N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 FEVRIER 2026

N° RG 23/05439 – N° Portalis DBYF-W-B7H-JAA6

DEMANDEUR

Maître [U] [C] es qualité de liquidateur de la société SPEIC ATOUT SERVICES immatriculée au RCS de TOURS n°849 858 667, nommé par jugement du tribunal de commerce de TOURS le 12 juillet 2022

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître Sophie CHARRON de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS,

DÉFENDERESSE

S.C.I. STOC IMMO

RCS de [Localité 2] n° 428 174 072, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine BRILLATZ de la SCP BRILLATZ-CHALOPIN, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me C. VALLET, Par ordonnance de délégation de Madame la Première Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile,

Assistée de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier,lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2019, la SAS SPEIC ATOUT SERVICES a acquis auprès de la SARL STOCOBIS un fonds de commerce de magasinage, stockage, conditionnement, négoce distribution et commercialisation de tous produits pour le prix de 129.000 €, pour partie payable à terme.

Suivant contrat de bail commercial du 1er juillet 2019, la SCI STOC IMMO a donné à bail à la SAS SPEIC ATOUT SERVICES des locaux situés [Adresse 3] à Chambray-lès-Tours (37170), dans lesquels la SARL STOCOBIS exerçait son activité.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Tours du 23 février 2021, la SAS SPEIC ATOUT SERVICES a été placée en redressement judiciaire et Maître [U] [C] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Suivant ordonnance du 06 mai 2021, le juge commissaire à la procédure de redressement judiciaire a autorisé la SAS SPEIC ATOUT SERVICES à résilier le contrat de bail commercial au motif qu’elle était dans l’impossibilité d’exploiter les locaux pris à bail et que l’activité logistique et d’entreposage était devenue quasi-inexistante. La résiliation du bail a pris effet le 18 mai 2021, date à laquelle les locaux ont été restitués. En parallèle, la SCI STOC IMMO a déclaré sa créance au passif de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES pour les sommes dues en vertu du bail commercial pour un montant total de 33.102,40 €.

Par acte d’huissier du 29 avril 2021, la SAS SPEIC ATOUT SERVICES a assigné la SARL STOCOBIS aux fins de voir annuler la cession de fonds de commerce du 1er juillet 2019 et a ordonné la remise en état des parties, ainsi que la SCI STOC IMMO afin que le jugement à intervenir lui soit déclaré opposable.

Suivant ordonnance du 25 octobre 2021, le juge commissaire à la procédure de redressement judiciaire a sursis à statuer sur l’admission des créances de la SCI STOC IMMO jusqu’à ce que le litige soit tranché au fond.

Par jugement du 12 juillet 2022, le tribunal de commerce de Tours a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES et désigné Maître [U] [C] en qualité de liquidateur judiciaire.

Par jugement du 07 avril 2023, le tribunal de commerce de Tours a notamment prononcé la nullité de la cession de fonds de commerce intervenue le 1er juillet 2019 et consentie par la SARL STOCOBIS à la SAS SPEIC ATOUT SERVICES sur le fondement du dol, et ordonné la remise en état des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient antérieurement à la cession.

En conséquence, suivant ordonnance du 07 novembre 2023, le juge commissaire a rejeté en totalité la créance déclarée par la SCI STOC IMMO au passif de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES au titre des loyers commerciaux, soit la somme de 33.102,40 €.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 15 décembre 2023, Maître [U] [C], es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES en liquidation judiciaire, a fait assigner la SCI STOC IMMO devant le Tribunal judiciaire de TOURS aux fins de la condamner au règlement du remboursement des loyers versés.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée soulevée par la SCI STOC IMMO à l’encontre de Maître [U] [C] et a déclaré recevable l’action de Maître [U] [C] agissant es qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES, à l’encontre de la SCI STOC IMMO.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 04 avril 2025, la société SPEIC ATOUT SERVICES en liquidation judiciaire, représentée par Maître [C] es qualité de liquidateur judiciaire, demande au tribunal de :

DECLARER la société SPEIC ATOUT SERVICES représentée par Maître [C] es qualité, bien fondée en ses demandes.ORDONNER la remise en état des parties telles qu’elles se trouvaient antérieurement au 01 juillet 2019En toute conséquence,

CONDAMNER la Société STOC IMMO à régler à Maître [U] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de Société SPEIC ATOUT SERVICES : la somme de CENT SOIXANTE HUIT MILLE TROIS CENT VINGT QUATRE EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES (168 324,25€) au titre du remboursement des loyers et dépôt de garantie versés,DIRE que la société SPEIC ATOUT SERVICES représentée par Me [U] [C] ne pourra être déclarée redevable pour les motifs sus exposés d’une quelconque indemnité d’occupation du local commercial depuis son entrée dans les lieux jusqu’à la restitution de celui-ci au bailleur ;

À titre subsidiaire, sur l 'indemnité d’occupation

FIXER le montant d’une indemnité d’occupation à une somme égale à 10 % du montant du loyer annuel convenu soit pour la période entre le 1” juillet 2019 et mai 2021 une somme globale maximale de 22 770 €.ORDONNER la compensation des créances réciproquesCONSTATER qu’après compensation, la SCI STOC IMMO demeure débitrice envers Me [U] [C] es qualité de la somme de CENT QUARANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES (145 554,25 €) CONDAMNER en conséquence la SCI STOC IMMO à verser à Me [U] [C] es qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de Société SPEIC ATOUT SERVICES la somme de CENT QUARANTE CINQ MILLE CINQ CENT CINQUANTE QUATRE EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES (145 554,25€) ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la Société STOC IMMO au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la société SPEIC ATOUT SERVICES en liquidation judiciaire, représentée par Maître [C] es qualité de liquidateur judiciaire fait valoir que la nullité de la cession du fonds de commerce pour dol a entrainé l’annulation rétroactive du bail, élément du fonds de commerce suivant le jugement passé en force de chose jugée. Ainsi, il considère que la société SPEIC ATOUT SERVICES est réputée n’avoir jamais été locataire du local dans lequel le fonds a été exploité et qu’il convient alors d’ordonner la remise en état des parties antérieurement au 1er juillet 2019. En outre, elle expose qu’elle n’a jamais bénéficiait d’une jouissance paisible des locaux, ces derniers étant inexploitables.

Concernant l’indemnité d’occupation, elle soutient qu’en raison de l’inexploitation des locaux, une réduction de cette indemnité est sollicitée. Elle expose que la clause exonératoire du bailleur est inopposable car elle représente l’essence même du contrat de bail, à savoir l’obligation de délivrance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 mai 2025, la société STOC-IMMO demande au tribunal de :

Débouter Maître [C], es qualité, de ses demandes,Subsidiairement,

Fixer l’indemnité d’occupation due par la société SPEIC ATOUT SERVICES au montant du loyer par elle payée,Ordonner compensation entre la dette de restitution de la société STOC-IMMO et sa créance d’indemnité d’occupation sur la société SPEIC ATOUT SERVICES et constater qu’après compensation la société STOC-IMMO n’est débitrice d’aucune somme,Débouter par conséquent Maître [C], es qualité, de ses demandes,Le condamner es qualité à payer à la société STOC-IMMO la somme de 2 500€ par application de l’article 700 du Code de procédure civile,Le condamner enfin aux entiers dépens.

En défense, la société STOC-IMMO expose que la perte d’exploitation retenue par le tribunal de commerce de TOURS prend forcément en compte le loyer payé, ne permettant pas de les demander désormais. Sur l’indemnité d’occupation, elle considère que si le contrat de bail est annulé, cette indemnité est due par la demanderesse, qui a occupé les lieux et a pu exploiter son fonds de commerce.

En vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du Juge de la mise en état du 22 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 janvier 2026 et mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de condamnation de la société STOC-IMMO à la somme de 168 324,25€ au titre du remboursement des loyers et dépôt de garantie versés

Selon l’article 1302 du même code, « Tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat que la société SPEIC ATOUT SERVICES a été autorisée à résilier ledit bail commercial par le juge commissaire, par ordonnance en date du 06 mai 2021 ; que cette résiliation a été notifiée à la SCI STOC IMMO le 07 mai 2021 et qu’elle a pris effet à réception du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2021, présenté le 18 mai 2021 ; que le tribunal de commerce de TOURS, par un jugement en date du 07 avril 2023, a prononcé « la nullité de la cession du fonds de commerce sur le fondement du dol à la date du 1er juillet 2019 et dit que par l’effet de cette annulation, la SAS SPEIC ATOUT SERVICES est réputée n’avoir jamais été, ni propriétaire du fonds de commerce, ni locataire du local dans lequel il a été exploité » et il a ordonné « la remise en état des parties telles qu’elles se trouvaient antérieurement au 1er juillet 2019 » et a condamné « la SARL STOCOBIS à régler à Maître [U] [C], ès qualité, la somme de 45 000 euros au titre du remboursement du prix de cession », à régler « la somme de 15 000 euros au titre du remboursement des 15 mensualités payées par la SAS SPEIC ATOUT SERVICES à la SARL STOCOBIS au titre du crédit vendeur » et à régler la somme de 9 316 euros en réparation du préjudice au titre de la perte d’exploitation. Le demandeur a fourni un certificat de non appel de la présente décision. Cette décision a donc autorité de la chose jugée.

Ainsi, la SAS SPEIC ATOUT SERVICES n’a jamais été locataire du local loué auprès de la SCI STOC IMMO et les parties doivent être remise en état antérieurement au 1er juillet 2019 permettant le règlement des loyers payés sur la période du 1er juillet au 18 mai 2021, date prise d’effet de la résiliation du bail, et du dépôt de garantie d’un montant de 8 250 euros.

La SCI STOC IMMO soutient que la condamnation d’un montant de 9 136 euros correspondant à la perte d’exploitation inclus les loyers payés par la SAS SPEIC ATOUT SERVICES.

Or, il ressort de l’ensemble des pièces produites et de la motivation de la décision du tribunal de commerce de TOURS, dans sa décision en date 07 avril 2023, que la perte d’exploitation correspond à l’évolution du chiffre d’affaires, des dépenses et de l’évolution du résultat et non des loyers payés.

De ce fait, il sera fait droit à la demande de condamner la SCI STOC IMMO à régler à Maître [U] [C] ès qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES la somme de 168 324,25 euros au titre du remboursement des loyers et du dépôts de garantie versés.

Sur la demande reconventionnelle fondée sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1170 du code civil, « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ».

Aux termes des dispositions de l’article 1719 du même code, « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1o De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2o D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3o D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4o D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

En application de l’article 1720 du même code, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Selon les dispositions de l’article R145-35 du code de commerce, « Ne peuvent être imputés au locataire:

1o Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux (…) ».

En l’espèce, la SCI STOC IMMO souhaite fixer une indemnité d’occupation sur la période du 1er juillet au 18 mai 2021, la demanderesse ayant eu la jouissance des lieux et rappelle l’article 6.1 du contrat de bail en date du 1er juillet 2019 conclu entre les parties selon lequel « [S] prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du BAILLEUR aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires, ou travaux de quelque nature que ce soit même s’ils étaient rendus nécessaires par l’inadaptation des lieux loués à l’activité envisagée, par la vétusté, ou par des vices cachés ».

Maître [U] [C] soutient que la SAS SPEIC ATOUT SERVICES n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation du local commercial, et à titre subsidiaire, le montant de cette indemnité doit être fixée à une somme égale à 10% du montant du loyer annuel.

Il ressort du rapport d’expertise amiable en date du 29 octobre 2020, établi à la demande de l’assureur de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES, la présence récurrente d’une quantité d’eau rendant incompatible le stockage de matériel dans des conditions de sécurité normales et rendant l’ouvrage impropre à sa destination ; qu’en raison de la présence d’eau dans l’entrepôt, certains clients ont annulé leur contrat de stockage ; que le désordre constaté engage la responsabilité contractuelle du bailleur qui doit mettre à la disposition de son locataire un entrepôt qui remplisse les fonctions essentielles d’un bâtiment, notamment l’étanchéité ; que le bailleur connaissait le désordre avant la signature du bail et qu’il aurait dû alerté son locataire étant donné le risque d’endommagement des marchandises stockées.

Dans le procès-verbal de constat en date du 26 février 2020 produit, le commissaire de justice a constaté l’absence de toute activité, de stock et de personnel dans l’ensemble des locaux, les locaux étant vides, à l’exception d’une quantité importante de racks (rayonnages), de quelques rares meubles laissés sur place.

Il résulte de l’ensemble des pièces versées que le local commercial loué présentait des désordres dès le début du bail le rendant impropre à sa destination ; qu’il était de la responsabilité du bailleur de procéder aux réparations nécessaires du bien loué ; et que les clauses du contrat de bail ne peuvent décharger le bailleur de son obligation de délivrance d’un local en état de servir à l’usage contractuellement prévu (C.cass. ch. Civ. 31 octobre 2012, n°11-12.970).

Ainsi, il convient d’accorder une indemnité d’occupation du local commercial, mais son montant doit être limité compte tenu des désordres relevés sur ledit bien loué.

De ce fait, il sera accordé une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 10% du montant du loyer annuel convenu entre les parties pour la période entre le 1er juillet 2019 à mai 2021, soit la somme de 22 770 euros.

Sur la demande de compensation des créances

Les parties ayant des créances réciproques, il convient de procéder à la compensation de ces dernières de la manière suivante :

Créance de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES : 168 324,25 euros au titre du remboursement des loyers et du dépôts de garantie versés ;Créance de la SCI STOC IMMO : 22 770 euros au titre de l’indemnité d’occupation ;

Soit la somme de 145 554,25 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI STOC IMMO à régler à Maître [U] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES la somme de 145 554,25 euros au titre de la compensation des créances dues au titre du remboursement des loyers et du dépôts de garantie versés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI STOC IMMO qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI STOC IMMO, condamnée aux dépens, devra verser à Maître [U] [C], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DIT que la SCI STOC-IMMO doit régler à Maître [U] [C] ès qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES la somme de 168 324,25 euros (cent soixante-huit mille trois cent vingt-quatre euros et vingt-cinq centimes) au titre du remboursement des loyers et du dépôt de garantie ;

DIT que Maître [U] [C] ès qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES doit régler à la SCI STOC-IMMO la somme de 22 770 euros (vingt-deux mille sept cent soixante-dix euros) au titre de l’indemnité d’occupation ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques ;

CONDAMNE la SCI STOC-IMMO à régler à Maître [U] [C] ès qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES la somme de 145 554,25 euros (cent quarante-cinq mille cinq cent cinquante-quatre euros et vingt-cinq centimes) au titre du remboursement des loyers et du dépôt de garantie ;

DEBOUTE les parties du surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI STOC-IMMO à payer à Maître [U] [C] ès qualité de liquidateur judiciaire de la liquidation judiciaire de la SAS SPEIC ATOUT SERVICES la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI STOC-IMMO aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

C. VALLET