N° RG 23/04357 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L425

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/04357 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L425

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

Le

Le greffier

M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER

M^e Nelson SEGUNDO

M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. SOCIETE MP 4/3, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 389.486.747. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélie SPIEGEL-SIMET, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

DEFENDERESSE :

Société PREIM RETAIL 1, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 753.084.268. prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuelle LIESS-NUSSBAUMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 18, M^e Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La société MP 4/3 est titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux dépendant du centre commercial [Localité 3] – Leclerc, sis [Adresse 2]. Elle exploite les locaux sous l’enseigne « La Foir’fouille ».

Le bail a été initialement consenti par la S.C.I. GM [Localité 3] et renouvelé le 23 octobre 2001.

Par avenant en date du 16 mars 2010, les parties ont décidé de renouveler le bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2011 moyennant un loyer annuel de 217 863 euros hors taxes et hors charges. Le loyer a été réduit à la somme annuelle de 198 058 euros du 1er avril 2011 au 31 mars 2014.

L’avenant du 16 mars 2010 stipule que par actes séparées, les parties sont convenues des termes et conditions du bail renouvelé le 1er avril 2011, figurant en annexe 5, de même que des conditions dérogatoires consenties intuitu personae et aux franchisés et franchiseurs « La Foir’fouille », figurant en annexe 6. Une clause d’indexation a été stipulée.

En cours d’exécution du bail, le centre commercial a été cédé par la S.C.I. GM [Localité 3] à la société PREIM RETAIL 1 puis, à compter du 22 décembre 2022, à la société IMMORENTE.

Arguant de l’absence de décompte de régularisation des charges et de l’irrégularité de la clause d’indexation stipulée au contrat de bail, la société MP 4/3 a interpellé la société PREIM RETAIL 1 à ces titres.

Considérant que les réponses apportées par sa co-contractante n’étaient pas satisfactoires, la société MP 4/3 a, par courrier en date du 17 mai 2022, mis en demeure sa bailleresse de lui rembourser la somme de 290 358,46 euros HT au titre des provisions sur charges versées sur les cinq dernières années et la somme de 108 943,77 euros au titre du différentiel entre le loyer indexé et le loyer initial.

En l’absence de suite positive donnée à sa demande, la société MP 4/3 a, par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2023, fait attraire la société PREIM RETAIL 1 devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

L’instruction a été clôturée le 4 septembre 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été évoquée à l’audience du 8 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 14 mai 2024, la S.A.R.L. MP 4/3 demande au tribunal de :

— CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 à payer à la société MP 4/3 la somme de 349.885,05 € HT, soit 419.862,06 € TTC, au titre des provisions sur charges non justifiées versées sur les exercices 2017 à 2022, avec intérêt au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 17 mai 2022, plus subsidiairement à compter de l’assignation ;

Subsidiairement,

— CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 à payer à la société MP 4/3 la somme de 225.796,73 € HT, soit 270.956,08 € TTC, au titre des charges injustement imputées et réglées sur les exercices 2017 à 2022, avec intérêt au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 17 mai 2022, plus subsidiairement à compter de l’assignation ;

En tout état de cause,

— CONSTATER le caractère non écrit, nul et non avenu de l’intégralité de la clause d’échelle mobile stipulée dans le bail du 16 mars 2010 et ses annexes ;

— JUGER que cette clause ne peut produire aucun effet ;

— CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 à payer à la société MP 4/3 la somme de 100.212,07 € HT, soit 120.254,48 € TTC au titre des loyers trop-versés, avec intérêt au taux légal à compter des échéances respectives, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 17 mai 2022, plus subsidiairement à compter de l’assignation ;

— CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 aux entiers frais et dépens ;

— CONDAMNER la société PREIM RETAIL 1 à payer à la société MP 4/3 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTER la société PREIM RETAIL 1 de l’intégralité de ses fins, demandes, moyens et conclusions.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er juillet 2024, la société PREIM RETAIL 1 demande au tribunal de :

— DEBOUTER la société MP 4/3 de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société MP 4/3 au paiement de la somme de 3.000 euros à la société PREIM RETAIL 1 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

A titre liminaire, il sera observé que si la société PREIM RETAIL 1 soulève, dans le corps de ses écritures, un moyen de prescription, elle ne forme dans son dispositif aucune demande tendant à voir déclarer tout ou partie des prétentions de la société MP 4/3 irrecevables. Au demeurant, une telle demande aurait, le cas échéant, relevé de la compétence exclusive du juge de la mise en application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas répondu à ce moyen.

I. Sur la demande de restitution des provisions sur charges versées

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux relations contractuelles, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Ainsi que le soulève la société PREIM RETAIL 1, l’article R145-36 du code de commerce dont se prévaut la société MP 4/3 n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 6 novembre 2014. Il n’est donc pas applicable au bail renouvelé entre les parties.

Toutefois, il résulte de la jurisprudence antérieure à la loi Pinel que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n°13-24.451).

En l’espèce, les conditions particulières figurant en annexe 6 de l’avenant au contrat de bail du 16 mars 2010 et signées le même jour stipulent en leur article 6 « Charges récupérables » :

« Les articles 6.1 à 6.3 inclus sont supprimés et remplacés par ce qui suit :

Il est entendu entre les parties et préalablement à tout ce qui est exposé dans les présentes conditions particulières, que le preneur s’acquittera d’un montant de charges plafonné à 30€/HT/m²/an (trente euros hors taxes par mètre carré par an) correspondant à sa quote-part de charges afférentes aux parties communes ou à usage collectif de l’ensemble immobilier, la surface contractuelle SCHON faisant foi.

Ce forfait de charges ne comprend pas les honoraires de gestion (sachant qu’à titre exceptionnel le preneur en est exonéré comme il est dit à l’article 16 ci-après), les impôts et taxes et notamment la taxe foncière, ni les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et la vétusté (…).

Ce forfait de charges sera réajusté de plein droit et sans aucune formalité ni notification préalable en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE.

Il est précisé que cette indexation interviendra dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités que l’indexation du loyer annuel de base, et pour la première fois le 1er janvier 2013.

Les charges seront refacturées au preneur au prorata de la surface SCHON louée, sauf calcul plus favorable au preneur ».

La surface louée est, aux termes de l’article 1 de partie III « Stipulations particulières » du contrat de bail, de 1 980,58 m² SCHON de sorte que le plafond initial est de 59 417,40 euros HT.

L’article 6.2 « Facturation des charges » des mêmes conditions particulières stipule :

« Le bailleur ou l’organe constitué pour gérer le centre commercial établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir entre les exploitants, au prorata des surfaces données à Bail au Preneur, sous réserve de toute autre mode de répartition applicable dans le Centre et qui serait plus favorable au Preneur.

Le Preneur devra verser à compter de la date de prise d’effet du bail, dès réception de la facture puis le 1er jour de chaque trimestre civil et d’avance, sa quote-part de provision pour charges dans la limite du plafond contractuel ci-dessus convenu de 30 Euros Hors Taxes le m² au prorata des surfaces données à Bail.

Les comptes seront arrêtés une fois l’an en faisant apparaître un état détaillé par poste de charges avec les montants hors taxes et la TVA que le Preneur pourra éventuellement récupérer, après paiement intégral des sommes appelées.

Au cas où les sommes versées à titre de provision par le Preneur seraient supérieures aux charges réelles, la différence sera imputée et déduite de l’appel trimestriel suivant de provision pour charges.

Les avis d’échéance seront indiqués hors taxes, la TVA étant facturée en sus au Preneur. »

S’agissant de l’exercice 2017 :

S’agissant de l’exercice 2017, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 59 417,40 euros HT, correspondant au plafond de charges.

La société PREIM RETAIL 1 produit en annexe 16.3 un état détaillé des charges dont il résulte que la quote-part de charges imputables à la société MP 4/3 s’élèverait à 63 009,03 euros, de sorte que le plafond doit s’appliquer.

Ce document, qui comprend la liste détaillée des charges de l’ensemble immobilier et la quote-part imputable à la société MP 4/3, constitue bien l’état détaillé par poste de charge visé au contrat de bail, de sorte que la société PREIM RETAIL 1 a rempli ses obligations à ce titre.

Si la société PREIM RETAIL1 ne produit aucune facture, elle produit toutefois le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire de l’AFUL du 6 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 ainsi que les comptes de gestion de l’exercice 2017, de sorte que les charges de l’AFUL figurant à l’état détaillé sont suffisamment justifiées dans leur existence.

La société MP 4/3 conteste l’imputation, par la société PREIM RETAIL 1, d’un montant de 21 677,14 euros au titre du budget marketing. Il est en effet exact qu’aux termes de l’article 17 des conditions particulières précédemment visées, il est stipulé qu’ « aucune cotisation ne sera versée par le preneur au titre du fonds marketing ou de toute autre structure d’animation et de promotion qui s’y substituerait, sauf si le preneur en décidait autrement ».

La société PREIM RETAIL1 ne conteste pas ce point puisqu’elle procède, dans le cadre de ses écritures, à un nouveau calcul du montant des charges de l’exercice 2017 expurgé de ces frais. Elle retient en revanche, dans ces mêmes écritures, des frais de gérance de l’AFUL à hauteur de 15 311,49 euros que l’état détaillé avait initialement exclus de la quote-part imputable à sa locataire.

Ainsi que le relève la société PREIM RETAI 1L, les honoraires du syndic et ceux du gestionnaire locatif désigné par la société PREIM RETAIL 1 sont distincts. Aux termes de l’article 6.1 des conditions particulières dérogatoires du bail en effet, « la rémunération de l’organe désigné par le bailleur ou les propriétaires du centre commercial (tel que le président d’ASL, le syndic de copropriété…) pour administrer le centre commercial font bien partie des charges d’utilité collective remboursées par le preneur au bailleur. En revanche, l’article 16 des mêmes conditions particulières dérogatoires exclut expressément des charges récupérables « les honoraires du gestionnaire ainsi désigné par le bailleur ». Par renvoi au contrat de bail, ce gestionnaire correspond au mandataire chargé par le bailleur de la gestion des locaux lui appartenant, le bail stipulant bien que cette personne est distincte de l’organe désigné pour administrer les parties d’utilité commune de l’ensemble immobilier ou du centre dont la rémunération est prévue à l’article 6.

La société MP 4/3 ne peut donc prétendre être exonérée des frais de syndic de l’AFUL.

Toutefois et à la lecture des comptes de gestion produits pour l’exercice 2017, les frais de syndic sont facturés au sein des charges communes générales et des charges relatives à chacun des bâtiments. Ainsi, ils sont compris dans les montants de 14 146,83 et 15 922,65 euros. La ligne supplémentaire « charges honoraires » figurant sur l’état détaillé des charges édité par la société Accessite correspond dès lors nécessairement aux frais de gestion locative et non aux frais de syndic de l’AFUL.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte, la société Accessite ayant à juste titre exonéré la société MP 3/4 de ces frais dans l’état détaillé produit.

Au regard de ces éléments, l’état détaillé des charges 2017 doit être rectifié uniquement en ce que doivent être déduits les frais de budget marketing pour un montant de 21 677,14 euro. Le montant des charges dues par la société PREIM RETAIL 1 s’élève donc à 43 331,89 euros (63 009,03 – 21 677,14).

La société MP 3/4 a donc trop-versé la somme de 16 085,51 euros (59 417,40 – 43 331,89).

S’agissant de l’exercice 2018 :

S’agissant de l’exercice 2018, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 59 417,40 euros HT, correspondant au plafond de charges.

La société PREIM RETAIL 1 produit en annexe 17.4 un état détaillé des charges dont il résulte que la quote-part de charges imputables à la société MP 4/3, déduction faite des charges de marketing, s’élève à 59 306,68 euros (36 605,34 + 1 994,35 + 15 486,92 + 5 220,07). Pour une raison non explicitée, l’état détaillé mentionne que la société PREIM RETAIL 1 est exonérée de l’ensemble des charges, de sorte que la quote-part mentionnée comme étant due in fine est de 0 euros.

Il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que les charges de l’AFUL figurant à l’état détaillé sont suffisamment justifiées dans leur existence.

Néanmoins, la société PREIM RETAIL 1 impute à nouveau à la société MP 4/3 une somme de 15 486,92 euros au titre de frais de syndic de l’AFUL. Or et là encore, l’examen du relevé individuel de charges de la société PREIM RETAI 1L pour l’exercice 2018 permet de constater que les frais de syndic de l’AFUL sont déjà compris dans les charges communes générales et les charges associées aux divers lots privatifs.

Ainsi, le montant de 58 538,33 euros figurant dans le décompte au titre « d’honoraires », dont la quote-part imputée à la société MP 4/3 s’élève à 15 486,92 euros, correspond non pas aux frais de syndic de l’AFUL mais aux frais de gestion locative dont la société MP 4/3 est exonérée.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte. La société Accessite a imputé à tort ces frais à la société MP 4/3 dans l’état détaillé.

Par ailleurs, l’examen du relevé individuel de charges pour l’exercice 2018 (annexe 17.2) permet de relever une autre erreur dans le décompte de la société Accessite. Celle-ci a en effet retenu un total à répartir de 56 373,85 euros au titre des charges communes générales alors que le relevé individuel de la société PREIM RETAIL démontre que celui-ci s’élève à 56 275,85 euros. Aucun élément produit aux débats ne permet de justifier cette différence.

Il y a donc lieu de recalculer le montant dû par la société MP 4/3 au titre des charges générales sur une base de répartition de 56 275,85. La quote-part due par la société MP 4/3 s’élève ainsi à 13 472,32 euros [(56 275,85 * 8 603) / 35 936)] et non 13 495,78 euros.

Au regard de ces éléments, le montant des charges dues par la société MP 4/3 au titre de l’exercice 2018 s’élève à 43 796,30 euros (13 472,32 + 15 518,89 + 7 345,74 + 244,93 + 1 994,35 + 5 220,07).

La société MP 3/4 a donc trop-versé la somme de 15 621,10 euros (59 417,40 – 43 796,30)

S’agissant de l’exercice 2019 :

S’agissant de l’exercice 2019, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 59 417,40 euros HT, correspondant au plafond de charges.

La société PREIM RETAIL 1 produit en annexe 18.4 l’état détaillé des charges dont il résulte que la quote-part de charges imputables à la société MP 4/3 s’élève à 40 042,44 euros.

Il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que les charges de l’AFUL figurant à l’état détaillé sont suffisamment justifiées dans leur existence. Aucun budget marketing n’a été pris en compte au titre de ces charges.

La société PREIM RETAIL 1, procède à un nouveau calcul des charges dans ses écritures, considérant que la société MP 4/3 est en réalité redevable d’un montant de 58 571,82 euros, de sorte que le plafond de charges s’applique.

La société PREIM RETAIL 1 procède en premier lieu à une rectification, à juste titre, du montant dû au titre des charges du budget courant. En effet, la lecture du tableau démontre que la somme de 31 915,59 euros reprise dans la colonne « total » est erronée, le montant dû étant de 37 915,59 euros.

En revanche, elle impute à nouveau à la société MP 4/3 une somme de 12 529,38 euros au titre de frais de syndic de l’AFUL. Or et là encore, l’examen du relevé individuel de charges de la société PREIM RETAIL 1 permet de constaterque les frais de syndic de l’AFUL sont déjà compris dans les charges communes générales et les charges associées aux divers lots privatifs, le montant total versé par la société PREIM RETAIL1 au titre de ces frais de syndic s’élevant à 18 559,44 euros (14 458,52 + 53,32 + 1 095,60 + 1 410 + 109,20 + 382,80 + 336 + 168 + 546).

Ainsi, le montant de 52 337,07 euros figurant dans le décompte au titre « d’honoraires », dont la quote-part imputable à la société MP 4/3 s’élève à 12 529,38 euros, correspond non pas aux frais de syndic de l’AFUL mais aux frais de gestion locative dont la société MP 4/3 est exonérée.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte, la société Accessite ayant à juste titre exonéré la société MP 3/4 de ces frais dans l’état détaillé produit.

Au regard de ces éléments, le montant des charges dues par la société MP 4/3 au titre de l’exercice 2019 s’élève à 46 042,44 euros.

La société MP 3/4 a donc trop-versé la somme de 13 374,96 euros (59 417,40 – 46 042,44).

S’agissant de l’exercice 2020 :

S’agissant de l’exercice 2020, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 59 417,40 euros HT, correspondant au plafond de charges.

La société PREIM RETAIL 1 produit en annexe 19.4 l’état détaillé des charges « provisoire » dont il résulte que la quote-part de charges imputables à la société MP 4/3 s’élève à 62 153,51 euros (39 817,10 + 1 594,86 + 14 013,95 + 6 727,60), ramené à 59 417,40 euros après application du plafond de charges.

Il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que les charges de l’AFUL figurant à l’état détaillé sont suffisamment justifiées dans leur existence. Aucun budget marketing n’a été pris en compte au titre de ces charges.

Néanmoins, le calcul de la société Accessite repris dans ses écritures par la société PREIM RETAIL 1 est erroné. En effet, la société PREIM RETAIL 1 impute à nouveau à la société MP 4/3 un montant de 14 013,95 euros au titre de frais de syndic de l’AFUL. Or et là encore, l’examen du relevé individuel de charges de la société PREIM RETAIL 1 permet de constater que les frais de syndic de l’AFUL sont déjà compris dans les charges communes générales et les charges associées aux divers lots privatifs.

Ainsi, le montant de 58 538,33 euros figurant dans le décompte au titre « d’honoraires », dont la quote-part imputée à la société MP 4/3 s’élève à 14 013,95 euros, correspond non pas aux frais de syndic de l’AFUL mais aux frais de gestion locative dont la société MP 4/3 est exonérée.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte. La société Accessite a imputé à tort ces frais à la société MP 4/3 dans l’état détaillé.

Par ailleurs, l’examen du relevé individuel de charges pour l’exercice 2020 (annexe 19.3) permet de relever une autre erreur dans le décompte de la société Accessite. Celle-ci a en effet retenu un total à répartir de 62 862,48 euros au titre des charges communes générales alors que le relevé individuel démontre que celui-ci s’élève à 61 721,75 euros. Aucun élément produit aux débats ne permet de justifier cette différence.

Il y a donc lieu de recalculer le montant dû par la société MP 4/3 au titre des charges générales sur une base de répartition de 61 721,75. La quote-part due par la société MP 4/3 s’élève ainsi à 14 776,05 euros [(61 721,75 * 8 603) / 35 936)] et non 15 049,14 euros.

Au regard de ces éléments, le montant des charges dues par la société MP 4/3 au titre de l’exercice 2020 s’élève à 47 866,47 euros (14 776,05 + 15 836,64 + 8 669,51 + 261,81 + 1 594,86 + 6 727,60)

La société MP 3/4 a donc trop-versé la somme de 11 550,93 euros (59 417,40 – 47 866,47).

S’agissant de l’exercice 2021 :

S’agissant de l’exercice 21, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 59 417,40 euros HT, correspondant au plafond de charges.

La société PREIM RETAIL 1 produit en annexe 20.6 l’état détaillé « provisoire » des charges ont il résulte que la quote-part de charges imputables à la société MP 4/3, après exonération des frais de marketing, s’élève à 68 224,53 euros (42 743,01 + 1 594,71 + 16 131,06 + 7 755,75), ramené à 59 417,40 euros après application du plafond de charges.

Il sera renvoyé aux développements qui précèdent dont il résulte que les charges de l’AFUL figurant à l’état détaillé sont suffisamment justifiées dans leur existence.

Néanmoins, le calcul de la société Accessite repris dans ses écritures par la société PREIM RETAIL est erroné. En effet, la société PREIM RETAI 1L impute à nouveau à la société MP 4/3 des frais de 16 131,06 euros au titre de frais de syndic de l’AFUL. Or et là encore, l’examen du relevé individuel de charges de la société PREIM RETAIL 1 permet de constater que les frais de syndic de l’AFUL sont déjà compris dans les charges communes générales et les charges associées aux divers lots privatifs.

Ainsi, le montant de 67 381,84 euros figurant dans le décompte au titre « d’honoraires », dont la quote-part imputable à la société MP 4/3 s’élève à 16 131,06 euros, correspond non pas aux frais de syndic de l’AFUL mais aux frais de gestion locative dont la société MP 4/3 est exonérée.

Il n’y a donc pas lieu d’en tenir compte. La société Accessite a imputé à tort ces frais à la société MP 4/3 dans l’état détaillé.

Il y a lieu d’observer que le montant de 40 796,13 euros figurant à l’état détaillé des charges comme montant à répartir au titre des charges communes générales ne correspond pas à celui de 57 925,39 euros figurant sur le relevé individuel de charges de la société PREIM RETAIL 1, cette différence n’étant pas expliquée. Néanmoins, la société PREIM RETAIL 1 prenant en compte le montant de 40 796,13 euros dans son calcul et cette divergence étant en faveur de la société MP 4/3, il n’y a pas lieu de procéder à un nouveau calcul sur ce point, sous peine de statuer ultra petita.

Au regard de ces éléments, le montant des charges dues par la société MP 4/3 au titre de l’exercice 2021 s’élève à 52 093,47 euros (42 743,01 + 1 594,71 + 7 755,75)

La société MP 3/4 a donc trop-versé la somme de 7 323,93 euros (59 417,40 – 52 093,47).

S’agissant de l’exercice 2022 :

S’agissant de l’exercice 2022, la société MP 4/3 a versé à la société PREIM RETAIL 1 la somme de 52 512,80 euros.

Le procès-verbal de l’assemblée générale de l’AFUL produit aux débats en annexe 21.1 démontre que les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés le 2 juin 2023, de sorte que le bailleur n’était pas en mesure de procéder à la régularisation des charges avant cette date.

Ainsi qu’il a été précédemment exposé, le bail stipule qu’ « Au cas où les sommes versées à titre de provision par le Preneur seraient supérieures aux charges réelles, la différence sera imputée et déduite de l’appel trimestriel suivant de provision pour charges ».

La société PREIM RETAIL 1 a vendu les biens immobiliers loués par la société MP 4/3 à la société IMMORENTE le 22 décembre 2022. Il appartenait donc au nouveau bailleur de réaliser l’état détaillé visé au bail et de déduire l’éventuelle différence entre les sommes versées à titre de provision et les charges réelles de l’appel trimestriel suivant.

La société MP 4/3 ne produit pas les appels de fonds en question, de sorte que le tribunal ne peut déterminer si cela a été fait. En tout état de cause, il appartient à la société MP 4/3 de se retourner à ce titre contre son nouveau bailleur.

Sa demande de restitution au titre des provisions sur charges versées pour l’exercice 2022 sera rejetée.

Au regard de ces éléments, le trop-versé par la société MP 4/3 à la société PREIM RETAIL 1 pour les exercices 2017 à 2021 s’élève à un total de 63 956,43 euros (16 085,51 + 15 621,10 + 13 374,96 + 11 550,93 + 7 323,93).

La société PREIM RETAIL 1 sera donc condamnée à rembourser à la société MP 4/3 la somme de 63 956,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022, date de la mise en demeure.

II. Sur la demande tendant à voir réputer non écrite la clause d’indexation

La société MP 3/4 soutient qu’en application des dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, est prohibée la clause d’indexation excluant la réciprocité de la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse. Elle indique que la clause du bail stipulant que le loyer indexé ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuellement défini est pas conséquence contraire aux dispositions légales et doit être réputée non écrite.

La société PREIM RETAIL 1 réplique d’une part que la clause ne prévoit pas que le loyer ne peut évoluer qu’à la hausse, d’autre part qu’elle est divisible, de sorte que le principe de l’indexation du loyer demeure applicable.

En application des dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Il est constant que seule la stipulation créant la distorsion prohibée par l’article L.112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite (Cass., 3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-23.058).

L’appréciation du caractère essentiel et déterminant d’une clause du contrat relève de l’appréciation souveraine du juge du fond.

En l’espèce, la clause d’indexation prévue à l’article 4.1.2 des conditions particulières dérogatoires du bail stipule :

« Le loyer sera indexé de plein droit et sans aucune formalité en fonction de la variation de l’indice National des Loyers Commerciaux (ILC), publié trimestriellement par l’INSEE.

En conséquence, le loyer sera augmenté ou diminué chaque année, le 1er janvier et pour la première fois le 1er janvier 2013 et s’effectuera en prenant :

— pour indice de référence : l’indice du 2ème trimestre 2012,

— pour indice de comparaison : l’indice du 2ème trimestre 2011,

Compte de la clause de progressivité des loyers définie au paragraphe 4.3 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES », si à compter de l’indexation qui interviendra au 1er janvier 2015, le loyer se trouvait diminué par suite d’un indice à la baisse, le loyer qui en résultera, ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuellement défini paragraphe 4.1 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES » du présent bail, soit 217 863 euros H.T charges et TVA en sus (deux cent dix-sept mille huit cent soixante-trois euros hors taxes).

Concernant le loyer qui résultera de l’indexation tant au 1er janvier 2013 qu’au 1er janvier 2014, il ne pourra être inférieur à 198.058 € HT (cent quatre-vingt-dix-huit mille cinquante-huit euros hors taxes) charges et TVA en sus (…) ».

Ainsi que le relève la société PREIM RETAIL 1, cette clause ne prévoit pas que le loyer ne pourra évoluer qu’à la hausse, excluant toute réciprocité dans la variation du loyer. En revanche, elle prévoit un loyer plancher.

Or, l’indication d’un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation. En effet, si l’application de l’indice aboutit à un loyer inférieur au loyer plancher sur une période donnée, l’indexation ne sera pas mise en œuvre sur cette période, de sorte que la période de variation de l’indice sera ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations. La partie de la clause stipulant que le loyer ne pourra être inférieur à un loyer plancher est ainsi contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier. Elle est également contraire aussi aux dispositions des articles L145-39 du code de commerce qui dispose que la révision peut être demandée chaque fois que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart, puisqu’elle ne permet pas une diminution du montant du loyer en deçà du loyer plancher.

Néanmoins, la partie de la clause relative au loyer plancher est divisible, en l’espèce, des paragraphes précédents relatifs à l’indexation en fonction de la variation de l’indice National des Loyers Commerciaux. En effet, ni l’utilisation des termes « en aucun cas être inférieur », ni aucun élément ne permet de démontrer que l’application d’un loyer plancher était une condition essentielle du bail. Il apparaît au contraire que la commune intention des parties était bien de voir indexer le loyer.

Au regard de ces éléments, il convient de réputer non-écrite la clause d’indexation des charges uniquement en ce qu’elle stipule :

« Compte de la clause de progressivité des loyers définie au paragraphe 4.3 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES », si à compter de l’indexation qui interviendra au 1er janvier 2015, le loyer se trouvait diminué par suite d’un indice à la baisse, le loyer qui en résultera, ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuellement défini paragraphe 4.1 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES » du présent bail, soit 217 863 euros H.T charges et TVA en sus (deux cent dix-sept mille huit cent soixante-trois euros hors taxes).

Concernant le loyer qui résultera de l’indexation tant au 1er janvier 2013 qu’au 1er janvier 2014, il ne pourra être inférieur à 198.058 € HT (cent quatre-vingt-dix-huit mille cinquante-huit euros hors taxes) charges et TVA en sus (…) ».

III. Sur la demande de restitution de la somme de 120 254,48 euros au titre des loyers trop-versés

La société MP 4/3 sollicite la restitution de la somme totale de 100 212,07 euros HT correpondant à la différence entre le loyer indexé effectivement versé par ses soins et le loyer dû sans indexation (217 863 euros).

Au regard des développements qui précèdent, dont il résulte que seule la partie de la clause prévoyant un loyer plancher est réputée non écrite, sa demande est mal fondée. L’examen du tableau des loyers indexés réalisé par la société PREIM RETAIL 1 dans ses écritures démontre en effet que la société PREIM RETAIL 1 a appliqué la clause d’indexation à la baisse comme à la hausse, et que le loyer ainsi indexé n’a jamais été inférieur aux plafonds mentionnés, de sorte que dans les faits, ces derniers n’ont jamais été appliqués.

La société MP 4/3 sera donc déboutée de sa demande de restitution de la somme de 120 254,48 euros.

IV. Sur les mesures accessoires

La société PREIM RETAIL 1, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux dépens. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la société MP 4/3 une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. PREIM RETAIL 1 à restituer à la S.A.R.L. MP 4/3 la somme de 63 956,43 euros au titre de la régularisation des charges dues pour les exercices 2017 à 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022 ;

DÉCLARE NON ÉCRITE la clause d’indexation figurant aux conditions particulières constituant l’annexe 6 de l’avenant au contrat de bail du 16 mars 2010 en ses paragraphes ainsi rédigés :

« Compte de la clause de progressivité des loyers définie au paragraphe 4.3 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES », si à compter de l’indexation qui interviendra au 1er janvier 2015, le loyer se trouvait diminué par suite d’un indice à la baisse, le loyer qui en résultera, ne pourra en aucun cas être inférieur au loyer contractuellement défini paragraphe 4.1 du Titre Ill « STIPULATIONS PARTICULIERES » du présent bail, soit 217 863 euros H.T charges et TVA en sus (deux cent dix-sept mille huit cent soixante-trois euros hors taxes).

Concernant le loyer qui résultera de l’indexation tant au 1er janvier 2013 qu’au 1er janvier 2014, il ne pourra être inférieur à 198.058 € HT (cent quatre-vingt-dix-huit mille cinquante-huit euros hors taxes) charges et TVA en sus (…) ».

REJETTE la demande de la S.A.R.L. MP 4/3 tendant à voir condamner la S.A.S. PREIM RETAIL 1 à lui restituer la somme de 120 254,48 euros au titre des loyers trop-versés ;

CONDAMNE la S.A.S. PREIM RETAIL 1 aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. PREIM RETAIL 1 à payer à la S.A.R.L. MP 4/3 la somme de deux-mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] le 30 avril 2025

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER