N° RG 25/07416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZC2

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 4]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/07416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZC2

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître BAUMGARTEN;

Mme [M]

Expédition à Préfecture du Bas-Rhin

le

Le Greffier

M^e Manon BAUMGARTEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA FRAISERAIE

Dont le siège est sis [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Manon BAUMGARTEN, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/07416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZC2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la S.C.I. LA FRAISERAIE a fait assigner Madame [B] [M] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 11 janvier 2019, donné à bail à la défenderesse un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 785,00 euros, augmenté de 85,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 14 octobre 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de la condamner au paiement :

— d’une somme de 3.960,26 euros, pour les loyers impayés au 21 mars 2025,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 9 septembre 2025.

La S.C.I. LA FRAISERAIE, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à plus de 7.000,00 euros, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu du non-respect des précédents échéanciers accordés.

Madame [M] a comparu en personne et sollicité des délais, indiquant avoir respecté l’échéancier d’octobre 2024 à avril 2025, et être en mesure de le reprendre compte tenu de l’installation à venir de son compagnon qui participera au paiement du loyer.

Elle a été autorisée à transmettre un justificatif du paiement du dernier loyer en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par l’huissier de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par l’huissier à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 19 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de la première audience du 9 septembre 2025.

Cette dernière a, le 1er septembre 2025, adressé au Tribunal un bilan social relatif à la situation de Madame [M].

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 11 janvier 2019, la S.C.I. LA FRAISERAIE a donné à bail à Madame [M] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer de 785,00 euros outre 85,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers réactualisés s’élèvent à un total de 907,08 euros par mois.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 14 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 4.003,82 euros en principal a été signifié à la défenderesse, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [M] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 décembre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’occupation des lieux par Madame [M] , malgré la résiliation du bail, cause à la S.C.I. LA FRAISERAIE un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à celui des loyers et charges éventuellement révisés, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi normalement. Cette indemnité portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Madame [M] sera condamnée à son paiement du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

Madame [M] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que la S.C.I. LA FRAISERAIE sera débouté de ce chef de demande.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte ni à une indemnité d’occupation supérieure au montant du loyer.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [M] reste redevable de la somme de 7.288,58 euros au mois d’août 2025 inclus.

Madame [M] sera condamnée au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [M] a effectivement réglé le loyer courant majoré de 250,00 euros d’octobre 2024 à février 2025, il apparaît qu’elle n’a plus procédé qu’au règlement partiel des loyers de mars et avril 2025 (307,08 euros le 05/03/2025 et 300,00 euros le 16/04/25) et a laissé totalement impayés les loyers de mai 2025 à août 2025.

Par suite, le juge ne peut légalement lui accorder de délais suspensifs de clause résolutoire, faute de reprise du paiement des loyers courants avant la date de l’audience.

Sa demande de délais sera donc rejetée.

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [M] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et à l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.C.I. LA FRAISERAIE ;

CONSTATE que le bail conclu le 11 janvier 2019 entre les parties est résilié de plein droit au 15 décembre 2024 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges ;

N° RG 25/07416 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZC2

CONDAMNE Madame [B] [M] au paiement de cette indemnité à la S.C.I. LA FRAISERAIE du jour de la résiliation à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à la S.C.I. LA FRAISERAIE la somme de 7.288,58 euros au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par Madame [B] [M] ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [B] [M], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5], dans un délai de 2 mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [M] ;

DÉBOUTE la S.C.I. LA FRAISERAIE du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge