RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00086 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH5B

Minute n° 504/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

M^e Valérie BACH – 37

M^e Thomas BLOCH – 70

M^e Guillaume HANRIAT – 12

M^e Emmanuel JUNG – 103

Maître Nicolas DELEAU – 152

M^e Nathalie PFALZGRAF – 343

M^e Sophie SCHWEITZER – 281

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

M. [Y]

adressées le : 10 juillet 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 27]

Ordonnance du 10 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [J]

né le 23 Novembre 1997 à [Localité 26]

[Adresse 6]

représenté par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [R] [T] [M]

née le 08 Août 1997 à [Localité 28]

[Adresse 6]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [L] [I]

née le 07 Septembre 1986 à [Localité 28]

[Adresse 6]

représentée par M^e Valérie BACH, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSES :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE « [Adresse 25] », SIS [Adresse 7] [Localité 14] [Adresse 21], représenté par son syndic, la société COOPERATIVE D’HABITATIONS A LOYER MODERE HABITAT DE L’ILL, SARL coopérative dont le siège social est [Adresse 18] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S. URBANETIC ARCHITECTES & URBANISTES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 16]

représentée par Maître Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG

SOCIÉTÉ COOPÉRATIVE D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ HABITAT DE L’ILL, S.à.R.L. coopérative, SIREN 778 770 198, en sa qualité de syndic, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 17]

représentée par M^e Nathalie PFALZGRAF, avocat au barreau de STRASBOURG

LLOYD’S INSURANCE COMPANY, S.A Sociétés d’assurances, es-qualité d’assureur Constructeurs Non Réalisateurs, sous le numéro de contrat DOO-108383-LIC/01.09, prise en son établissement secondaire en France, SIRET 844 091 793 00027, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 19]

représentée par M^e Sophie SCHWEITZER, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.S. COREBAT – BEYER ETANCHEITE

[Adresse 4]

représentée par M^e Thomas BLOCH, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A. BIEBER PVC

[Adresse 29]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT, avocat au barreau de STRASBOURG

S.A.R.L. SCE CARRELAG, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [X] [C],domicilié es qualité audit siège

[Adresse 5]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 Juin 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Réputée contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés le 08, 09 et 16 janvier 2025 numérotés RG 25/00086, M. [N] [J], Mme [R], [T] [M] et Mme [L] [I] ont fait assigner la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de venderesse, la société d’assurance Lloyd’s Insurance Company Sa, la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, la Sas Urbanetic Architectes & Urbanistes, la Sas Corebat – Beyer Étanchéité, la Sa Bieber Pvc et la Sàrl Sce Carrelage devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont ils précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres, malfaçons, non-conformités, tels qu’ils ressortent de l’assignation et à tout document de renvoi, qui affectent les lots n°202 et n°203 de l’immeuble sis [Adresse 8] et construit sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments des préjudices subis ;

— leur donner acte qu’ils feront l’avance des frais d’expertise.

Par conclusions du 14 avril 2025, la Sas Corebat – Beyer Étanchéité ne s’est pas opposée à la demande d’expertise, sous ses plus expresses réserves et protestations.

Par conclusions du 01 mai 2025, la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de venderesse, ne s’est pas opposée à la demande d’expertise, sous ses plus expresses réserves et protestations et a sollicité voir ordonner l’extension des opérations d’expertise à la Sas Urbanetic Architects & Urbanistes, la Sas Corebat – Beyer Étanchéité et la compagnie Lloyd’s Insurance Company, ès-qualités d’assureur Dommages-ouvrage et Constructeur Non Réalisateur.

Par conclusions du 01 mai 2025, la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, a sollicité voir :

— déclarer les demandes formées par M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] tout aussi irrecevables que mal fondées en ce qu’elles sont dirigées à son encontre ;

— débouter M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— condamner solidairement ou in solidum M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] aux entiers frais et dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 mai 2025, la Sas Urbanetic Architectes & Urbanistes ne s’est pas opposée à la demande d’expertise, sous ses plus expresses réserves et protestations.

Par conclusions non datées visant l’audience du 20 mai 2025, la société d’assurance Lloyd’s Insurance Company Sa ne s’est pas opposée à la demande d’expertise, sous ses plus expresses réserves et protestations.

Par conclusions du 04 juin 2025, la Sa Bieber Pvc ne s’est pas opposée à la demande d’expertise, sous ses plus expresses réserves et protestations.

Selon conclusions du 14 mai 2025, M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] ont maintenu leur demande d’expertise et ont sollicité voir :

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic ;

— déclarer la demande formulée à l’encontre de la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, recevable et bien fondée ;

— débouter la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, de sa demande de condamnation in solidum des demandeurs à la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par actes délivrés le 15 mai 2025 numérotés RG 25/00651, M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Résidence [23] », sis [Adresse 6] devant le juge des référés du tribunal judiciaire afin de voir :

— désigner, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert, selon mission dont ils précisent les termes, afin notamment de déterminer l’existence et la cause des désordres, malfaçons, non-conformités, tels qu’ils ressortent de l’assignation et à tout document de renvoi, qui affectent les lots n°202 et n°203 de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 14] [Adresse 20] et construit sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement, évaluer les travaux de remise en état et rechercher tous les éléments des préjudices subis ;

— leur donner acte qu’ils feront l’avance des frais d’expertise.

À l’audience du 24 juin 2025, la Sas Urbanetic Architectes & Urbanistes et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 25] », sis [Adresse 6] ne se sont pas opposés à la demande d’expertise, sous leurs plus expresses réserves et protestations. Pour le surplus, les parties représentées se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

Régulièrement assignée par dépôt à l’étude du commissaire de justice, la Sàrl Sce Carrelage n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Compte tenu de la connexité existant entre les procédures, la jonction sera ordonnée.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic :

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne compétence au syndicat des copropriétaires pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant.

La Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, s’oppose à l’expertise au motif que seul le syndicat des copropriétaires est doté de la personnalité juridique lui permettant d’agir ou d’être attrait en justice pour les intérêts collectifs de la copropriété.

Toutefois, conformément à l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’occurrence, la responsabilité du syndic pourrait être engagée, notamment compte tenu de son inaction ou de son action mal dirigée, et il ne rapporte pas la preuve que toute action au fond à son encontre serait manifestement vouée à l’échec. Il appartiendra dès lors au juge du fond de se prononcer sur la responsabilité en l’espèce de la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, de sorte que l’expertise doit lui être contradictoire ce qui lui permettra par ailleurs de formuler des dires.

La fin de non-recevoir soulevée par la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

Le juge des référés ne tient pas de ces dispositions le pouvoir d’apprécier la recevabilité ni le bien-fondé de l’action au fond dans la perspective de laquelle la demande d’expertise in futurum a été introduite, sauf à retenir que celle-ci est, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, et ce quel que soit le fondement juridique de cette action que le demandeur à l’expertise demeure libre de choisir.

De même, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la demande d’expertise in futurum, laquelle requiert seulement la démonstration de l’existence d’un intérêt légitime à faire constater techniquement l’existence de désordres dans la perspective d’une action au fond et non de faire d’ores et déjà la preuve de la nature exacte et de la cause de ces désordres ou encore de leur imputabilité définitive à une partie.

En l’espèce, M. [N] [J], Mme [R] [M] et Mme [L] [I] exposent que Mme [L] [I] a acquis le lot n°202 d’un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 15] dénommé « [Adresse 25] », par acte en l’état futur d’achèvement en date du 13 novembre 2019 ; que M. [N] [J], Mme [R] [M] ont acquis le lot n°203 par acte en l’état futur d’achèvement du 18 novembre 2020 ; que Mme [L] [I] a constaté des infiltrations dans la chambre de son appartement ; qu’ils se sont installés en janvier 2021, le procès-verbal de livraison faisant mention d’une réserver portant sur un fuite de la porte-fenêtre ; que M. [N] [J] et Mme [R] [M] ont découvert l’existence d’une poche d’eau sous le plafond au moment d’un perçage ; que depuis l’eau s’écoule ; que l’assureur dommage-ouvrage a opposé au syndic un refus de garantie au motif que le désordre était survenu dans l’année du parfait achèvement et qu’il appartenait en premier lieu à l’entreprise d’intervenir ; que les désordres persistent.

À cet égard, le rapport d’expertise amiable de M. [S] [W], expert, du 05 janvier 2023 atteste de la vraisemblance des désordres (pièces 10 demandeurs).

La société d’assurance Lloyd’s Insurance Company Sa, la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de venderesse, la Sas Urbanetic Architectes & Urbanistes, la Sas Corebat – Beyer Étanchéité, la Sa Bieber Pvc et la Sàrl Sce Carrelage ne s’opposent pas à la demande d’expertise judiciaire.

Les défenderesses ne font pas par ailleurs la démonstration que toute action qui serait introduite au fond à son encontre serait, d’ores et déjà, manifestement vouée à l’échec, dès lors que l’expertise aura notamment pour objet de fournir les éléments techniques qui permettront au juge du fond de retenir ou non l’existence de malfaçons et non-façons.

La mesure d’instruction réclamée apparaît dès lors nécessaire pour identifier la nature et l’importance des désordres allégués, en rechercher les causes en vue de déterminer, le cas échéant, les responsabilités encourues et permettre l’évaluation des préjudices subis. Il apparaît également que seul un technicien qualifié est en mesure de donner un avis sur ces questions et qu’une consultation ou une constatation serait insuffisante.

Les demandeurs justifient ainsi d’un motif légitime pour faire ordonner une expertise.

Cette mesure d’instruction sera ordonnée aux conditions et dans les termes qui seront précisés au dispositif de la présente ordonnance, lesquels doivent permettre de garantir que les conclusions de l’expert soient de nature à éclairer au mieux le juge qui serait, le cas échéant, saisi au fond.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, l’avance des frais d’expertise doit demeurer à la charge des demandeurs. Il en va de même des dépens qui ne sauraient être réservés dès lors que la présente décision met fin à l’instance.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, effectuée sur ce fondement sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG n°25/00651 et RG n°25/00086 sous ce seul et dernier numéro ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic ;

ORDONNONS une expertise des lots n°202 et n°203 de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 14] [Adresse 20] et construit sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ;

COMMETTONS en qualité d’expert :

[Y] [G]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Tél : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 22]

Ou à défaut :

[E] [D]

Société d’architecture [D] [E] & Associés

[Adresse 10]

[Localité 12]

Tél : [XXXXXXXX01] [Localité 24]. : 0619852953

Avec pour mission de :

1°/ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’exécution de sa mission, prendre connaissance des conventions intervenues entre les parties,

2°/ visiter en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, leurs conseils avisés, les lots n°202 et n°203 de l’immeuble sis [Adresse 8], les décrire, entendre tous sachants,

3°/ dire si l’immeuble présente les désordres, malfaçons et non-façons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

4°/ dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

5°/ dire quelles sont les causes de ces désordres, malfaçons et non-conformités ;

6°/ dire si les désordres, malfaçons et non-conformités identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

7°/ indiquer s’il y a lieu les travaux à exécuter pour remettre l’immeuble en conformité à sa destination, en évaluer le coût et la durée de leur exécution,

8°/ donner tous éléments pour proposer l’évaluation des préjudices subis par les demandeurs du fait des désordres, malfaçons et non-conformités constatés et de l’exécution des réparations ; formuler une proposition d’apurement des comptes entre les parties,

9°/ à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger à l’attention des parties une note succincte :

— indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— énumérant les travaux de remise en état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— établissant un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise,

10°/ répondre, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, à tous dires ou observations des parties auxquelles seront communiquées, avant d’émettre l’avis sur l’évaluation définitive des travaux de réparation, soit une note de synthèse, soit un pré-rapport comportant toutes les informations sur l’état de ses investigations et tous les documents relatifs notamment aux devis et propositions chiffrés concernant les diverses évaluations; rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties,

11°/ plus généralement donner toutes les informations utiles de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige,

DISONS que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert, et ce, au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

DISONS que l’expert pourra en cas de besoin avoir recours à un technicien autrement qualifié, à charge pour lui de joindre son avis au rapport d’expertise ;

DISONS que M. [N] [J], Mme [R], [T] [M] et Mme [L] [I] verseront une consignation de quatre mille Euros (4.000 €) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 30 septembre 2025 ;

DISONS que la consignation s’effectuera par une démarche de consignation en ligne, par l’intermédiaire du site internet https://consignations.caissedesdepots.fr/ dès connaissance de la présente désignation ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque selon les modalités fixées par l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra déposer auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Strasbourg, service des expertises, un rapport détaillé de ses opérations dans un délai de 6 mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du versement de la consignation et qu’il adressera copie complète de ce rapport, y compris la demande de fixation de rémunération à chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 173 du code de procédure civile ;

PRÉCISONS qu’une photocopie du rapport sera adressée à l’avocat de chaque partie ;

PRÉCISONS que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé ;

CONDAMNONS M. [N] [J], Mme [R], [T] [M] et Mme [L] [I] aux dépens ;

REJETONS la demande de la Sàrl coopérative d’habitations à loyer modéré habitat de l’Ill, ès qualité de syndic, fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS tous les autres chefs de demande des parties ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER