente décision à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

DÉCLARE l’action de la SCI FONCIERE RU 01/2011 recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre la SCI FONCIERE RU 01/2011 d’une part et Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] d’autre part, à la date du 16 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à libérer les lieux situés 10 rue Denis Papin – 38130 ECHIROLLES, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 la somme de 9 162,77 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2011 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du mois du 16 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux (soit 890,51 euros par mois) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet, et du timbre CNBF ;

RAPPELLE que cette décision est exécutoire immédiatement, même en cas d’appel ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2011 et Monsieur [N] [J] et Madame [S] [O] de leurs plus amples demandes.

Ainsi jugé et prononcé à Grenoble par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 3 juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection