COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.A.R.L. [C] [N] c/ [Z] [E], S.A.R.L. AMANDOLA

N°26/98

Du 19 Février 2026

2ème Chambre civile

N° RG 24/00611 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PNNV

Grosse délivrée à :

M^e Anne-sophie LAPIERRE

M^e Clotilde TANDONNET-RICHARD

expédition délivrée à :

M^e Julie BOANO

le 19/02/2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix neuf Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Février 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. [C] [N], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège madame [A] [M]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Julie BOANO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Madame [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-sophie LAPIERRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.R.L. AMANDOLA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Clotilde TANDONNET-RICHARD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

Vu l’acte de commissaire de justice du 7 février 2024 par lequel la SARL [C] [N] a fait assigner madame [Z] [E] et la SARL AMANDOLA devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir :

Vu les articles 1113, 1134, 1217, 1221, 1583, du code civil,

Vu l’offre d’achat acceptée en vigueur entre les parties,

Il est demandé au tribunal judiciaire pour les causes et raisons sus-énoncées,

Déclarer nulle la clause de l’offre prévoyant l’impossibilité de l’exécution forcée de la vente du bien immobilier

Prononcer l’exécution forcée de la vente du garage situé [Adresse 2] (Immeuble [Adresse 4] [Adresse 5]) à [Localité 3] dont madame [E] est l’actuelle propriétaire,

Condamner madame [E] à lui payer la somme de 45.000 euros au titre de la réparation du dommage financier subi,

Condamner madame [E] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamner madame [E] et le syndic à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées par la SARL AMANDOLA (rpva 08/11/2025) qui sollicite de :

Voir débouter la SARL [C] [N] de l’ensemble de ses demandes,

La voir condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées par madame [Z] [E] (rpva 09/10/2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1221 et suivants, et 1240 du code civil,

Rejeter l’ensemble des demandes de la SARL [C] [N]

Reconventionnellement,

Prononcer la caducité de l’offre d’achat du garage sis [Adresse 6] entre elle et la SARL [C] [N],

Condamner la SARL [C] [N] à lui verser la somme de 8.000 euros pour le préjudice subi,

En tout état de cause,

Condamner la SARL [C] [N] à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 20 mars 2025 fixant la clôture différée de la procédure au 14 octobre 2025.

Vu l’audience de plaidoirie du 14 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL [C] [N] fait valoir que par acte signé le 15 mai 2023, madame [Z] [E] a accepté de lui céder un garage situé [Adresse 2] à [Localité 3] pour un montant de 145.000 euros.

Elle relève que les termes de l’offre précisaient que l’acte authentique de vente devrait intervenir au plus tard le 15 juillet 2023 et qu’elle contenait une clause indiquant que l’exécution forcée de la vente ne pourra pas être poursuivie.

Au visa de l’article 1583 du code civil, elle estime que la vente était parfaite dès la signature de l’offre par madame [Z] [E].

Elle explique que la clause de l’offre prévoyant que l’offre acceptée ne vaut pas vente parfaite et empêchant l’exécution forcée de la vente doit être déclarée nulle en raison de sa contrariété à la loi, et ce d’autant plus qu’elle est contraire à la volonté des parties.

Elle sollicite l’exécution forcée du contrat en application des dispositions de l’article 1221 du code civil et la vente forcée du bien de madame [Z] [E].

Elle réclame l’octroi de la somme 45.000 euros de dommages et intérêts pour son préjudice financier en expliquant que l’inexécution contractuelle a eu conséquences néfastes sur son activité et la somme de 5.000 euros pour son préjudice moral.

Madame [Z] [E] conclut au rejet de l’ensemble des prétentions de la SARL [C] [N] au motif que la non-réalisation de la vente n’est pas de son fait. Elle explique qu’après la signature de l’offre d’achat, un dégât des eaux est survenu dans la copropriété et que pour cette raison, la SARL [C] [N] a cessé de répondre aux mails du notaire chargé de la réitération l’acte authentique.

Elle fait valoir qu’elle a été très surprise par l’assignation puisque la SARL [C] [N] ne l’a plus contactée et ne l’a jamais mise en demeure d’avoir à réaliser la vente de son garage.

Elle estime que les demandes indemnitaires sont infondées et ce d’autant plus que le bien ne peut être utilisé à des fins commerciales selon le règlement de copropriété de telle sorte que l’activité commerciale de la SARL [C] [N] n’a pas pu en souffrir. Elle ajoute qu’il est difficile de percevoir quel préjudice moral pourrait subir une personne morale.

Reconventionnellement, elle sollicite être libérée de son engagement vis-à-vis de la SARL [C] [N] puisque cette dernière n’a jamais transmis les documents nécessaires au notaire et n’a jamais donné suite à la promesse de vente.

Elle sollicite l’octroi de la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, expliquant que l’assignation sans mise en demeure préalable l’a choquée. Elle estime que ce litige aurait pu être facilement éviter.

La SARL AMANDOLA fait valoir que la SARL [C] [N] ne formule aucune demande contre elle et qu’elle n’est pas concernée par le litige.

A titre liminaire, il sera précisé que la SARL [C] [N], absente à l’audience du 14 novembre 2025, n’a pas déposé de dossier de plaidoirie.

Sur l’exécution forcée de la vente

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Ainsi, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, même si elles sont en désaccord sur d’autres éléments secondaires de la vente ou même s’il n’y a aucun accord sur ces derniers.

Toutefois, la vente se forme par l’acceptation d’une offre suffisamment précise et ferme de son auteur, c’est-à-dire manifestant la volonté de s’engager sans réserve de sorte qu’une offre assortie de réserves peut être requalifiée d’invitation à entrer en pourparlers, dépourvue de tout effet juridique.

Par ailleurs, l’article 1583 du code civil n’étant pas d’ordre public et étant supplétif de la volonté des parties, ces dernières, bien que d’accord sur la chose et le prix, peuvent retarder la formation de la vente à un accord sur des éléments secondaires tel que cela résulte des dispositions de l’article 1589 du code civil qui dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Si leur accord contient une clause qui subordonne sa formation à la conclusion d’un avant-contrat ou à sa réitération par acte authentique, elles concluent une promesse qui ne vaut pas vente.

Il en est ainsi lorsque les parties subordonnent l’existence du contrat de vente à la signature préalable d’un avant-contrat pour en déterminer les modalités, formalité dont elles font une condition de leur engagement, ce dont il se déduit que la promesse de vente ne vaut pas vente parfaite au jour de sa signature.

En l’espèce, le 15 mai 2023, la SARL [C] [N] a signé une offre d’achat d’un bien immobilier appartenant à madame [Z] [E] consistant en un garage, le lot 69 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 3].

L’offre émise par la SARL [C] [N] contient les clauses suivantes :

« Il est ici convenu que l’offre acceptée ne vaudra pas vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil. En conséquence, l’exécution forcée de la vente ne pourra pas être poursuivie. Toutefois, le désistement de l’une ou l’autre des parties pourra être sanctionné judiciairement par des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.?"

« La présente offre sera considérée comme caduque en l’absence de signature par les parties » d’un acte authentique devant intervenir au plus tard le 15 juillet 2023 ".

Si l’offre émise le 12 mai 2023, acceptée par madame [Z] [N] le 15 mai 2023, contient la rencontre de volontés des parties sur la chose et le prix, elle prévoit expressément qu’elle ne vaut pas vente, laquelle serait subordonnée à la signature d’un avant contrat précisant toutes les modalités et conditions de cette vente.

Il ne s’agit donc pas d’une offre acceptée valant vente, les parties ayant la faculté, nonobstant leur accord sur la chose et le prix, de la subordonner à la conclusion d’un avant-contrat ou à sa réitération par acte authentique.

Les clauses de l’offre acceptée selon lesquelles elle ne vaut pas vente ne peuvent dès lors pas être interprétées dans un sens qui leur est contraire, pour fonder l’exécution forcée de la vente, elles ne sont pas davantage nulles les dispositions de l’article 1583 du code civil comme celles de l’article 1589 du code civil ne revêtant pas un caractère d’ordre public.

Par conséquent, la SARL [C] [N] sera déboutée de ses demandes.

En application de la clause de l’offre d’achat, il sera constaté que l’acte est caduque depuis le 15 juillet 2023.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice moral, madame [Z] [E] fourni un certificat médical de son médecin daté du 12 mars 2024 qui indique qu’elle souffre d’un état d’anxiété aigu ainsi qu’une prescription de cardiocalm datée du même jour.

Cependant, l’engagement de la responsabilité délictuelle suppose non seulement la démonstration d’un préjudice mais également d’une faute et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la faute reprochée à la SARL [C] [N] est l’exercice de son droit d’agir en justice, indépendamment du bienfondé de la demande.

Par conséquent, madame [Z] [E] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à la procédure qu’elle a initiée, la SARL [C] [N] a contraint madame [Z] [E] et la SARL AMANDOLA à exposer des frais pour les besoins de leurs défenses.

Par conséquent, la SARL [C] [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à payer la somme de 2.000 euros à madame [Z] [E] ainsi que la somme de 2.000 euros à la SARL AMANDOLA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL [C] [N] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL [C] [N] de sa demande de voir déclarer nulle la clause de l’offre prévoyant l’impossibilité de l’exécution forcée de la vente du garage,

DEBOUTE la SARL [C] [N] de sa demande d’exécution forcée du contrat conclu le 15 mai 2023 avec madame [Z] [E],

CONSTATE la caducité de l’offre d’achat du 15 juillet 2023,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts de la SARL [C] CRONSTATD,

REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de madame [Z] [E],

CONDAMNE la SARL [C] [N] à payer la somme de 2.000 (deux mille) euros à madame [Z] [E] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [C] [N] à payer la somme de 2.000 (deux mille) euros à la SARL AMANDOLA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL [C] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL [C] [N] aux dépens de la procédure.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT