TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé – Jonction

N° RG 25/00708 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPP6

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 29 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Mme [B] [H] [M]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Cécile MONTPELLIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

Mme [O] [N]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Guilhem D’HUMIERES, avocat au barreau de LILLE

Référé

N° RG 25/00732 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZRBB

DEMANDERESSE :

Mme [B] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Cécile MONTPELLIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. [T]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Guilhem D’HUMIERES, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 24 Juin 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 15 Juillet 2025 prorogé au 29 Juillet 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2021, Mme [B] [G] a mis à bail au profit de la S.A.S. [T] des locaux situés au [Adresse 14] [Localité 9] (Nord). Conclu pour une durée de neuf années, elle a fixé le loyer annuel à 18 000 euros, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 6 000 euros.

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2021, Mme [B] [G] a mis à bail au profit de la S.A.S. [T] des locaux situés au [Adresse 11][Adresse 1] à [Localité 9]. Conclu pour une durée de neuf années, elle a fixé le loyer annuel à 24 000 euros, payable mensuellement et d’avance, outre provisions pour charges et le versement d’un dépôt de garantie de 8 000 euros.

Par actes sous seing privé du 26 novembre 2021, Mme [O] [N] s’est engagée en qualité de caution solidaire pour l’exécution des baux conclus, dans la limite de 18 000 euros de loyers et 36 000 euros pour les autres sommes pour les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9] et 24 000 euros pour les loyers et 50 000 euros pour les autres sommes pour les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9].

Suite à des impayés, Mme [G] a fait signifier à la société [T] le 16 octobre 2024 deux commandements de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans chacun des baux.

Par acte délivré à sa demande le 12 février 2025, Mme [G] a fait assigner la société [T] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constatée l’acquisition du jeu des clauses résolutoire et de la voir condamnée au paiement de diverses sommes.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de registre général 25/256 avant d’être radiée le 22 avril 2025.

Sur demande, l’affaire a ensuite été réinscrite sous le n° RG 25/732. Elle a été appelée à l’audience le 10 juin 2025 pour y être plaidée.

Par acte délivré à sa demande le 29 avril 2025, Mme [G] a fait assigner Mme [N] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir joindre les instances et condamner la caution solidairement au preneur au paiement des sommes dues au titre des baux commerciaux.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 25/632 avant d’être radiée le 22 avril 2025.

Sur demande, l’affaire a ensuite été réinscrite sous le n° RG 25/708. Elle a été appelée à l’audience le 20 mai 2025 puis renvoyée à la demande des parties pour être plaidée le 10 juin 2025.

Mme [B] [G], représentée, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, notamment aux fins de :

— jonction des deux procédures,

— constat de l’acquisition du jeu des clauses résolutoires figurant dans les baux en cause concernant les locaux précités,

— condamnation de la société [T] à lui une provision de 28 500 euros au titre des loyers impayés cumulés selon la répartition suivante :

• 16 500 euros pour le local situé [Adresse 16] correspondant aux loyers de juillet 2024 à juin 2025, à l’exception du mois de novembre 2024,

• 12 000 euros pour le local situé [Adresse 18] couvrant les loyers dus entre octobre 2024 et juin 2025,

— condamnation de Mme [N], en qualité de caution, et de la société [T] au paiement de ladite provision,

— condamnation de la société [T] et Mme [N], en qualité de caution, à lui payer l’indemnité d’occupation de 50 euros par jour pour le local situé [Adresse 16] à [Localité 9] et de 66,67 euros par jour pour le local situé [Adresse 18] à [Localité 9],

— débouté de la société [T] de ses demandes,

— condamnation de la société [T] à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnation de la société [T] aux dépens en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire.

La S.A.S. [T] et Mme [N], représentées, demandent dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 juin 2025, de :

— les retenir solidairement débitrices des provisions suivantes :

—  7 500 euros pour les loyers des mois de juillet à décembre 2024 pour le local situé [Adresse 16],

—  2 000 euros pour le loyer du mois de janvier 2025 pour le local situé [Adresse 18],

— donner acte à la société [T] qu’elle ne s’oppose pas à l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et à la restitution des locaux à Mme [G],

— dire qu’il sera procédé à un état des lieux contradictoire de sortie en vue la restitution du dépôt de garantie versé le jour de la remise des clés,

— ordonner la compensation entre la créance de restitution des dépôts de garantie versés par la société [T] et toute somme à laquelle elle sera condamnée au titre des baux commerciaux litigieux lors de la décision à intervenir ;

— débouter Mme [G] de ses demandes,

— condamner Mme [G] aux dépens,

— de leur accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter de la dette d’arriéré de loyers,

— laisser les dépens à la charge de la demanderesse en ce compris les frais de commandements de payer.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. L’article 368 du même code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Les procédures enrôlées sous les numéros de registre général 25/708 et 25/732 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.

Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

Sur la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 9]

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial (pièce n°2). Un commandement de payer a été délivré le 16 octobre (pièce n°6) et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 16 novembre 2024.

Sur la clause résolutoire du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9]

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial (pièce n°3). Un commandement de payer a été délivré le 16 octobre (pièce n°5) et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 16 novembre 2024.

Sur les demandes d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société [T] de quitter les lieux situés [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 9], ses expulsions seront ordonnées selon les modalités précisées au dispositif et donneront lieu à l’établissement d’états des lieux contradictoires. A défaut d’accord entre les parties, les états des lieux seront réalisés par un commissaire de justice aux frais partagés des parties.

Sur les demandes de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

— Sur l’indemnité d’occupation du local situé au [Adresse 13] à [Adresse 10]

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société [T] occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société [T]. Il convient de fixer, à compter du 17 novembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

— Sur l’indemnité d’occupation du local situé au n°[Adresse 3] à [Adresse 10]

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société [T] occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société [T]. Il convient de fixer, à compter du 17 novembre 2025, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre des arriérés

A propos des demandes de provisions au titre des arriérés des sommes dues en exécution des baux en cause, les défenderesses évoquent des règlements, 3 000 euros pour les mois de mai et juin 2024 du local situé [Adresse 16] et 14 000 euros correspondant aux mois de janvier à juin 2024 et au mois d’octobre 2024, conformément aux échanges entre les parties. Les défenderesses déclarent avoir effectué le 13 février 2025, un virement de 2 000 euros pour le mois d’octobre 2024 du local situé [Adresse 17].

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

En l’espèce, la demanderesse ne réclame pas les loyers de janvier à juin 2024. Il ressort de la pièce n°6 communiquée par les défenderesses que Mme [N] a effectué un virement de 2 000 euros pour le mois d’octobre 2024 à déduire pour le local concerné.

En conséquence, la société [T] sera condamnée à payer une provision de 16 500 euros à valoir sur l’arriéré de loyer du local situé [Adresse 15] à [Localité 9] et une autre provision de 10 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyer des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9].

Sur la restitution du dépôt de garantie

La société [T] ne s’oppose pas à la restitution des locaux, si un état des lieux contradictoire est établi pour la restitution des dépôts de garantie.

Mme [G] explique que l’état des lieux n’a pas encore été effectué, que l’état des locaux ne peut être apprécié sur des photographies versées aux débats ni les travaux à effectuer puisqu’un état des lieux contradictoire doit être réalisé pour la restitution du dépôt de garantie.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué de sorte que la restitution des dépôts de garantie versée est sérieusement contestable.

Il n’y a pas lieu à référé sur la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de compensation des sommes

L’article 488 du code de procédure civile précise que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et qu’elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles. Cette autorité de la chose décidée oblige le juge à maintenir sa décision en l’absence de fait nouveau.

Dès lors, le juge des référés ne peut, sans statuer au fond, prononcer une compensation telle que réclamée par les défenderesses de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ladite compensation.

Sur la condamnation de la caution

Mme [O] [N] qui a été informée de la défaillance de la locataire, en vertu de son engagement de caution, dont la validité et l’étendue ne sont pas contestés, sera condamnée au paiement des sommes précitées, à titre provisionnel et solidairement avec la co-défenderesse.

Sur la demande de délai de paiement

Mme [N] et la S.A.S. [T] expliquent que Mme [N] assure la gestion de plusieurs établissements, notamment de la société LHO Food et qu’elle a dû se mettre plusieurs fois en arrêt de travaux en raison d’un syndrome d’épuisement.

Elles indiquent que plusieurs établissements secondaires ont été fermés, que Mme [N] exerce à titre exclusif l’activité de traiteur lui permettant d’être dispensée de louer un local et la libérant d’éventuelles charges de loyers commerciaux afin de dégager des revenus.

Elles ajoutent avoir effectué plusieurs règlements et que Mme [N] a tenté de trouver une solution pour s’acquitter de ses dettes notamment par une offre de vente du bail commercial [Adresse 18] pour 50 000 euros.

Mme [G] souligne que pour solliciter des délais, le débiteur doit démontrer qu’il sera en mesure d’honorer ses engagements dans les délais octroyés. La demanderesse considère que les défenderesses ne justifient pas d’une capacité à apurer les arriérés en cause.

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil ont la faculté, en accordant des délais, de suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, les défenderesses transmettent un certificat médical et une offre de rachat du bail du café du vieux [Localité 9]. Cependant, s’agissant de leur capacité à apurer les arriérés cumulés en sus des sommes dues en exécution des baux en cause, si elles allèguent disposer de revenus, elles ne fournissent pas d’éléments objectifs de nature à l’étayer.

Par conséquent, la juridiction n’étant pas mise en situation d’apprécier la réalité d’une capacité d’apurement alors que les difficultés de règlement des sommes dues en exécution des baux en cause sont manifestement anciennes.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter les défenderesses de leur demande de délai de paiement.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société [T] et de Mme [N], les dépens de l’instance, y incluant le coût des commandements de payer du 16 octobre 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. [T] et Mme [N] à payer solidairement 1 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Ordonne la jonction de la procédure enregistrée sous le n° RG 25/732 à celle enrôlée initialement sous le n° RG 25/708 sous lequel la procédure sera poursuivie ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [B] [G] et la S.A.S. [T] concernant les locaux situés au [Adresse 11][Adresse 4] à [Localité 9] depuis le 16 novembre 2024 ;

Fixe, à compter du 17 novembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de Mme [B] [G] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [T] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. [T] à payer à Mme [B] [G] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant Mme [B] [G] et la S.A.S. [T] concernant les locaux situés au [Adresse 11][Adresse 1] à [Localité 9] depuis le 16 novembre 2024 ;

Fixe, à compter du 17 novembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de Mme [B] [G] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. [T] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. [T] à payer à Mme [B] [G] chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 10 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. [T] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 11][Adresse 1] à [Localité 9] et au n°[Adresse 4] à [Localité 9] ;

Autorise au besoin Mme [B] [G] à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la S.A.S. [T] à payer à Mme [B] [G] 16 500 euros (seize mille cinq cents euros) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation pour les locaux situés au [Adresse 13] à [Localité 9], loyer de juin 2025 inclus ;

Condamne la S.A.S. [T] à payer à Mme [B] [G] 10 000 euros (dix mille euros) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation pour les locaux situés au [Adresse 12], loyer de juin 2025 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamne Mme [O] [N] solidairement avec la S.A.S [T] au paiement des provisions précitées ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution des dépôts de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation ;

Rejette la demande de délai de paiement ;

Condamne solidairement la S.A.S. [T] et Mme [O] [N] aux dépens y incluant le coût des commandements de payer du 16 octobre 2024 ;

Condamne solidairement la S.A.S. [T] et Mme [O] [N] à payer 1 200 euros (mille deux cents euros) à Mme [B] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE