N° RG 24/06251 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3C7

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

minute n°

N° RG 24/06251 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3C7

Copie exec. aux Avocats :

M^e Mélanie SCHERRER

DRFIP 75 par LRAR

Le

Le Greffier

M^e Mélanie SCHERRER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT du 25 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Juge Unique : Stéphanie ARNOLD, Première vice-présidente

— Greffier : Audrey TESSIER,

DÉBATS :

à l’audience publique du 19 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre 2025.

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 25 Septembre 2025

— Contradictoire et en premier ressort,

— signé par Stéphanie ARNOLD, Président et par Audrey TESSIER, Greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA RENAISSANCE, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 534.504.964. représentée par son Gérant

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Mélanie SCHERRER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 186

Situation :

DÉFENDERESSE :

LA DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE-DE-FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 9]

Pôle de Gestion Fiscale, Pôle Juridictionnel judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 8]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA RENAISSANCE a acquis suivant acte de vente du18 juin 2012, un immeuble sis [Adresse 7] Strasbourg, cadastré section NS, parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4] /74 moyennant un prix global de 4 500 000 €.

Les parcelles ont été réunies en une unique parcelle numérotée [Cadastre 5] d’une superficie totale de 16 603 m2.

Dans l’acte de vente, la SCI RENAISSANCE a pris l’engagement de construire, dans un délai de quatre ans, après démolition des bâtiments existants, un ensemble immobilier à usage d’habitation ainsi que ses cours et jardins. A ce titre elle a bénéficié de l’exonération de droits d’enregistrement prévue par l’article 1594-0 G du code général des impôts et a été exclusivement soumise à un droit fixe de 125 €.

Les constructions de 157 appartements ont été achevées en 2015, l’engagement de construire arrivant à terme le 18 juin 2016.

Par une proposition de rectification datée du 7 juillet 2022, l’Administration fiscale, au motif que l’engagement de construire n’a pas été respecté pour la totalité de la surface a entendu procédé au rehaussement des droits de mutation relatifs aux surfaces non construites à hauteur de 112 188 € assortis d’intérêts de retard pour un montant de 40 775 €.

La SCI RENAISSANCE a présenté ses observations par courrier du 31 août 2022. L’Administration a maintenu les rectifications envisagées dans son courrier en réponse du 6 décembre 2022.

Selon avis du 17 juillet 2023, la somme de 152 963 € a été mise en recouvrement.

La SCI RENAISSANCE a formé une réclamation contentieuse en date du 27 juillet 2023 rejetée par l’Administration par courrier du 29 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2024, la SCI RENAISSANCE a fait citer la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île de France et de [Localité 9] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

«  INFIRMER la décision de rejet de la Direction Générale des Finances Publiques, Région Grand Est et département du Bas-Rhin, Division des affaires juridiques et contentieuses en date du 29 avril 2024.

A titre principal,

PRONONCER le dégrèvement de la totalité des montants mis en recouvrement en principal, intérêts et frais.

A titre subsidiaire,

FIXER l’assiette de calcul des droits d’enregistrements à 1 (un) euro

En tout état de cause

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 9] à payer à la société LA RENAISSANCE la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Direction Régionale des Finances Publiques d’Ile-de-France et du département de [Localité 9] aux entiers frais et dépens.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R 202-5 du Livre des Procédures fiscales. "

Aux termes de ses dernières écritures du 22 janvier 2025 signifiées à la SCI RENAISSANCE le 19 février 2025, le Directeur Régional des Finances Publiques d’ïle de France et de Paris demande au tribunal de :

«  CONFIRMER le bien-fondé des impositions litigieuses ;

CONFIRMER la décision de rejet de l’administration du 29 avril 2024 ;

DEBOUTER la société LA RENAISSANCE de toute ses demandes, moyens et fins, y compris la demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LA RENAISSANCE au paiement d’une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

La procédure a fait l’objet d’une clôture le 3 avril 2025 et d’un renvoi devant le tribunal judiciaire statuant en juge unique à l’audience du 29 juin 2025.

MOTIFS

L’article 1594-0 G du code général des impôts dispose que :

«  Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement:

A I. – Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé.

II – (…)

III. – Cette exonération n’est applicable aux terrains destinés à la construction de maisons individuelles qu’à concurrence d’une superficie de 2 500 mètres carrés par maison, ou de la superficie minimale exigée par la réglementation sur le permis de construire si elle est supérieure.

Elle profite sans limitation de superficie aux terrains destinés à la construction d’immeubles collectifs, à condition que les constructions à édifier couvrent, avec leurs cours et jardins, la totalité des terrains acquis.

Pour les terrains destinés à la construction d’immeubles non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale, elle est applicable dans la limite des surfaces occupées par les constructions à édifier et par les dépendances nécessaires à l’exploitation de ces constructions. "

Le BOI-ENR-DMTOI-10-40 § 200 précise qu’ « Une construction nouvelle s’entend de toute construction incorporée au sol (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20) à partir d’un terrain nu ou qui lors de son acquisition était recouvert de bâtiments destinés à être démolis. L’exonération profite entièrement aux emprises occupées par les constructions elles-mêmes, ainsi que par les cours et dépendances lorsqu’ il s’agit d’immeubles collectifs affectés à l’habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie totale, ou à défaut seulement par les dépendances nécessaires à l’exploitation. Les dépendances dont il s’agit sont notamment les voies d’accès, les cours, les aires de stationnement, les terrains nécessaires à l’entrepôt des biens qui font l’objet de l’exploitation. Le caractère de dépendance est également reconnu aux pelouses et jardins sous réserve que la superficie du terrain affecté à un tel usage soit en rapport avec l’importance des constructions ».

Ainsi, en application de l’article 1594-0 G du Code général des impôts, les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie à la TVA au sens de l’article 256 du CGI, sont exonérées de droits d’enregistrements lorsque l’acquéreur a pris, dans l’acte d’acquisition, l’engagement de construire dans un délai de 4 ans, et qu’il a respecté ledit engagement.

En l’espèce, la Société, assujettie à TVA, a pris dans l’acte du 18 juin 2012 un engagement de construire dans ces termes :

«  Par ailleurs, l’acquéreur, par son représentant, déclare qu’il est assujetti à la TVA au sens de l’article 256 A du Code Général des Impôts, et requiert l’application des. dispositions de l’article 1594-0 GAI du Code Général des Impôts, prévoyant l’exonération des droits et taxes de mutation.

A cet effet, il s’engage à construire, après démolition des bâtiments existants, dans un délai de quatre ans à compter de ce jour, sauf prorogation valablement obtenue, dans les conditions dudit article, un ensemble immobilier destiné à être affecté à usage d’habitation pour les 3/4 au moins de sa superficie totale et qui couvrira avec ses cours et jardins la totalité des biens venus sur la base d’un permis de construire et de démolir délivré par Monsieur le Maire de la Ville de STRASBOURG à la société SCI LA RENAISSANCE, en date du 6 févier 2012, sous référence PC67482.11. V0268 ci-après plus amplement relaté. "

La totalité des constructions prévues dans le permis de construire ont été achevées en 2015, soit avant que l’engagement pris arrive à son terme le 18 juin 2016 selon la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

L’Administration fiscale fait valoir que sur les 16 603 m2 ayant fait l’objet de l’acquisition en cause, une surface de 8 132m2 n’a donné lieu à aucune construction de sorte que la remise en cause pour cette surface de l’exonération des droits d’enregistrement est justifiée.

Il est constant en l’espèce que cette surface de 8 132 m2 correspond à une partie d’étang et ses berges sur lesquelles aucune construction ne peut être bâtie, la zone étant classée en zone naturelle ND7 n’autorisant que des installations et abris légers.

Pour la SCI RENAISSANCE ces surfaces, sur lesquelles aucune construction ne pouvait être réalisée et qu’elle a entouré d’une clôture pour des raisons de sécurité compte tenu de la proximité avec les habitations et la route, ont été intégrées au plan d’aménagement de la copropriété et ont été recensées comme parties communes spéciales dans le règlement de copropriété.

L’administration fait valoir que ces surfaces ne peuvent être exonérées des droits de mutation. Elle soutient que ces surfaces intégrées dans l’acte d’engagement de construire, ne peuvent être qualifiées de dépendances, peu important leur classification dans le règlement de copropriété.

Il résulte des textes précités que les dépendances visées par les textes sont listées de manière exhaustive, la jurisprudence ajoutant que pour être qualifiée de dépendances, les espaces verts doivent faire l’objet d’un aménagement et ne doivent pas être laissé à l’état naturel.

La SCI RENAISSANCE indique quel’étang et ses berges ont été intégrées à l’environnement des constructions mais ne démontre pas les aménagements qu’elle y a apportés pour l’intégration aux constructions, si ce n’est la mise en place d’un grillage. En revanche, l’Administration a, pu déterminer que les surfaces litigieuses sont en friche puisque l’herbe et les arbustes y poussent librement, qu’aucun aménagement n’y a été réalisé contrairement à ceux constatés sur la partie de la parcelle où se trouve les constructions, qu’une clôture grillagée de deux mètres de haut est installée à demeure, sans porte sur l’intégralité de la frontière entre la partie construite et celle contenant l’étang et les berges, rendant cette partie infranchissable.

Les photographies versées aux débats sont éloquentes sur l’état de friche de cette parcelle qui ne peut donc être assimilée à des jardins ou pelouses et être qualifiée de dépendances des constructions au sens du III de l’article 1594-0 G du code général des impôts.

Le fait que cette partie de parcelle composée de l’étang et de ses berges soit intégrée comme des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété qui a pour objet de définir la quote-part des lots détenus par les copropriétaires indivis, n’est pas de nature à leur conférer le caractère de dépendance selon la définition sus visée.

En conséquence, en intégrant les 8 132 m2 non constructibles dans l’acte d’engagement et en y apportant aucune modification de leur état naturel permettant de les qualifier de dépendances au sens du code général des impôts, la SCI RENAISSANCE ne peut bénéficier de l’exonération des droits de mutations sur cette surface.

L’article 1840G I du code général des impôts dispose que " Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée.

Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise."

La SCI RENAISSANCE conteste la méthode de calcul retenue par l’Administration fiscale pour liquider les droits supplémentaires puisqu’elle se fonde sur le prix moyen d’acquisition des parcelles, en appliquant une règle de trois. Elle soutient que les 8 132 m2 se trouvant en zone non constructible ne peuvent avoir la même valeur que les surfaces constructibles. Elle fournit l’analyse effectuée par Maître [X] [C] et son avis de valeur limité à 1 €.

L’Administration fiscale fait application de l’article 1840 G ter du code général des impôts et du paragraphe 440 du BOI-ENR-DMTOI-10-40 précité pour liquider les droits rectifiés d’après les tarifs en vigueur au jour de l’acquisition du bien en cause soit le 18 juin 2012.

Le montant du rehaussement l’Administration fiscale résulte du prix au mètre carré résultant de la division du prix total d’achat du terrain par leur superficie, dans son ensemble.

En l’espèce, il ne résulte pas de l’acte d’acquisition que les parcelles constructibles et non constructibles auraient fait l’objet d’une évaluation ou d’un prix séparé dans l’acte d’acquisition de sorte qu’il y a lieu de retenir la superficie totale du terrain pour établir le prix moyen d’acquisition.

Dès lors l’Administration fiscale a fait une juste application des articles 683 du code général des impôts et L17 du livre des procédures fiscales, le prix constituant la base de l’impôt, la valeur vénale ne s’y substituant que lorsqu’elle lui est supérieure, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il s’évince du tout que le rehaussement pratiqué par l’Administration fiscale étant bien fondée, la décision de rejet du 29 avril 2024 est confirmée et la SCI RENAISSANCE sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

Succombant, la SCI RENAISSANCE sera condamnée aux entiers frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa propre demande sur le même fondement.

Aucun élément justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONFIRME la décision de rejet de l’Administration fiscale du 29 avril 2024,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SCI RENAISSANCE y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RENAISSANCE aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE la SCI RENAISSANCE à payer à la Direction Régionale des Finances Publiques d’Île de France et de [Localité 9] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Audrey TESSIER Stéphanie ARNOLD