N° RG 24/03538 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWEQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

11ème civ. S1

N° RG 24/03538

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWEQ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [V]

Copie c.c. à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 12] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [U] [V]

dont le dernier domicile connu est [Adresse 3]

[Localité 8]

comparant en personne à l’audience du 24 septembre 2024

non comparant, non représenté à l’audience du 14 janvier 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 juillet 2020, l’OPHEA a donné en location à Monsieur [L] [U] [V] un logement situé porte [Adresse 6] étage 2, au [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 11] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 474,37 euros par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 avril 2023, non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 19 juin 2023 à étude, l’OPHEA a notifié à Monsieur [L] [U] [V] un congé pour le 31 juillet 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 953,35 euros jusqu’au 14 avril 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [L] [U] [V], par acte de commissaire de justice du 12 février 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 591,53 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 535,47 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 260 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 16 février 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 avril 2023.

Le rapport d’enquête sociale a été transmis le 5 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024 à laquelle les parties ont comparu. Le bailleur représenté par son conseil a sollicité le renvoi de l’affaire aux fins d’actualisation de ses demandes dans la mesure où le locataire a donné congé pour quitter les lieux et qu’un état des lieux de sortie est programmé au 7 octobre 2024. Monsieur [L] [U] [V] comparaissant en personne a confirmé avoir donné congé et souhaiter quitter le logement.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 janvier 2025.

À cette audience, à laquelle Monsieur [L] [U] [V] n’a pas comparu, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à ses écritures du 8 janvier 2025 préalablement communiquées à la partie défenderesse. L’OPHEA sollicite désormais, compte tenu du départ du locataire de :

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 7 230,69 euros à titre d’arriérés de loyers et charges avec les intérêts légaux à compter du 14 août 2024, date de l’assignation,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 694,04 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts légaux à compter du 15 octobre 2024, date des opérations d’état des lieux de sortie, à défaut à compter du 8 janvier 2025,

* ORDONNER la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 568,76 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

Le présent jugement sera contradictoire du fait de la comparution du défendeur à la première audience.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [L] [U] [V] pour le 31 juillet 2023 au vu des impayés de loyers au 14 avril 2023 de 1 953,35 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point le congé a donc pris effet le 31 juillet 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le congé a pris effet au 31 juillet 2023 de sorte qu’à compter de cette date, le locataire sans droit ni titre est redevable d’une indemnité d’occupation.

Il ressort des dernières écritures du bailleur ainsi que des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [U] [V] a quitté les lieux et qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 15 octobre 2024.

Au vu du dernier décompte actualisé et de l’arrêté de compte, Monsieur [L] [U] [V] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 7 230,69 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers (dernière échéance incluse : mois d’octobre 2024 au prorata) et charges (régularisation charges comprise) en ce compris l’indemnité d’occupation due depuis le 1er août 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Vu le montant de la dette, aucun délai ne saurait être accordé d’office à Monsieur [L] [U] [V].

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, l’OPHEA réclame la somme de 694,04 euros au titre des réparations locatives. Il produit l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 28 juillet 2020 que l’ensemble des pièces et éléments du logement loué apparaissent neufs en bon état, à l’exception des éléments suivants :

la faïence de la cuisine : « joints jaunis »les fenêtres de la cuisine en état moyen : « cadre fissuré + adhésifs »la sonnette en état moyen : « ne fonctionne pas »la faïence de la salle de bains : « joints jaunis »la ventilation de la salle de bain : « grille sale »la porte de l’entrée : « frotte au sol »les volets de la pièce 1 en état moyen : « adhésif collé »les volets de la pièce 2 : « caisson volet cassé »

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi le 15 octobre 2024 que la totalité des pièces et des éléments d’équipement est notée en mauvais état. Or, aucune description de l’état du logement, des pièces et des équipements ni aucune observation n’est formulée dans cet état des lieux de sortie. Le demandeur fourni également un état des réparations locatives concernant la plomberie, sanitaire et revêtements des sols de la cuisine ainsi que le revêtements des sols du séjour et le nettoyage de tout le logement. Cette pièce ne décrit pas davantage les dégradations relevées et qui seraient imputables au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de relever que le bailleur n’apporte pas la preuve de l’existence de dégradations locatives ou d’un manque d’entretien imputable au locataire après une location d’une durée de 4 années d’un logement dont certains éléments manquaient déjà d’entretien lors de l’entrée dans les lieux.

Par conséquent, il y a lieu de débouter l’OPHEA de sa demande d’indemnisation au titre des réparations locatives.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

En l’espèce et compte tenu de la condamnation au titre de l’arriéré locatif portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision, il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [L] [U] [V] succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamné à payer la somme de 200 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 juillet 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré OPHEA, d’une part, et Monsieur [L] [U] [V] d’autre part, portant sur un logement porte 52, étage 2, au [Adresse 2] à [Localité 8] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] à verser à OPHEA la somme de 7 230,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 31 décembre 2024 (jusqu’à l’échéance d’octobre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande d’indemnisation au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] à verser à OPHEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [V] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS