Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 3, 10 décembre 2025, n° 24/03320

TJ Strasbourg 10 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Engagement contractuel de prise en charge des travaux de viabilisation
La cour a constaté que le contrat stipule que le vendeur doit supporter les frais de raccordement, et que les travaux réalisés par les demandeurs étaient nécessaires à la viabilisation du terrain.
Accepté
Justification des frais engagés pour la viabilisation
La cour a reconnu la validité des frais présentés par les demandeurs, considérant qu'ils étaient en accord avec les obligations contractuelles de la société ERGA IMMOBILIERE.
Rejeté
Réticence abusive de la société ERGA IMMOBILIERE
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas prouvé que la société avait agi avec malice ou mauvaise foi, et que leurs contestations étaient fondées.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné la société aux dépens et a accordé des frais irrépétibles aux demandeurs, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les époux [G] demandent la confirmation d'une ordonnance d'injonction de payer et le paiement de divers frais liés à la viabilisation d'un terrain, tandis que la SARL ERGA IMMOBILIERE conteste le montant et la forme des factures. Les questions juridiques portent sur l'interprétation des obligations contractuelles et la validité des demandes de paiement. Le tribunal condamne la SARL ERGA IMMOBILIERE à payer les frais de raccordement à l'électricité, d'assainissement et d'eau potable, tout en déboutant les époux [G] de leur demande de dommages-intérêts pour réticence abusive. La SARL est également condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du CPC.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 3, 10 déc. 2025, n° 24/03320
Numéro(s) :	24/03320
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Abba Ascher PEREZFlora KESSLER
Parties :	son représentant légal inscrite au RCS de [ Localité 5 ] sous, S.A.R.L. ERGA IMMOBILIERE

Texte intégral

N° RG 24/03320 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVRR

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/03320 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MVRR

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Flora KESSLER

M^e Abba ascher PEREZ

Le greffier

M^e Flora KESSLER

M^e Abba ascher PEREZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM [G] PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT [G] 10 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [L] [B] épouse [G]

née le 02 Janvier 1973 à [Localité 3] (CHINE), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

Monsieur [C] [G]

né le 19 Mars 1970 à [Localité 4] (CHINE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Flora KESSLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 37

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ERGA IMMOBILIERE prise en la personne de son représentant légal inscrite au RCS de [Localité 5] sous n° 440 162 063, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Abba ascher PEREZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 185

COMPOSITION [G] TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT,, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT,, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ [G] LITIGE :

Par acte du 2 juillet 2021, les époux [G] ont acquis un terrain à bâtir auprès de la société ERGA IMMOBILIERE.

Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ont fait des travaux et ont mis en demeure la société ERGA de payer les travaux de raccordement.

Une requête en injonction de payer a été déposée devant Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Strasbourg le 06 février 2024.

Une ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 21 février 2024 pour les sommes de 2417,80 euros, 8 222,06 euros et 3 327 euros avec intérêt au taux légal à compter du 09/10/2023 sur la somme de 10 817,80 euros à compter de la signification de l’ordonnance.

La SARL ERGA IMMOBILIERE a fait opposition partielle le 05 avril 2024.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 14 avril 2025, la SARL ERGA IMMOBILIERE demande au tribunal de :

— ENJOINDRE aux consorts [G] de communiquer à la société ERGA IMMOBILIERE les factures mettant au compte les montants visés ci-dessus et libellées au nom de la Société ERGA IMMOBILIERE.

— DONNER ACTE à la société ERGA IMMOBILIERE de ce qu’elle payera dans les 15 jours de la transmission des factures libellées à son nom les sommes de :

—  2417,80 € pour le raccordement à l’électricité,

—  8222,06 € pour les travaux d’assainissement,

—  3327,25 € pour le raccordement à l’eau potable.

— A défaut : DEBOUTER les consorts [G] de l’ensemble de leurs demandes

— En tout état de cause : ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER les consorts [G] aux entiers frais et dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à la société ERGA IMMOBILIERE un montant de 2500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, elle considère que contrairement à ce qui a été convenu entre les parties, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ont procédé eux-mêmes aux travaux, ce qu’elle ne conteste pas. Elle ajoute que les factures ne sont pas libellées au nom de la société ERGA IMMOBILIERE SARL et qu’elle a accepté de régler les factures à partir du moment où celles-ci sont au nom de la société. Elle indique qu’elle peut ainsi déduire des factures la TVA et la récupérer.

Elle indique qu’elle s’oppose en revanche au montant de 3000 euros pris en compte pour le raccordement extérieur, considérant que le montant ne concerne pas la viabilisation du terrain, mais concerne le raccordement de la maison d’habitation qui y est construite, aux différents réseaux du domaine public, le raccordement du terrain étant différent de celui de la maison. Concernant la facture orange, elle considère que Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ne prouvent pas qu’il s’agit de téléphonie et concerne la viabilisation du terrain. Elle ajoute que la création d’une entrée cochère n’est, en aucun cas, nécessaire à la viabilisation du terrain litigieux, mais constitue un aménagement sollicité par les consorts [G] dans leur projet de construction de maison individuelle. Elle ajoute que sa réticence n’a rien d’abusive.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 03 février 2025, les demandeurs demandent au tribunal de :

— CONFIRMER l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 21 février 2024

— Y ajoutant, CONDAMNER la société ERGA IMMOBILIERE SARL à verser aux époux [G] les montants suivants

—  17847,54 € (dix-sept mille huit cent quarante-sept euros cinquante-quatre) augmentés des intérêts aux taux légal à compter du 9.10.2023, date de la mise en demeure

—  3198,00 € (trois mille cent quatre-vingt-dix-huit euros) augmentés des intérêts aux taux légal à compter du 5 février 2025

— CONDAMNER la société ERGA IMMOBILIERE SARL à verser aux époux [G] une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER la société ERGA IMMOBILIERE SARL aux entiers frais et dépens, y compris ceux de la procédure d’injonction de payer, ainsi qu’à verser aux époux [G] une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, ils considèrent que la société s’est engagée à prendre en charge les travaux de viabilisation du terrain, c’est-à-dire les travaux destinés à le rendre habitable et qu’elle doit donc payer les frais engagés par eux.

Ils considèrent que la société ERGA IMMOBILIERE SARL a fait preuve de réticence abusive en conditionnant son paiement à l’émission de nouvelles factures.

La clôture est intervenue le 23 avril 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er octobre 2025 et a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I)Sur l’injonction de payer

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique du 2 juillet 2021 que la clause nommée « terrain non viabilisé – raccordement aux réseaux » prévoit :

« d’un commun accord des parties, il a été convenu que le vendeur procèdera à la viabilisation du terrain et réalisera les travaux d’aménagement sur le domaine public. En conséquence, le vendeur supportera :

— Tous les frais de raccordement de l’immeuble notamment :

oLes frais de raccordement à l’éventuel réseau public d’assainissement

oLes frais de raccordement au réseau d’eau potable

oLes frais de raccordement au réseau d’électricité

oLes frais de raccordement au réseau de téléphone

oEt tous les autres frais qui seraient également nécessaires."

La clause « RACCORDEMENT AUX RESEAUX » prévoit que : « Les frais de raccordement du BIEN objet des présentes aux réseaux de distribution, notamment d’eau et d’électricité, s’ils n’existent pas, seront intégralement supportés par LE VENDEUR. »

Il est constant que la SARL ERGA IMMOBILIERE n’a pas procédé d’elle-même à la viabilisation du terrain et que Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ne l’ont pas mis en demeure de procéder à cette viabilisation avant de procéder eux-mêmes aux opérations.

Or, le contrat s’interprète de la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, il ressort une certaine confusion du contrat, celui-ci prévoyant que le vendeur procèdera à la viabilisation, mais ne listant pas les travaux qu’il doit faire pour cette viabilisation, mais les frais qu’il supportera. Il est répété dans la clause “raccordement des réseaux” que le vendeur supportera les frais de raccordement et non qu’il fera les travaux de raccordement. Or, les parties auraient tout à fait pu prévoir que le vendeur ferait les travaux de raccordement aux réseaux d’électricité de téléphone… Au contraire, ils ont prévu que les frais seraient pris en charge par le vendeur.

Ainsi, il résulte de la commune intention des parties que le vendeur prenne en charge les frais de travaux de viabilisation. Il sera donc condamné à les assumer.

Concernant l’étendue de ces frais, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] prouvent qu’ils leur a été demandé de payer les frais suivants :

—  2417, 80 euros de frais de raccordement à l’électricité par facture du 23 janvier 2023

—  8222,06 de frais de travaux de pose de branchement par avis de sommes à payer du 19/06/2023, dont le paiement est justifié

—  3327 euros de frais de branchement d’eau potable par avis de sommes à payer du 23/11/2023

—  3000 euros de frais d’électricité par contrat avec l’entrepreneur non datés.

Par courrier électronique d’avocat en date du 09 octobre 2023, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] a mis en demeure la SARL ERGA IMMOBILIERE de payer :

—  2417, 80 euros de frais de raccordement à l’électricité par facture du 23 janvier 2023

—  8400 de travaux d’assainissement

—  3000 euros de frais d’électricité par contrat avec l’entrepreneur non datés.

Postérieurement à la mise en demeure, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] justifient qu’il leur a été demandé de payer :

—  648 euros de frais pour un diagnostic orange en vu du raccordement par devis accepté du 02 septembre 2024

— les 2550 euros de frais de travaux de voiries par devis accepté du 18 décembre 2023.

Concernant l’étendue des frais que le vendeur doit prendre en charge, les parties ont prévu tous les frais relatifs à la viabilisation et notamment les frais de réseau de téléphone et tous les autres frais qui seraient également nécessaires. Il résulte ainsi du contrat que la commune intention des parties était d’assurer l’habitabilité du terrain au regard des besoins de la vie moderne. En conséquence, doivent être inclus les frais de raccordement téléphonique et internet, il n’y a donc pas lieu d’exclure les frais orange qui concernent ces besoins.

Pour autant, le raccordement du terrain n’est pas le raccordement de la maison. Ainsi, il n’y a pas lieu de condamner la SARL ERGA IMMOBILIERE à assumer les frais de raccordement de la maison au réseau (3000 euros de frais de raccordement extérieur).

Par ailleurs, il n’est pas prouvé que les 2550 euros de frais de travaux de voiries par devis accepté du 18 décembre 2023 étaient nécessaires à l’habitabilité. Ils seront exclus de la prise en charge.

Le reste de frais sont visés par le contrat et ont pour but la viabilisation du terrain. La SARL ERGA IMMOBILIERE sera donc condamnée à les payer.

Concernant les factures et leur adressage éventuel à la SARL ERGA IMMOBILIERE, la SARL ERGA IMMOBILIERE s’oppose au paiement des factures uniquement parce qu’elles ne sont pas libellées à son nom et ne permettent pas d’obtenir la déduction de la TVA. Or, il résulte du mail de leur expert-comptable qu’en cas de facture inexacte ou comportant des inexactitudes, cela ne fait pas nécessairement obstacle au droit de déduction de TVA; à condition que les conditions matérielles soient satisfaites et que l’administration dispose des informations nécessaires pour vérifier la réalité de l’opération.

Or, l’acte authentique et le présent jugement prévoient la prise en charge des frais par l’entreprise, confortés par des factures. Ils suffisent à justifier matériellement de la situation de l’entreprise vis-à-vis de la TVA. L’argument de la SARL ERGA IMMOBILIERE est donc inopérant et il n’y a pas lieu d’enjoindre aux demandeurs de produire des factures au nom de la société. A titre surabondant, la SARL ERGA IMMOBILIERE ne peut rajouter une condition au contrat concernant la prise en charge des frais qu’elle s’est engagée à supporter.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SARL ERGA IMMOBILIERE à prendre en charge :

—  2417, 80 euros de frais de raccordement à l’électricité, 8400 euros de travaux d’assainissement, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2023 (seuls frais pour lesquels il est justifié une mise en demeure)

—  3327 euros de frais de branchement d’eau potable, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 (à compter de la signification de l’ordonnance d’injection de payer, acte valant interpellation suffisante du débiteur)

—  648 euros de frais pour un diagnostic orange, à compter du 3 février 2025, la date de notification des conclusions valant interpellation suffisante.

Sur la demande de dommages-intérêts pour réticence abusive :

En vertu des dispositions de l’article 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] ont réclamé des sommes qui leur étaient dues mais également des sommes auxquelles ils n’avaient pas le droit (raccordement extérieur de la maison).

En conséquence, ils ne démontrent pas, de manière suffisante, eu égard à l’issue du litige, que la société a excédé l’exercice normal de ses droits et qu’elle ait agi dans l’intention de nuire, avec malice, mauvaise foi, légèreté blâmable ou en commettant une erreur grossière équipollente au dol, quand bien même il est confirmé que leurs contestations étaient infondées.

Par conséquent, Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] sont déboutés de leur demande.

Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL ERGA IMMOBILIERE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, la SARL ERGA IMMOBILIERE devra verser à Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

CONDAMNE la SARL ERGA IMMOBILIERE à payer à Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] les sommes de :

—  2417,80 euros de frais de raccordement à l’électricité, 8400 euros de travaux d’assainissement, avec intérêts au taux légal à compter du 09 octobre 2023 ;

—  3327 euros de frais de branchement d’eau potable, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 ;

—  648 euros de frais pour un diagnostic orange à compter à compter du 5 février 2025 ;

DEBOUTE Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] de leur demande de dommages-intérêts au titre de la réticence abusive;

CONDAMNE la SARL ERGA IMMOBILIERE à payer à Mme [L] [B] épouse [G] et M. [C] [G] la somme de mille cinq cent euros (1500,00 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la demande de la SARL ERGA IMMOBILIERE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande d’injonction à communiquer des factures à son nom ;

CONDAMNE la SARL ERGA IMMOBILIERE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT