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Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

[Adresse 1]

[Localité 6]

—  : 03.88.55.94.33

[Courriel 7]

______________________

[Localité 8] Civil

N RG 25/00917

N Portalis DB2E-W-B7J-NKG3

______________________

MINUTE N

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M. [M]

Copie certifiée conforme délivrée à :

Mme [T] M. [T] Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [M]

né le 18 Décembre 1990

[Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant en personne

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [T]

né le 05 Janvier 1977 à ROUMANIE

[Adresse 2]

Comparant en personne

Madame [B] [Y] épouse [T]

[Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Vice-Président

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Avril 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 11 Juin 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans les assignations qu’il a fait délivrer dans les conditions prévues par l’article 656 du code de procédure civile le 13 janvier 2025 à monsieur [C] [T] et madame [B] [T], monsieur [N] [M] expose que :

— suivant acte sous seings privés du 1er juillet 2022, il a donné à bail à monsieur et madame [T] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

— le loyer convenu actuel est de 1 500 euros charges inclues ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, il a, le 29 octobre 2024, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à la somme de 18 000 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, monsieur [M] a, le 13 janvier 2025, fait assigner monsieur et madame [T] devant la juridiction de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ les condamner solidairement monsieur et madame [T] au paiement de la somme de 22 500 euros due au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que monsieur [M] a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 25 500 euros au jour de l’audience ;

Que madame [T] était représentée par son mari qui a reconnu le montant de la dette et sollicité des délais de paiement en raison de sa situation difficile du fait que monsieur a commencé à travailler et perçoit 1 200 euros par mois ;

Attendu que les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 11 juin 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 14 janvier 2025 et l’audience s’est tenue le 2 avril 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur et madame [T] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 11 décembre 2024, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 25 500 euros outre les frais ;

Que les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 25 500 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 11 décembre 2024 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte des débats que le diagnostic social n’a pu être réalisé en raison de la carence des locataires ; que monsieur [T] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que les locataires n’ont manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation ;

Que les locataires seront donc déboutés de cette demande ;

Attendu en conséquence, que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 29 octobre 2024, monsieur [M] a fait délivrer à monsieur et madame [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 décembre 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 29 octobre 2024 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et le bailleur est en droit de demander l’expulsion de monsieur et madame [T] ;

Que l’expulsion de monsieur et madame [T] sera donc ordonnée ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 11 décembre 2024, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur et madame [T] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [M] les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, les locataires seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [C] [T] et madame [B] [T], à payer à monsieur [N] [M] la somme de 25 500 euros (vingt-cinq mille cinq cents euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés 2 avril 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 décembre 2024 (29 octobre 2024 + 6 semaines) du bail conclu entre monsieur [N] [M] d’une part, et monsieur [C] [T] et madame [B] [T], d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 3] ;

DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, monsieur [N] [M] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de monsieur [C] [T] et madame [B] [T], et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus solidairement au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 11 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

CONDAMNE solidairement monsieur [C] [T] et madame [B] [T], à payer à monsieur [N] [M] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [C] [T] et madame [B] [T], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 octobre 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 9] le 11 juin 2025,

Le Greffier Le Vice-Président

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY