RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00516 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNZT

Minute n° 950/25

COPIE EXÉCUTOIRE à :

Maître [S] [D] – 70

M^e Laurent FREUDL – 192

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 18 décembre 2025

Le Greffier

République Française

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

Ordonnance du 18 Décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. IMMOBILIERE FONCIERE FINANCIERE, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 433 662 517, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Franck MERKLING, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. DN SARL, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 828 827 212, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Laurent FREUDL, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES INTERVENANTES :

S.A.S. KRONENBOURG, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 775 614 308, ayant son siège social [Adresse 11] [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal :

a) élisant domicile en l’étude de Me [I] [M] sis [Adresse 2], d’une part

b) élisant domicile en l’étude de Me [I] [M] sis [Adresse 3], d’autre part

Etude de Me [I] [M]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non comparante

S.A. CIC EST, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n° 754 800 712, ayant siège social [Adresse 7] élisant domicile en son agence situé [Adresse 6], prise en la personne de son repésentant légal

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025

Président : Olivier RUER, Premier vice-président

Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par :

Olivier RUER, Premier vice-président

Cédric JAGER, Greffier

Contradictoire

En premier ressort

Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes délivrés les 1er ,7 et 9 avril 2025, la Sàrl Immobilière Foncière Financière a fait assigner la Sàrl DN, exerçant sous l’enseigne THE JEANIE JOHNSTON, en présence de la Sas Brasseries Kronenbourg et de la Banque CIC Est, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg en constat de résiliation de bail commercial, expulsion et provisions.

Elle a sollicité voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2025 ;

en conséquence,

— constater la résiliation du bail commercial signé entre les parties le 21 février 2017 ;

— ordonner l’expulsion de la Sàrl DN, ainsi que de tous occupants de son chef dès la signification de l’ordonnance à intervenir au besoin, avec le concours de la force publique sous peine d’astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la Sàrl DN à payer à titre provisionnel à la Sàrl Immobilière Foncière Financière la somme de 45.380,16 euros correspondant à l’arriéré locatif au 17 mars 2025, outre les intérêts de droit sur chacun des loyers demeurés impayés à compter de leur échéance ;

— condamner la Sàrl DN au règlement de la somme de 296,24 euros au titre du coût du commandement visant la clause résolutoire délivré le 12 février 2025 ;

— condamner la Sàrl DN au paiement d’une indemnité d’occupation, correspondant au montant du loyer actuel, tel que ressortant des dispositions de l’article 10 du contrat de bail commercial, soit la somme mensuelle de 5.952,80 euros en principal, augmentée d’une avance sur charges de 100 euros HT mensuel, soit au total une somme de 6.052,80 euros HT soit 7.263,36 euros TTC, et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et restitution des clefs ;

— condamner la Sàrl DN au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous frais et dépens ;

— rendre commune et opposable l’ordonnance à intervenir aux créanciers inscrits, dûment appelés à la présente procédure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil.

Selon conclusions du 02 décembre 2025, la Sàrl DN a sollicité voir :

— déclarer les demandes de la Sàrl Immobilière Foncière Financière irrecevables en ce qu’elles échappent au pouvoir juridictionnel du juge des référés ;

— inviter la Sàrl Immobilière Foncière Financière à mieux se pourvoir ;

— débouter la Sàrl Immobilière Foncière Financière de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

— octroyer à la Sàrl DN les plus larges délais de grâce afin d’apurer la somme de 46.676,40 euros correspondant aux deux termes de loyers impayés et aux frais de commandement ;

en tout état de cause,

— condamner la Sàrl Immobilière Foncière Financière à payer à Commercial Investment Group [Localité 12] une indemnité de 1.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sàrl Immobilière Foncière Financière aux frais.

À l’audience du 02 décembre 2025, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample examen des prétentions et moyens.

Assignée par remise à personne morale le 9 avril 2025, la Banque CIC Est n’a pas constitué avocat.

Assignée par remise à personne morale le 7 avril 2025, la Sas Brasseries Kronenbourg n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et les demandes de provisions :

L’article 10 du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 21 février 2017 stipule, page 10, que le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement demeuré infructueux, en cas notamment de non-paiement d’un seul terme de loyer à son échéance.

La Sàrl Immobilière Foncière Financière a fait délivrer à la défenderesse, le 12 février 2025, un commandement de payer la somme au principal de 45.380,16 euros visant la clause résolutoire.

La Sàrl DN, sur qui pèse la charge de la preuve du paiement dans le mois du commandement, ne conteste pas la dette locative.

Elle n’invoque aucun moyen au soutien de sa demande tendant à voir déclarer les demandes de la bailleresse irrecevables en ce qu’elles échappent au pouvoir juridictionnel du juge des référés et se contente dans le corps des conclusions de solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

La procédure a régulièrement été dénoncé à la Sas Brasseries Kronenbourg et de la Banque CIC Est, créanciers inscrits.

Il en résulte que le juge des référés ne peut que constater la résiliation du bail à la date du 12 mars 2025.

La Sàrl DN est occupante sans droit des locaux appartenant à la Sàrl Immobilière Foncière Financière depuis la résiliation du bail. Une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l’expulsion requise, dans les termes précisés dans le dispositif de la présente décision, mais sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette obligation du concours de la force publique ni d’une astreinte.

L’obligation de la partie défenderesse de verser, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers, charges et taxes dus jusqu’au 12 mars 2025, la somme totale de 45.380,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, n’est pas sérieusement contestable.

La provision mensuelle d’indemnité d’occupation sera fixée au montant non sérieusement contestable de 7.263,36 euros TTC avance sur charges comprises jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués à compter du 12 mars 2025.

La défenderesse sera condamnée à verser ces sommes provisionnelles comme il sera précisé dans le dispositif de la présence ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement :

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La partie défenderesse sollicite subsidiairement que lui soit accordé un délai de paiement de 24 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin d’apurer l’arriéré locatif.

À cet égard, la Sàrl DN soutient qu’elle a toujours payé les créances de loyers et que son inexécution concerne uniquement deux échéances de loyers.

Cependant, si la Sàrl DN a repris les paiements du mois d’avril à octobre 2025 pour un montant de 7.973,46 euros, il ne peut qu’être constaté qu’au regard de l’indemnité d’occupation de 7.263,36 euros TTC due et de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 12 mars 2025 d’un montant de 45.380,16 euros subsistant, les sommes versées ne permettent pas d’apurer la dette dans un délai de 24 mois. En outre, la Sàrl DN s’acquitte de ses dettes de manière mensuelle alors que les créances de loyers sont payables d’avance par trimestre en quatre termes de paiement égaux conformément à l’article 6 du contrat de bail commercial (pièce 1, page 7).

La Sàrl DN ne présente ni échéancier d’apurement, ni élément comptable actualisé susceptible de justifier ses capacités de paiement, dès lors que les bilans comptables versés aux débats de 2022 et 2023 sont antérieurs aux impayés du 3ème trimestre 2024 et du 1er trimestre 2025.

La Sàrl DN n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette, qui ne va cesser de croître, dans le délai de deux années impartis par l’article 1343-5 précité.

La demande de délais de paiement formée par la Sàrl DN sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La Sàrl DN sera également condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 296,24 euros par application de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à la Sàrl Immobilière Foncière Financière la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La Sàrl DN sera condamnée à lui verser cette somme et sa demande effectuée sur le même fondement sera parallèlement rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties avec effet au 12 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la Sàrl DN et de tout occupant de son chef des locaux loués, occupés sans droit [Adresse 5] [Localité 9] ;

CONDAMNONS la Sàrl DN à verser par provision à la Sàrl Immobilière Foncière Financière :

— la somme totale de 45.380,16 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025 ;

— la somme de 7.263,36 euros TTC avance sur charges comprises, chaque mois à compter du 12 mars 2025, jusqu’à évacuation complète et effective des lieux loués, sans qu’il n’y ait lieu à indexation ;

REJETONS la demande de délais de paiement formulée par la Sàrl DN ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demandes des parties ;

CONDAMNONS la Sàrl DN aux frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 296,24 euros ;

CONDAMNONS la Sàrl DN à payer à la Sàrl Immobilière Foncière Financière la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la Sàrl DN fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président

C. JAGER O. RUER