N° RG 23/07351 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFQ7

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 2]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 23/07351 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFQ7

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître Juliette THOMANN

Expédition à

Madame [K] [G]

le

Le Greffier

M^e Juliette THOMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

Madame [K] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Dispensée de comparaître

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Juliette THOMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 281

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 23/07351 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MFQ7

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [T] a donné à bail à Madame [K] [G] un appartement type F2 sis [Adresse 1] à [Localité 4], par contrat du 1er novembre 2020, moyennant un loyer de 520,00 euros, outre 130,00 euros par mois de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 520,00 euros a été versé.

Madame [G] a délivré congé par courrier du 25 octobre 2022.

Par requête enregistrée au Greffe le 14 septembre 2023, Madame [K] [G] a fait citer Monsieur [S] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 520,00 euros en principal, outre 312,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle précise que la somme de 520,00 euros correspond au dépôt de garantie non restitué, et que la somme de 312,00 euros représente 10% du loyer sur six mois de retard depuis le 13 février 2023.

Elle indique avoir effectué le 13 janvier 2023 l’état des lieux de sortie avec le défendeur, son ancien bailleur, qui était conforme à celui de l’entrée dans les lieux. Après lui avoir promis de lui restituer le dépôt de garantie sous un mois, il a changé d’avis et l’a conservé.

Dans ses conclusions complémentaires du 31 octobre 2023, elle demande la condamnation de Monsieur [T] à lui payer la somme de 520,00 euros, majorée de 10% du loyer pour chaque mois de retard.

Elle précise que pour démontrer sa bonne foi, elle prend en charge la facture de réparation du four.

Monsieur [T] a constitué avocat le 11 décembre 2023.

Par conclusions du 12 février 2024, il demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— débouter Madame [G] de ses demandes,

À titre reconventionnel,

— condamner Madame [G] à lui payer les sommes :

* de 340,88 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 520,00 euros,

* de 22,50 euros au titre du rappel de charges pour la période du 1er novembre 2022 au 13 janvier 2023,

— et de 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [T] souligne que l’état des lieux de sortie a été réalisé alors que le logement était dépourvu de luminaires. Un seul et unique exemplaire de l’état des lieux d’entrée et de sortie a été réalisé et conservé par Madame [G], en raison de leurs liens d’amitié de l’époque, cette dernière étant la compagne d’un cousin de ce dernier.

Cet état des lieux n’est donc pas contradictoire, et des mentions ont pu y être ajoutées.

Madame [G] a restitué un appartement dans lequel il n’y avait aucun luminaire, ni ampoules, et n’a pas remis en place ceux présents lors de son emménagement, de sorte qu’il a dû exposer 274,59 euros pour leur remplacement.

Elle a fait poser une chatière dans la porte d’entrée, et est redevable de la remise en état de la porte, pour un montant de 586,29 euros.

Le décompte de charges laisse par ailleurs un solde débiteur de 22,50 euros à la charge de la locataire.

Par conclusions en réplique du 4 mars 2024, Madame [G] maintient ses demandes, et y ajoutant, sollicite la condamnation de Monsieur [T] à lui payer les sommes de :

—  301,90 euros au titre du trop perçu de loyer pour le mois de janvier 2023,

—  1.602,75 euros au titre du trop perçu de charges sur 27 mois,

— et 600,00 euros pour le préjudice subi.

Elle tend au débouté des demandes reconventionnelles.

Elle indique qu’il n’y avait aucun luminaire à l’entrée dans les lieux, qu’elle a pris grand soin du logement qui était dans un état moyen, et que Monsieur [T] n’a pas fourni de documents justifiant sa retenue des avances sur charges, en l’absence de répartiteur des compteurs entre les différents locataires.

Par conclusions additionnelles des 6 mai 2024 et 9 septembre 2024, elle augmente à 3.510 euros sa demande au titre des charges, soit l’intégralité des avances sur charges payées (27 x 130,00 euros), et à 800,00 euros sa demande en dommages et intérêts au titre des préjudices subis depuis un an (moral, déplacements, photos, photocopies, frais d’envoi de courrier).

Madame [G] précise n’avoir obtenu aucun nouveau document justifiant les calculs et demandes de Monsieur [T] concernant les charges (décomptes de charges, factures d’eau et d’électricité manquantes, factures des travaux de remise en état du logement après la fin du bail).

Monsieur [T] a conclu en réplique les 10 juin et 9 décembre 2024, maintenant ses demandes.

Sur les charges, il relève produire les différentes factures, tandis que la consommation électrique de Madame [G] était importante, se chauffant exclusivement à l’électrique, et laissant ses fenêtres ouvertes en hiver, tandis que son logement a un DPE classé D.

Monsieur [T] a relevé pour l’année 2021 une consommation de 12078 kWh pour Madame [G], faisant la distinction avec les autres locataires.

Subsidiairement, le logement occupé par Madame [G] était de 75 m2, et celui occupé par sa fille et son compagnon dans le même immeuble était de 135 m2.

Par conclusions en réplique du 4 février 2025, Madame [G] demande en dernier lieu de condamner Monsieur [T] à lui payer :

— la caution de 520,00 euros, majorée de 10% de retard sur 24 mois, soit 1.768,00 euros,

—  377,41 euros au titre du trop perçu de loyers et charges pour le mois de janvier 2023,

— le montant après recalcul de consommation d’eau sur des données exactes et justifiées (facture adoucisseur + prix du m3).

Il sera renvoyé aux écrits des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré sur pièces à l’audience du 11 février 2025, puis sur réouverture pour pièces manquantes à l’audience du 27 mai 2025.

Il sera statué par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort.

MOTIFS

Sur le principal :

En vertu de l’article 22 de la loi du 6 Juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Selon l’article 23 de la loi du 6 Juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Au terme de l’article 7 c) et d) de la même loi, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Il est tenu en outre de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Une liste indicative des réparations locatives est fixée par l’Annexe du Décret n°87-712 du 26 août 1987, qui les définit en son article 1er comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Il est précisé à titre liminaire que compte tenu des demandes différentes au gré de ses écrits successifs, Madame [G] est réputée avoir maintenu et formé les seules demandes résultant de ses derniers écrits du 4 février 2025.

Il est constant qu’un dépôt de garantie de 520,00 euros a été réglé, et n’a pas été restitué à Madame [G].

Madame [G] ayant par ailleurs libéré les lieux le 13 janvier 2023, après avoir valablement délivré congé, elle est bien fondée en sa demande de restitution du trop perçu de loyer pour janvier 2023 de 650 x 18 / 31 = 377,41 euros.

Il y a lieu de constater que Madame [G] au titre des charges demande en dernier lieu : “le montant après recalcul de consommation d’eau sur des données exactes et justifiées (facture adoucisseur + prix du m3)” qui faute d’être chiffrée et même déterminable dans ses écrits ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [T], ce dernier ne justifie pas que la mise en place d’une chatière, qu’il a autorisée, était soumise à une prise en charge par Madame [G] de la remise en état de la porte.

Sur l’absence de luminaires, les attestations de témoin produites confirment le fait qu’il n’y en avait pas à l’entrée, de sorte que Monsieur [T] ne peut les mettre à la charge de Madame [G].

Sur la demande de reste à charges locatives, la facture d’électricité produite par Monsieur [T] en date du 12 novembre 2020 ne concerne pas la période d’occupation de Madame [G], comme portant sur la période du 5 novembre 2019 au 6 novembre 2020.

Sont produites les factures du 19 novembre 2021 et 16 novembre 2022, respectivement pour la période du 06 novembre 2020 au 18 novembre 2021 et du 18 novembre 2021 au 27 octobre 2022 pour les montants respectifs de 1.579,17 euros et 3.386,29 euros.

Cependant, les relevés de sous-compteurs invoqués par Monsieur [T] ne sont pas cohérents avec les consommations résultant de ces factures, et donc pas recevables.

Il sera donc débouté de sa demande de 22,50 euros au titre de la régularisation de charges, faute d’en justifier.

Il s’en suit que faute de déductions à opérer sur le dépôt de garantie, Monsieur [T] sera condamné à payer à Madame [G] la somme de 520,00 euros au titre de sa restitution.

Selon l’article 22 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il résulte des pièces du dossier que le dépôt de garantie n’a pas été restitué compte tenu d’un litige, à trancher en dernier lieu par la présente juridiction, sur les réparations locatives et régularisations de charges.

Dès lors, le contentieux existant ne pouvait entrer dans les prévisions de la majoration de 10% du loyer, concernant le seul défaut de restitution sans aucun motif ou fondement.

Monsieur [T] sera donc condamné à payer ce montant de 520,00 euros à Madame [G], avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2023, date de réception de la demande en justice.

Monsieur [T] sera par ailleurs condamné à payer à Madame [G] la somme de 377,41 euros au titre du prorata de loyer indûment perçu, avec intérêts légaux à compter du 4 février 2025, date de la demande.

Sur l’exécution provisoire :

Le présent jugement étant rendu en dernier ressort, il y a lieu de le déclarer exécutoire de plein droit en application de l’article 504 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Monsieur [T] succombant à la présente instance, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Madame [K] [G] la somme de 520,00 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts légaux à compter du 6 octobre 2023, date de réception de la demande en justice ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] à payer à Madame [K] [G] la somme de 377,41 euros au titre du prorata de loyer indûment perçu, avec intérêts légaux à compter du 4 février 2025, date de la demande ;

DÉBOUTE Madame [K] [G] du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [T] de ses demandes reconventionnelles ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,